Недоступная “роскошь”
Всем известно: чтобы взять квартиру в долг, нужно иметь хорошую заначку на первоначальный взнос и надежную стабильную работу. Но для большинства граждан, нуждающихся в своем угле, ипотека остается чем-то заоблачным. Кто-то считает, что слишком уж “прожорливы” наши банки, выставляющие непомерные проценты. Кто-то недоволен сроками займов – на Западе люди всю жизнь платят за ипотеку небольшими суммами, нам же нужно рассчитываться за короткий срок.
Но больше всего народ сетует, что нет у нас реальных механизмов поддержки по программам кредитования. Недавно заглянул ко мне сосед. Узнай, говорит, может, и у нас такое же есть. Оказывается, в России при первой покупке квартиры в ипотеку можно рассчитывать на имущественный налоговый вычет и таким образом сократить свои расходы. Этот вычет предоставляется на погашение процентов по ипотечному кредиту, полученному от российских организаций и израсходованному на приобретение жилья на территории России. После разговора с журналистом “Каравана” этим положением заинтересовались эксперты из нашей казахстанской налоговой. И были весьма удивлены. Ведь этот самый вычет, который могут получить россияне, может составлять 2 миллиона рублей, то есть почти 10 миллионов тенге! И производится он из налогооблагаемого дохода плательщика ипотеки. Вот это поддержка! В казахстанском законодательстве таких мер не предусмотрено. Но кое-какие вычеты все-таки в нашем Налоговом кодексе по ипотеке есть. В пункте 5 статьи 166 сказано, что налоговому вычету подлежат суммы, направленные на погашение вознаграждения по займам, полученным физическим лицом – резидентом РК в жилищных строительных сберегательных банках для улучшения жилищных условий на территории Казахстана.
Впрочем, немногие знают даже об этих возможностях. Тем более они не касаются ипотечников, получивших кредиты через банки второго уровня. А участников госпрограмм не так уж и много. Вот и выходит, что большинство казахстанцев остаются со своим кредитом один на один, без поддержки государства.
Одна моя знакомая тоже недавно жаловалась на отечественные условия ипотеки. У нее двое детей, собиралась с мужем брать квартиру в ипотеку. Хорошо бы было, как у россиян, получить материнский капитал за рождение ребенка и закрыть часть ипотеки – вот это реальная поддержка. А что у нас? Знакомая решила воспользоваться акиматовской программой, но оказалось, что особого толка нет – процент не намного ниже, только документов собирать больше, а еще – в очередях стоять. Вот и вынуждена семья по-прежнему жить в арендованной комнате.
Забуксовавшее кредитование
Несмотря на то что статистика по ипотечным займам все еще выглядит бодро, эксперты говорят о низком уровне интереса населения к таким займам. Данный продукт на рынке Казахстана существует более 10 лет, и часть населения, желающая получить ипотечные займы, это уже сделала. А довольно большой процент казахстанцев обременен другими потребительскими займами, платежи по которым не позволяют накопить первоначальный взнос для получения ипотечного кредита, считают эксперты Казахстанской ипотечной компании.
Если сравнивать с прошлым годом, то статистика Нацбанка показывает рост. Объем кредитов, выдаваемых на приобретение жилья, в первом полугодии 2012-го вырос на 42 процента. Но в прошлом году на рынке было затишье, поэтому рост есть. Если же сравнивать с 2006–2007 годами, то картина уже иная.
– Ипотечное кредитование сохраняется на низком уровне в связи с нехваткой “длинных” денег на рынке банковских услуг, доступность ипотечных кредитов для населения остается довольно ограниченной, – считает эксперт Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов Арман ШАБАНОВ. – Основным сдерживающим фактором развития рынка ипотечных кредитов является требование значительных объемов сбережений и доходов для осуществления первоначального взноса и ежемесячных платежей по кредитам, из-за относительно небольших сроков ипотечных кредитов и высоких процентных ставок по ним.
Откуда такие ставки?
Но почему у нас такие высокие проценты по ипотечным кредитам и из чего они вообще состоят?
– Годовая эффективная ставка вознаграждения включает ежемесячные платежи по ипотечному жилищному займу, налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, личному страхованию, ответственности по договору, ипотечному гарантированию, другие регулярные обязательные платежи, предусмотренные договорами займов и законодательством, – говорят специалисты Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов. В настоящее время годовая ставка по ипотечным займам в стране колеблется от 10 до 18,7 процента.
– На размер процентной ставки по кредитам в первую очередь влияет спрос на банковские займы. Учитывая то, что рынок кредитования остается не слишком активным, вероятнее всего, большинство банков будет снижать свои процентные ставки в целях стимулирования спроса на займы, – считает Арман Шабанов.
Мы попросили экспертов предположить, насколько вырастет интерес к ипотечным займам, если снизить процентные ставки, увеличить сроки займа и уменьшить первоначальный взнос.
Если ипотека станет доступней…
– Анализируя международный опыт, можно предположить, что увеличение сроков ипотечных кредитов с 20 до 25 лет позволит охватить дополнительно около 10 процентов населения. Снижение процентных ставок на 0,5 процентного пункта позволит расширить доступ населения к ипотечному кредитованию приблизительно на 4 процента, на один процентный пункт – на 10,5 процента, 1,5 процентного пункта – на 17 процентов. Одновременное снижение ставок на 1,5 процентного пункта и увеличение сроков кредита на 10 лет расширит доступ населения к системе ипотечного кредитования почти в 1,5 раза, – пояснил Арман Шабанов.
Также рост ипотечных займов сдерживают жесткие требования к заемщику, которые выставляют банки. На вопрос, почему это происходит, специалисты ответили так:
– Установление относительно жестких требований к заемщику банками, предоставляющими ипотечные кредиты, является отражением высоких кредитных рисков, связанных с невозвратом займа, – считает Арман Шабанов. – В то же время требование к ипотечным кредитам существенно сужает круг потенциальных заемщиков, учитывая, что заемщик должен внести первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Возможно ли снижение первоначального взноса?
– Снижение первоначального взноса до 10–15 процентов значительно повышает риски кредиторов, связанные не столько с вероятностью невозврата кредита, сколько со значительным снижением цен на жилье, возможным в перспективе.
Но эксперты уверены, что выход будет найден, если в полной мере заработает система гарантирования ипотечных кредитов.
Как разобраться в программах…
Со всех трибун мы слышим, что запущено в работу сразу несколько ипотечных программ. Но насколько они эффективны?
– Для населения с достатком, не позволяющим накопить первоначальный взнос и осуществлять ежемесячное погашение по займу в течение длительного времени, ипотечное кредитование – недоступный продукт. Для решения жилищного вопроса такой категории граждан была разработана программа “Доступное жилье-2020”, она предусматривает предоставление жилья в аренду с последующим выкупом. Тогда одна из основных проблем – высокие цены на недвижимость – может быть ликвидирована, – считают эксперты Казахстанской ипотечной компании.
С 1 января 2013 года нам обещают в рамках программы “Доступное жилье-2020” дать возможность получения жилья в аренду с последующим выкупом. Но схема участия в программе не так уж проста. Жилье будет выкупаться вкладчиками жилстройсбережений за счет займов банка и накопленных сбережений. В случае недостаточной платежеспособности клиента для покупки жилья, но достаточности платежеспособности для накопления сбережений и оплаты арендной платы построенное жилье будет предоставляться ему в долгосрочную аренду (максимальный срок аренды – до 8 лет). В этот период арендатор будет накапливать жилстройсбережения для получения в дальнейшем займа по низким ставкам на выкуп этого жилья.
Но, может, есть что попроще? Отдельные программы по ипотечному кредитованию запускают акиматы. Но, дозвонившись в отдел реализации жилья по ипотечному кредиту управления жилья г. Алматы и задав элементарный вопрос об условиях ипотеки, мы нарвались на нервного сотрудника акимата, который заявил, что все и так предельно ясно и висит где-то на сайте. Правда, мы обнаружили только список участников по программе “Строительство городского ипотечного жилья 2011–2014 гг.”. А вот информацию, как попасть в этот список, на сайте акимата так и не нашли.
Поэтому для развития ипотечного кредитования чиновникам стоит начать с нормального разъяснения госпрограмм. И не делать из этого тайну!