Напомню, что поправки в жилищное законодательство устанавливали дедлайн – 7 января 2021 года. К Новому году успели определиться с выбором чуть более двух-трех сотен ОСИ и ПТ (простое товарищество). Остальные замерли в ожидании: то ли им проводить собрание, то ли нет, установленный срок прошел, а разъяснения не последовали.
Ситуацию осложняет негатив: председатели КСК саботируют реформу и отказываются передавать деньги и документы по домам новым управленцам. Мы не однажды об этом писали, не поверите, но с 9 октября прошлого года, когда были опубликованы необходимые изменения в нормативный приказ, ничего не произошло. Поэтому с нетерпением ждем, когда люди в костюмах займут свои кабинеты и вспомнят о главном. Знаю, что нашу газету читает в том числе старшее поколение, поэтому было бы неплохо, если бы они провели политинформацию своим сыновьям и внукам, министрам и депутатам, объяснив им: за что их народ будет любить и поминать добрым словом.
Теперь к теме сегодняшнего номера. Все упомянутые перипетии не должны вас останавливать, рано или поздно чиновники придут в себя и утвердят то, что должны утвердить. Сейчас самая важная для собственников задача – сделать правильный выбор, от фигуры председателя и членов совета дома в будущем будет зависеть многое.
Новая элита
Самый простой вариант – активисты, долгое время боровшиеся с постылым и вороватым председателем КСК. Они возьмут на себя организацию и проведение общего собрания, дальнейшую государственную регистрацию и всю волокиту противостояния с прежней “властью”. Почти наверняка ими самостоятельно к дню голосования уже будут распределены портфели, и вам останется только поднять руку. В большинстве случаев это хороший для собственников вариант, не стоит опасаться отсутствия у них опыта управления общедомовым хозяйством. Во-первых, за годы борьбы ими уже изучены нормативные документы и законы вдоль и поперек, а во-вторых, всему можно научиться.
Правительство возложило ответственность за образование новых управленцев ЖКХ на АО “Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства”. Те доложили, что на базе Евразийского гуманитарного университета им. Л. Н. Гумилева создан специальный курс, и даже было проведено дистанционное обучение пожелавших.
К сожалению, государство не стало заморачиваться и возложило финансовые расходы за подготовку на собственников, поэтому вам в годовой смете придется предусмотреть эти деньги.
Подробная информация – у центра, сейчас у них какие-то пертурбации с сайтом, так что с ходу найти нужные сведения мы не смогли. Ранее ими называлась цифра чуть более 30 тысяч тенге.
Важно знать: какую бы форму управления вы ни избрали, объединение собственников имущества или простое товарищество, при любом раскладе схема действий и обязательства перед вами новых руководителей одни и те же. Более того, они имеют право только управлять процессами по сохранению и содержанию общедомового имущества. Исполнять работы по закону могут только сервисные организации – такое разделение “труда”. Иными словами, ваше новое руководство примет дом, проведет общее собрание, где при вашем одобрении утвердит ежемесячный платеж сервисной организации, которая будет следить за рабочим состоянием отопления, труб горячей и холодной воды, электрики, а также обеспечивать ликвидацию аварий. Аналогичная процедура касается услуг уборки подъездов, видеонаблюдения, ремонта и обслуживания лифтов, услуг дворника, плотника и даже бухгалтера.
Но вернемся к группе активистов, здесь есть вероятность напороться на крайне негативный сценарий: к власти могут рваться не вполне адекватные люди, и с ними придется хлебнуть. Правда, за всё время моего общения с противоборцами лишь однажды мне пришлось видеть подобного товарища, в большинстве это замечательные люди, имеющие достойные профессии и уставшие от беспредела КСК.
КСК – тоже вариант
Вы не ошиблись, речь идет о существующих ныне КСК. Этот вариант подходит тем собственникам, у которых в доме не сформировался актив и вопрос с кандидатурой председателя ОСИ остался открытым. Если вам не повезло с председателем вашего кооператива, то можно найти приличную перспективу в шаговой доступности. У меня был такой опыт, когда наше местное зло обалдело от собственной безнаказанности и утратило инстинкт самосохранения. Мне удалось отыскать две возможности. Первая – это КСК, куда вошли более 100 домов, сами понимаете, за плохим люди не пришли бы. Платежи на расходы по содержанию общедомового имущества там были в 3 раза меньше, сервисная организация имела свою круглосуточную аварийную службу, орган управления сидел в доступном для собственников офисе, а не оборонялся от них в своей квартире, документы по дому вместе с отчетами можно было получить на раз.
Второй вариант – КСК, созданный активистами после выхода из проблемного кооператива. К моменту моих поисков туда вошли 3 дома. Ежемесячные платежи были ниже, кругом чистота-порядок, отчеты выложены на сайте, одним словом, тоже была большая разница. Посмотрите по сторонам, возможно, ваше счастье рядом. В этом случае руководство выбранного кооператива поможет вам провести общее собрание, номинально вами будут избраны председатель ОСИ и совет дома, здесь же вы должны будете проголосовать за передачу управления объектом кондоминиума новому КСК до 1 июля 2022 года. Ну и никто не запрещает продолжить сотрудничество с прежним кооперативом, если оно вас устраивает. Процедура передачи управления описана выше.
Здесь важно помнить, что расторгнуть договор на управления с кооперативом вы имеете право в любой момент.
Появились сомнения в выборе, нашлись активные и толковые соседи – берите власть и деньги в свои руки. К слову, вы имеете право сколько угодно раз менять форму управления: попробовали простое товарищество (ПТ), не пошло, – голосуем за ОСИ и проходим государственную регистрацию.
Управляющие
Закон позволяет собственникам заключить договор на управление объектом кондоминиума, как с управляющей компанией, так и с управляющим. Правда, до этого момента необходимо определиться с формой управления – ОСИ или ПТ. Кто главный в доме: настало время первых сложностей для собственников жилья
Пока у меня нет сведений, чтобы собственники отдавали предпочтение так называемым профессиональным управляющим. Как правило, раньше в одежды управляющих рядились бывшие председатели КСК, которые по каким-то причинам не хотели светиться, истории туманные, и не обнадеживающие.
После внесения изменений в законодательство появилось требование к кандидатуре председателя ОСИ или доверенного лица ПТ иметь в собственности недвижимость в данном доме.
Поэтому фигура управляющего может возникнуть там, где собственности нет, а руководить и брать деньги по-прежнему хочется. Не могу сказать, насколько полезным будет для собственников институт управляющих, о существовании такой возможности нами сказано, остальное вам решать. Возможно, вы захотите присоединиться к соседнему дому, где активисты из нашего первого примера взяли верх, почему нет…
Управляющие компании, по задумке авторов жилищной революции, должны прийти на смену скандальных и вороватых “старушек” из КСК. Пока управляющие компании заметили только в новостройках: застройщики в договорах оговаривают обязательность их деятельности, если покупатели недвижимости хотят получить гарантийный срок на обслуживание. Всем уже понятно, что в ближайшее время мы увидим, как нынешние КСК переобуваются в управляющие компании. Это неплохо, когда речь идет о толковых руководителях с разумным подходом к своему благосостоянию (помните КСК в 100 домов?), ну а другие будут искать дураков, извините за грубость.
Народный контроль
Неважно, чем ваше сердце успокоится и кому вы передадите власть в своем доме, главное – помнить о своих привилегиях собственника.
Независимо от выбора формы управления – ОСИ или ПТ, а также независимо от того, кому было передано управление (КСК, управляющий, управляющая компания), на ваш дом должны быть открыты два банковских счета: текущий, куда будут поступать ежемесячные платежи на расходы на содержание общедомового имущества; сберегательный – для накоплений на капитальный ремонт. Никакой болтовне и никому не верить – пусть открывают и по каждому счету вам отчитываются. Вы имеете право сколько угодно раз знакомиться с выписками с банковских счетов. Причем накопления на капитальный ремонт банк ведет в разбивке по каждой квартире. Каждый месяц вам обязаны предоставлять отчет о расходовании средств. Ну и никогда не передавайте право распоряжаться вашими банковскими счетами никаким управляющим компаниям.
Законодательство по теме:
1. Закон РК “О жилищных отношениях”
4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
5. Типовой устав объединения собственников имущества
6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ