Трактат о новом жилище

Со временем, осознав, что путем честного непосильного труда можно накопить на комфортное жилище лишь к маразматической старости, когда тебя и так сдадут в пансион, цивилизованный мир лихо перешел на жизнь в кредит и в рассрочку.
В самом деле, зачем полжизни ютиться в тесноте и трястись над каждым долларом, мечтая, что когда-нибудь он превратится в кусочек квадратного метра, если можно въехать в уютный дом сразу, взяв кредит. По карману, разумеется. Идея ипотечного кредитования проста до невозможности: банк как бы покупает вам подходящее жилье, а вы в течение оговоренного периода времени выплачиваете оную сумму с процентами. На Западе это обычно 5-6 процентов годовых на срок до 40 лет, что вполне устраивает обе стороны. У нас система ипотеки, прямо скажем, весьма отличается от классической, и это заставляет граждан задумчиво чесать темечко, прежде чем рвануть рысью в ближайший банк, поющий сладкие-сладкие рекламные песни.
У каждой захудалой посреднической фирмы и у каждого безвестного банчишки они примерно одинаковы: мы поможем вам купить жилье в фантастически короткие сроки, не требуется подтверждение официального дохода, у нас самая низкая процентная ставка и т.д. Словом, только приди, а уж все эти компании в лепешку расшибутся для тебя, нерадивого, они просто спать спокойно не могут, думая, как улучшить твои жилищные условия. Почему же тогда мы все, как один, не побросали свои постылые халупки и не переселились — легко и просто — в светлые просторные особняки в экологически чистых районах? Может быть, и правда, пора зажать в кулак свой недоверчивый чулково-кубышечный менталитет и отдаться под сень цивилизации? Что ж, попробуем. Теоретически.
Утром жилье — вечером деньги
Автора, как потенциального заемщика, несколько настораживает та все более активная настойчивость, с которой его пытаются втянуть в договорные отношения. Вот и подруга дней моих суровых гундит день и ночь: возьми кредит да возьми, купим домик на Кок-Тюбе. Будучи отъявленным скептиком, автор прозвонил по нескольким особо райским предложениям. Ну, то, что в наших банках работают отнюдь не ангелы и не бессребреники, подразумевалось само собой, но чтоб с такой степенью алчности! Мало того, что нужно сделать первоначальный взнос в размере 10-15 процентов от предполагаемой стоимости жилья, так еще и предоставить его в качестве залога. А ежели автор завтра утратит необходимую трудоспособность и не сможет выплачивать ежемесячно варварские проценты?
С узлами, чадами и домочадцами — на улицу? Нет, ребята, я уж как-нибудь в своей «панельке» померзну да попотею и может быть, путем дружеско-заемных комбинаций и неимоверных гонорарных усилий ухитрюсь-таки не получить развода от истомленной жены. Не желает, глупышка, даже взглянуть на простейшие карандашные расчеты, которые показывают, что, выплатив со скрипом лет через 15 заветный кредит, мы станем обладателями чуть ли не «золотого» жилья — стоимостью на 30-40 процентов дороже, чем если бы мы купили его «в простоте».
По мнению специалистов, одна из основных проблем отечественного ипотечного кредитования — это привязка выдаваемого кредита к валютному курсу, что однозначно ведет к увеличению затрат заемщика. Никто не сможет просчитать, что будет твориться с деньгами — тенге, долларом, евро и единоэкономическопространственной единицей — через несколько лет.
Плюс нестабильность рынка труда в стране, откуда и неуверенность человека в завтрашнем дне. По данным исследовательской компании «Комкон-2 Евразия», 40 процентов алматинцев недовольны своим жильем. При этом 70 процентов из них планируют улучшить жилищные условия. Из тех, кто хотел бы большего комфорта, к помощи ипотеки собираются обратиться только 32 процента, но 77 процентов респондентов совершенно не устраивает то, что, получив его, за квартиру ценой, скажем, в 15 тысяч долларов в итоге придется выложить около 18. В числе причин, влияющих на негативное отношение к такой услуге банков назывались отсутствие стабильного денежного дохода — 28,3 процента, возможности погашать кредит — 21,7, уверенности в гарантированной работе — 19,6 процента. А представление о том, что такое ипотечное кредитование, имеют лишь 43 процента опрошенных. В прошлом году ипотечные кредиты оформили лишь около 200 алматинцев. А всего объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья составил 5,3 миллиарда тенге. По сравнению с развитыми странами, где жилищное кредитование является мощным стимулятором экономического роста, это мизерная цифра.
Боязно банкиру дать нам на квартиру
История ипотеки начинается с древних времен, и слово это буквально обозначало в древней Греции каменную плиту, установленную на земельном участке заемщика. Если он вовремя не расплачивался, земля отходила кредитору. Естественно, и в наше время банк, предоставляя гражданину достаточно крупную сумму, должен быть уверен, что она подтверждена недвижимостью. В случае, если новосел в силу каких-либо личных форсмажорных обстоятельств оказался не в состоянии далее платить, объявляются торги — квартира или дом идут с молотка, и банк возвращает свои денежки.
Но казахстанский рынок недвижимости — явление, как известно, очень зыбкое и непредсказуемое. К примеру, в элитное строительство в Алматы и Астане вложены громадные средства, которые замерли мертвым грузом без движения, ибо прослойка людей, способных купить такое жилье хотя бы в рассрочку, у нас в стране очень жиденькая — 3-5 процентов населения.
К тому же, богатые давным-давно обеспечили себя жилищами по душе, и надобности в финансировании не испытывают. Ипотечная система рассчитана на «верхний» слой среднего класса. Но подобно тому, как финансисты боятся рисковать и предпочитают выдавать кредиты очень выборочно, на элитное жилье либо строительство в престижных районах, так и эти люди опасаются влезать в непомерно большие долги. Получается замкнутый круг. Поэтому на рынке отечественного ипотечного кредитования — переизбыток предложения и острый дефицит спроса. Тогда как поладить наверняка можно было бы, имей мы более совершенный механизм ипотеки. По мнению специалистов, главная причина столь вялого его развития — отсутствие двухуровневой структуры рынка по образцу западных. Устарела и законодательная база, осложняющая практику кредитования. Не отрегулирована система отношений между участниками рынка — ну никак у нас не получается, чтобы всем было выгодно и удобно. Инвестор, заинтересованный во вложении средств в ипотеку, хочет получить максимальный доход, банк — спрос на кредиты и минимум риска. В ситуации неразвитого внутреннего страхового рынка, который бы обеспечивал гарантии «держателям денег», в проигрыше остается потенциальный заемщик, поскольку подстраховаться банк сегодня может только высоким процентом.
На самом деле, потенциал рынка ипотечного кредитования огромен. При умелом его использовании государство могло бы решить острейшую социальную проблему. Причем решить с пользой для себя — ведь согласно простейшим законам экономики, куда выгоднее вовлекать в оборот даже незначительные накопления граждан, нежели воспитывать в них закоренелое недоверие к финансовым институтам и оставлять деньги в безвестных кубышках. У нас в республике приняты два закона — «О жилищных сбережениях» и «Об ипотечном кредитовании». Но, как это чаще всего и бывает, они совершенно оторваны от жизни.
«Условимся раз навсегда: жилище есть основной камень жизни человеческой. Примем за аксиому: без жилища человек существовать не может», — писал Михаил Булгаков, намаявшийся в свое время по коммуналкам. Будучи совершенно с ним согласным, а также вымотанным женой, автор решился на последнюю попытку и позвонил в банк с самой заметной и масштабной рекламой в газете.
Неприветливый мужской голос нудно перечислял, какие документы необходимо предоставить, чтобы кредитный комитет рассмотрел уровень моего рейтинга. При словах «справка из психдиспансера» автор осторожно положил трубку…