Правила игры для стройкомпаний стали убийственно жесткими. Ну да, обжегшись на молоке – на воду дуют. Страна не забыла акции протеста обманутых дольщиков и сбежавших с их деньгами за границу хозяев компаний “Азбука жилья”, “Премьера” и прочих.
Теперь условия такие: хочешь привлечь дольщиков – сделай необходимые шаги, чтобы получить разрешение от ФГЖС. А это финансовая, юридическая и техническая экспертиза, деньги (и немалые) в качестве гарантийного взноса и прочие требования. Своего рода проверка на вшивость. А еще служба безопасности фонда проверяет всех физлиц, причастных к проектам компании-претендента: что раньше строили, какие были нарушения, проблемы. В этом случае без помощи правоохранительных органов не обойтись…
– А мы это и не отрицаем, – сказал “КАРАВАНУ” председатель ФГЖС Даурен ОНАЕВ. – Главное, чтобы люди и бюджет не пострадали.
– В требованиях есть пункт, обязывающий застройщика создать уполномоченную компанию. Это же ляжет в цену “квадрата”!
– Это копеечные затраты, необходимый рабочий процесс – разделение по проектам и по компаниям. Чтобы мы могли отслеживать финансовые потоки и само строительство. Было бы здорово, если бы вся строительная отрасль перешла на такой стандарт – вести учет по каждому отдельному проекту.
– Даурен Арманович, много заявок от претендентов собрали? В каких городах, на какие объемы? Можете назвать их?
– Пока не могу. По одному объекту в Астане – уже почти на финише. Еще по нескольким кандидатам формальные процедуры еще не завершены. Есть нюансы по залогам – там еще надо поработать.
– Думаете, много будет таких компаний?
– Думаю, что достаточно. Крупные игроки уже отвечают нашим критериям.
Деньги и ответственность
– Я процитирую: “В случае неисполнения застройщиком принятых обязательств фонд предоставляет дольщикам гарантии по завершению строительства”. Значит, под гарантии уже есть средства?
– Да. Во-первых, это 10 миллиардов тенге из республиканского бюджета нам уже выделены. Во-вторых, работа фонда, это, по сути, страховая работа. Мы не коммерческая организация, не выплачиваем дивиденды своему акционеру – холдингу “Байтерек”. Эти средства несут в себе только одну функцию – формирование резерва. В этом году он будет еще больше капитализирован. Этого достаточно, чтобы покрыть все возможные риски. И еще в законе есть норма, что в отдельных случаях мы можем брать на себя гарантии в 20-кратном размере.
– Ого! То есть, имея на руках всего 10 миллиардов, вы можете гарантировать 200 миллиардов?
– Именно. И республиканский бюджет может нас докапитализировать до этого порога. Это защитная мера для нас и для дольщиков.
– Тогда можно предположить, что некоторым стройкомпаниям придется уйти с рынка или сузить свою деятельность…
– Ответ – да! Но с поправкой. Рынок не сузится, а изменится. И крупные, и средние, и мелкие игроки – все должны реагировать на требования рынка. Если мы даем шанс работать честно и с гарантиями от государства, чего раньше вообще не было, то они тоже должны принять новые правила игры. Все же помнят выступления обманутых дольщиков. Никто не хочет повторения этого… Раньше первыми в бой шли средства дольщиков, а потом строителей. Сейчас все с точностью до наоборот. Это отличный рычаг и хорошая возможность для стройкомпаний повысить свою репутацию в глазах дольщиков. А недобросовестные и слабые – пусть уходят.
Кнут и пряник в одном пакете
– Наши критерии не высечены в камне. Их можно менять. Если увидим, что крупные застройщики от этого выиграли, а мелкие и средние, но вполне добросовестные проиграли – поменяем условия.
– Опять процитирую: “Жесткие требования “позволят привлечь дополнительные инвестиции в строительство жилья”. Речь о каких инвесторах?
– Здесь речь о деньгах не застройщиков, а дольщиков. Они главные инвесторы! Обычно своих средств у строителя – 15–20 процентов. Остальные от людей. А банки требуют от них большие залоги. Иногда застройщик попадает в такой цикл, когда у него не хватает средств. Могут вмешаться и другие обстоятельства: рост цен на стройматериалы, ГСМ, девальвация, что-то еще. Это может привести к удорожанию строительства. Отсюда и риски незавершенки. Вот их наш фонд и закрывает. Если бы средства дольщиков нельзя было использовать и наших гарантий бы не было, то застройщикам пришлось бы пользоваться только кредитными средствами от БВУ. А там ставка ближе к 20 процентам… Поэтому застройщику проще выплатить нам гарантийный взнос – сразу при подписании договора о нашей гарантии – 2–6 процентов от стоимости проекта. У нас разработана 100-балльная система оценки по многим позициям претендента. Он должен набрать не меньше 60 баллов.
– Меньше – с вещами на выход?
– Чем больше у застройщика баллов – ближе к 100, тем дешевле ему будет стоить “входной билет” в систему гарантирования ЖС.
– Но у одного застройщика может быть несколько объектов. Допустим, по трем-четырем все в порядке. А по одному есть проблемы. Какими будут действия фонда в этом случае? Будут ли “черные” и “белые” списки?
– Мы видим всю информацию по проблемным объектам. Если видим, что пора впрягаться, готовы нести убытки, включать механизм гарантирования. Соответствующие рейтинги, конечно, есть. Если нарушения серьезные, то эта контора больше никогда не попадет в нашу программу.
– А если контора пострадала от наводнений, землетрясений или девальвации тенге, прочих форс-мажорных случаев?
– Учтем эти обстоятельства. В таком гарантированном случае заберем уполномоченную компанию в доверительное управление – пока не исполним обязательства перед дольщиками. И дофинансируем строительство. Потому что самые главные обязательства у нас только перед одним игроком на этом рынке – дольщиком. Любой застройщик должен понимать, что уровень ответственности стал выше. И государство после всех этих историй решило взять этот сегмент под строгий контроль.
– Это вообще наше ноу-хау или чей-то опыт?
– Смотрели во многих странах, но остановились на южнокорейской практике. Они там с 2004 года эту схему развивают. Богатый опыт, большая линейка инструментов. Там тоже были громкие скандалы с долевым строительством. Поэтому и появился такой фонд, у которого триллионы долларов для гарантий. Наш механизм выстроен на их базе. В любом случае мы хотим, чтобы и наш фонд, и компании-застройщики заслужили доверие населения…
Обжегшись на молоке – на воду дуют. Понятно, что строительным компаниям придется пересмотреть свою политику в долевом строительстве. Дорого? Да! Но репутация дороже. Зато возможности шире. И у дольщиков теперь появился стимул. Кстати, в России подобный фонд заработает только с января следующего года.