Итак, правительство определилось с вектором движения реформ ЖКХ. Вылилось все это в Концепцию проекта закона “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”. Принцип действия подобных документов таков – куда эта самая концепция поведет, туда законодательство и изменится, а значит, и сама жизнь.
В прошлом номере мы подробно описали ряд перемен, напрямую затрагивающих интересы квартировладельцев. Ознакомиться с материалом можно на нашем сайте caravan.kz.
Из перечисленных новинок более всего негодование народных масс вызвало намерение реформаторов обязать собственников использовать для накопления денежек на капитальный ремонт эскроу-счет. Данный вид банковского счета весьма специфичен, как правило, его открывают на очень короткий период для проведения сделки. Зачем нужно создание Единой информационной системы ЖКХ
Например, покупатель квартиры перечисляет деньги на данный счет, продавец видит их поступление, но не может снять деньги, пока данное жилье не будет зарегистрировано на покупателя. Затем он показывает банковскому служащему свидетельство о регистрации, и тогда ему выдают деньги. Ну, попытка создать принцип “чтобы без обмана”. Вот и разработчики концепции обеспокоились массовым хищением накоплений на капитальный ремонт жуликами управдомами и предлагают обезопасить эти накопления использованием подобных счетов. Оно бы и ничего, но вот цена вопроса – либо ее не учли, либо реформаторы действуют в интересах банкиров.
Смотрите сами, исходя из данных, представленных в концепции, в Казахстане насчитывается 78 тысяч 400 многоквартирных жилых домов (МЖД).
Открытие эскроу-счета, согласно тарифам одного из банков, стоит 15 тысяч тенге. Перемножаем эти цифры и получаем – 1 миллиард 176 тысяч тенге. Иными словами, банки получат доход в 1 миллиард 176 тысяч тенге. Ведение такого счета также стоит баснословных денег – 10 тысяч тенге. Снова перемножаем цифры и получаем, что за ведение счета ежемесячно они же будут получать 784 миллиона тенге.
Учитывая, что у нас наберется не более пяти-шести банков, где, как правило, открывают счета КСК, то выходит, что каждый из них ежемесячно будет получать свыше ста миллионов ни за что – движения денег по такому счету не предусмотрено, счет носит накопительный характер. Сумма за год соответственно 9 миллиардов 408 тысяч тенге, или 600 тысяч тенге с каждого дома, расположенного на территории Казахстана. Не дороговато обойдется такая защита от жулика управдома, спрашивают наши читатели. Понятно, что звонившие категорически отказались открывать эскроу-счета, назвали инициативу “беспределом” и просили нас это передать правительству и депутатам, что мы и делаем. Заодно хотим напомнить, что жалобы собственников касались отсутствия контроля за деятельностью председателей КСК со стороны государства и отсутствия какой-либо помощи в этом деле.
Одна буква, а такая разница
Затронут реформы и такие формы строительства и эксплуатации домов, как жилищные кооперативы (ЖК) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Судя по преамбуле, у властей накопилось немало претензий к строительным компаниям и прочим инициативным гражданам, использовавшим лазейки в законодательстве для надувательства граждан и личного обогащения.
Устав от докучливых обманутых пайщиков строительства, правительство в лице разработчиков концепции решило: “… указанные недостатки показывают, что все права пайщиков, определяемые уставом ЖСК согласно Закону РК “О жилищных отношениях”, менее защищены в сравнении с Законом РК “О долевом участии в жилищном строительстве”. В этой связи концепцией предлагается в действующем законодательстве пересмотреть порядок вступления членов в ЖСК, а именно: членами ЖСК должны быть только физические лица и количество членов ЖСК, внесших паевой взнос на момент начала строительства, должно быть 100 процентов от общего количества жилых помещений в многоквартирном доме или в жилом комплексе. Что недоговаривают реформаторы от ЖКХ
Также имеются случаи, когда дольщики долевого строительства при банкротстве строительной компании имеют право создавать ЖСК в целях завершения строительства жилого дома. Концепцией предлагается предусмотреть нормы, исключающие в данном случае требование по количеству членов ЖСК”. Помимо этого, предлагается наделить уполномоченное ведомство правом “по разработке и утверждению Типового устава ЖСК и Типового договора паевого взноса в ЖСК”. “Концепцией предлагается пересмотреть нормы касательно регистрации (перерегистрации) ЖСК, установить норму по обязательности наличия у ЖСК земельного участка на праве собственности или на праве пользования, в случаях изменения утвержденных проектных документов на строительство объектов либо изменения количества предполагаемых пайщиков предусмотреть основания для перерегистрации ЖСК. В целях равного распределения исполнения финансовых обязательств между всеми членами ЖСК при строительстве жилого здания предлагаем, чтобы затраты на формирование проектной документации, на приобретение земельного участка включались в сумму паевых взносов всех членов ЖСК”.
Мы намеренно привели прямые цитаты из документа, возможно, эта информация будет полезна тем нашим читателям, которые сейчас стоят на пороге принятия судьбоносного решения о вступлении в ЖСК. Немного терпения, и после внесения изменений в законодательство можно присматриваться к такому варианту. Здесь важно учитывать момент, что до вступления в действие всех изменений работают ныне существующие законодательные нормы, по ним в случае возникновения спора будет рассматривать дело суд, так что лучше немного подождать.
Для почитателей другой формы – жилищных кооперативов (ЖК), у нас плохие новости, их решено из законодательства вовсе вымарать. Уж слишком много негатива, порою откровенно криминального, они собрали за историю своего существования, так что обычными изменениями в законы, по мнению разработчиков, ситуацию не спасти.
Хотя в самой концепции в этом вопросе полная неразбериха, ее авторы то ли не пришли к единому знаменателю на сей счет, то ли просто забыли, о чем писали главой выше. Судите сами, вот прямая цитата из главы № 3 “Совершенствование организации и деятельности жилищно-строительных и жилищных кооперативов”: “Во избежание вышеуказанных последствий (имеется в виду создание финансовых пирамид. – Прим. авт.) концепцией предлагается исключить ЖК как форму объединения граждан для приобретения жилья”. А вот эта цитата несколькими страницами позже из главы № 4 “Устранение противоречий, пробелов и коллизий в действующем законодательстве”: “В целях улучшения правовой основы и регламентации деятельности ЖК и ЖСК предлагается их регулирование установить только в рамках Закона РК “О жилищных отношениях”.
Что скажешь, дождемся публикации самого проекта закона, тогда разберемся, наверное…
Бизнесу у нас дорога…
Не можем мы обойти и главную интригу нынешней реформы – останутся или нет кооперативы собственников квартир, или все отдадут на откуп предпринимателям в лице управляющих компаний. Напомним, такую идею, оформленную в “Проект Концепции реформирования системы управления многоквартирными жилыми домами в Республике Казахстан”, выпестовали реформаторы из АО “Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства”. Кто не знает, данная структура создана государством как раз для реформирования сферы ЖКХ.
О слабых местах данного предложения мы писали много, ознакомиться с материалами можно на нашем сайте. Прежде всего, мы обратили внимание на то, что при сомнительном эффекте ежемесячные расходы собственников на содержание общедомового имущества вырастут минимум на 100 процентов, то есть в два раза. Бизнес благотворительностью не занимается, он создается с целью получения прибыли, и налоги платит много большие, чем некоммерческие организации, к которым относятся КСК.
Напрямую авторы нынешней концепции об этом не пишут, все только намеками. Приведем несколько цитат, чтобы разглядеть, куда клонит правительство. “Также немаловажной проблемой в сфере управления жилищным фондом является низкоэффективная деятельность органов управления МЖД, одной из распространенных форм которой является кооператив собственников квартир (далее – КСК). По данным МИО за 2016 год, всего насчитывается 7 262 органа управления МЖД, из которых КСК составляют всего лишь 2 970 единиц, или 22,6 процента… К настоящему времени назрела острая необходимость реформирования сложившейся системы жилищных отношений, и концепцией предлагается систематизировать механизм работы КСК с субъектами взаимоотношений, модернизировать систему накопительных счетов, определить основания для привлечения к ответственности руководителей органов управления и собственников помещений (квартир), оптимизировать формы органов управления, создать условия для развития сервисной деятельности по содержанию МЖД”. Исходя из последнего: “оптимизировать формы органов управления, создать условия для развития сервисной деятельности по содержанию МЖД”, реформа по-акционерски и выходит. ЖКХ в Казахстане хотят отдать на откуп бизнесу: к чему это приведет
Под эту идею собрана и подборка из мировой и эсэнговской практики: “Наиболее развитой формой управления многоквартирным домом на сегодняшний день является управление управляющей организации (45,1 процента), в то время как самостоятельное управление домом ТСЖ (товарищество собственников жилья. – Прим. авт.), кооперативом составляет всего 12 процентов от общего количества многоквартирных домов.
При этом ТСЖ, создаваемое практически в каждом МЖД, заключает договор на управление и содержание МЖД с управляющей организацией, выполняя роль контрольно-надзорного органа, представляющего интересы собственников квартир”. Ну, вот ровно об этом и мечтают и пишут в своей концепции реформаторы из АО.
Напомню, что сам проект закона еще не опубликован, в открытом доступе мы его не нашли, однако это не мешает, как говорится, начать всенародное обсуждение. Свои предложения, а также несогласие с предлагаемыми изменениями вы имеете право направить в курирующее ведомство: министерство по инвестициям и развитию РК, своим депутатам в маслихатах и мажилисе, а также в партию “Нур Отан”.
АЛМАТЫ