Поэтому последний звонок в редакцию, признаться, удивил своей компетентностью. Наша читательница жаловалась на то, что они никак не могут заключить договор на управление объектом кондоминиума с новым председателем. “А я хочу точно знать, за какие услуги мы ей платим”, – повторяла она и была права в своей настойчивости. Как уже было сказано выше, содержание дома и зарплата – две большие разницы. Мы обещали помочь ей и ее сторонникам разобраться в этом вопросе, что и делаем. Грязные игры управдомши
Но прежде чем перейти к документам, принятым правительством на этот счет, обозначим размер вознаграждения председателя КСК за его ратный труд.
Размер начислений, как и перечень видов работ, утвержден приказом и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246 в “Методике расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума”. Документ размещен в информационной базе на сайте министерства юстиции adilet.kz, где вы можете с ним ознакомиться и использовать для контроля за финансовыми телодвижениями вашего управдома. Напомню также, что документ является нормативно-правовым актом и может служить доказательством в суде.
Курочка по зернышку
Смотрим методику и видим строку: “Расходы на оплату труда руководителя и сотрудников органа управления объекта кондоминиума – 25 процентов”. Иными словами, заработная плата председателя КСК (управляющей компании), бухгалтера, секретаря, главного инженера, если таковые имеются в штате, должна составлять не более 25 процентов от ежемесячного тарифа на содержание общедомового имущества.
Посчитаем: берем, к примеру, 25 тенге / квадратный метр, делим на 100 и умножаем на 25 – получаем 6 тенге 25 тиынов. Это означает, что при размере квартиры в 40 квадратных метров ее хозяева платят заработную плату административному аппарату КСК (управляющей компании) в размере 250 тенге.
Негусто, может показаться на первый взгляд, но в деле КСК работает принцип “курочка по зернышку” – и самосвал зерна себе в закрома по итогам месяца. Добавим также, что штатное расписание, где указывается размер заработной платы управдома, бухгалтера и иже с ними, утверждается в обязательном порядке на общем собрании собственников квартир.
За это отвечает прежде всего статья 42-2 Закона “О жилищных отношениях”: “2. Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещений (квартир) требуют следующие вопросы: 2) утверждение размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума…”.
Так что, если ваш председатель КСК уклонился от утверждения вами его заработной платы, ссылайтесь на закон и методику и требуйте проведения общего собрания, только делайте это обязательно в письменном виде, тогда вам будет чем апеллировать в суде. Как председатели КСК скрывают свои доходы и расходы
К слову, обязательного утверждения общим собранием собственников квартир требуют любые дополнительные выплаты. Наше местное зло, например, помимо зарплаты втихаря установила себе выплаты за доставку квитанций и плату за проезд. Понятно, что никаких процентных соотношений ушлая старушка соблюдать не собиралась и никаких собраний на этот счет не проводила, а выяснилось это уже в суде, куда она была вынуждена притащить кассовую книгу и прочие бухгалтерские бумажки. Если у вас все наоборот и ваш председатель хорошо работает, хотите платить ему премию – тоже без проблем, но голосовать за это надо.
Мухи и котлеты
Итак, с размером оплаты определились, теперь еще раз повторим, что услуги или обязанности управдома и виды работ по содержанию общедомового имущества – разные вещи. Полный перечень работ по содержанию приведен в вышеупомянутой методике, утвержденной правительством, и обязателен для исполнения всеми КСК и управляющими компаниями на территории Республики Казахстан.
Перечень услуг от главы органа управления зафиксирован в другом нормативно-правовом акте – “Типовой форме договора управления объектом кондоминиума”, утвержденной приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 242. Так вот пункт 7 данного документа дает такой перечень обязанностей органа управления объектом кондоминиума:
“1) организовывать проведение собраний, письменных опросов собственников помещений (квартир);
2) заключать и контролировать исполнение договоров с субъектом сервисной деятельности;
3) оформлять протоколы собрания собственников помещений (квартир) и листы голосования при проведении письменных опросов;
4) доводить в письменном виде до сведения новых собственников помещений (квартир) информацию о ранее принятых общим собранием собственников помещений (квартир) решениях;
5) организовывать выполнение решений собраний собственников помещений (квартир) по качественному содержанию общего имущества и обеспечению безопасности проживания;
6) представлять интересы собственников помещений (квартир) по вопросам общего имущества объекта кондоминиума;
7) осуществлять сбор взносов посредством выдачи квитанции на услуги по управлению, а также взносов на содержание и капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, размеры которых утверждены собранием собственников помещений (квартир) от собственника, арендаторов;
8) обеспечить для всех собственников во всех доступных для обозрения местах размещение на стендах информации об организациях (название, контактные телефоны, телефоны аварийных служб), осуществляющих обслуживание и ремонт помещения, а также общего имущества, а также об организациях – поставщиках коммунальных услуг; Как поставить на место хитрого председателя КСК
9) предоставлять собственнику ежеквартально в письменной форме либо в форме электронного документа до 10-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, отчет в котором отражены расходы, связанные с использованием общего имущества, а также дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
10) обеспечивать учет договоров, заключенных для выполнения условий данного договора;
11) открывать в течение 15 рабочих дней со дня образования на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума;
12) открывать на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума в течение 15 рабочих дней со дня образования;
13) выполнять функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума, в течение 15 рабочих дней со дня образования;
14) предоставить по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома (жилого здания);
15) уведомлять собственника о предстоящем капитальном ремонте общего имущества объекта кондоминиума, о ремонте мест общего пользования в объекте кондоминиума за два месяца, об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей – за двое суток, кроме случаев возникновения аварийных ситуаций;
16) в случае прекращения договора управления объектом кондоминиума передать имеющуюся в его распоряжении техническую (проектно-сметная документация, план участка, паспорта, акты приемки и другие документы), исполнительную (акты выполненных работ и услуг по договорам, заключенным с субъектами сервисной деятельности, копии договоров с субъектами сервисной деятельности), а также финансовую (договоры текущих и сберегательных счетов с банками второго уровня, утвержденная смета расходов на содержание общего объекта кондоминиума, протоколы принятых решений общего собрания) документацию вновь выбранному органу управления объектом кондоминиума по акту приема-передачи;
17) исполнять обязанности, предусмотренные Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года “О жилищных отношениях” и иными законодательствами Республики Казахстан в сфере жилищных отношений”.
Думаю, для многих наших читателей перечень этих обязанностей является полным откровением. Но еще больше удивит их приложение к типовому договору, в котором перечислены работы по управлению, вытекающие из обязанностей. Документ займет много места, поэтому приводить его целиком не станем, выберем только пару-тройку цитат из него.
Например, это может понадобиться тем собственникам, чей председатель уверяет их в том, что КСК не должны вести бухгалтерский учет:
“На постоянной основе. Ведение технической документации на переданный в управление объект кондоминиума, а также бухгалтерского, финансового, налогового и статистического учета и отчетности, связанных с управлением и содержанием объекта кондоминиума в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан”. Или еще одна: “В соответствии с графиком (планом), утвержденным на общем собрании собственников помещений. Организация работ по обследованию объекта кондоминиума (объектов) с целью определения технической готовности к эксплуатации (в том числе сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества”.
Представляете, каково это читать тем собственникам, чьи председатели не хотят видеть дырявых крыш и текущих труб в подвалах. Как отстоять свои права в КСК: пошаговая инструкция
Можно пойти и в суд
Ну и о пресловутом обязательном приеме граждан: “На постоянной основе. Работа с населением (собственниками), в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания”. Повторю, что само приложение содержит 26 пунктов, и найти его можно в информационной система на сайте министерства юстиции.
В заключение – о других документах, где отражены обязанности председателей КСК. Прежде всего, как ни странно, это устав кооператива.
В него могут быть включены и другие обязанности управдома, зафиксирован его срок избрания, возможность повторного переизбрания и так далее. Одним словом, ознакомьтесь и решите, что дальше с этой информацией делать. Опять же устав является доказательством в суде, правда, в том случае, если положение, на которое ссылается сторона, не противоречит законодательству.
И наконец самый важный в этом деле документ – Закон РК “О жилищных отношениях”. Так вот в статье 42 прямо прописаны функции, которые должен осуществлять орган управления.
Ну и вернемся к звонку нашей читательницы, поскольку подобная ситуация возможна и для других собственников.
Если вы хотите заключить типовой договор с вашим председателем КСК, направьте ей / ему письменное заявление с указанием срока, в течение которого договор должен быть заключен. Кроме того, напишите, что в случае отказа вы просите предоставить вам письменный ответ с указанием причины. Не отвечает, игнорирует – направляете по истечении установленного вами срока жалобу в жилищную инспекцию. Ну а если идет в полный отказ и инспектора не слушается, то можете, конечно, пойти в суд. Собственники имеют законное право не платить по счетам КСК
Обязанность заключать типовой договор прописана в статье 42 закона, исходя из нее, вы, даже не имея договора, можете отстаивать свои права в суде, так как здесь объем полномочий напрямую увязан с теми, что утверждены правительством в этом документе.
Пункт 3: “Сроки и объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых собственниками помещений (квартир) физическому или юридическому лицу, определяются на основе типового договора управления объектом кондоминиума, утвержденного уполномоченным органом”.