Хотя в профильном ведомстве – министерстве индустрии и инфраструктурного развития – нас заверяли, что сроки пересматривать не планируют, но, похоже, сделать это придется. Это неплохо, глядишь, получив ускорение от вышестоящего начальства, нижестоящее начнется двигаться активнее, и у собственников появиться возможность выразить свое волеизъявление на общем собрании, которое из-за упрямства чиновников они не могли собрать.
Напомню, что эти большие люди не желают вносить поправки и давать право собрать общее собрание каждому собственнику, считая, что этим будут пользоваться одни бузотеры. А вот инициативная группа объемом в 10 процентов от общего числа собственников в доме – дело другое, только группа активистов способна ответственно отнестись к подобному мероприятию. Ну и как? Много инициативных групп набрали? Много они собраний провели? То-то, вся эта статистика в 30 с лишним тысяч новых структур в домах в большинстве своем – результат деятельности председателей кооперативов, не желающих выпустить из своих цепких лапок ни власть, ни деньги. Об используемых ими схемах, когда хозяевам квартир навязывается форма управления – простое товарищество, а затем их берут назад под управление КСК, мы писали ранее.
К слову, отдадим должное чиновникам – хитрость управдомов они давно разгадали, поэтому планируется второй этап реформы – переход от простого товарищества в домах к объединению собственников имущества.
Но вернемся к массовым общим собраниям по стране – для собственников, где из-за необъяснимого упрямства чиновников собрать группу не выходило, это отличная возможность сделать свою игру. Нет ничего скверного в том, что жилищная инспекция самостоятельно либо через принуждение председателя КСК объявляет общий сбор. Нужно только грамотно использовать несколько вещей: работу с общественным мнением и скрупулезное исполнение требований Закона “О жилищных отношениях” и нормативных актов к нему.
Закон превыше
Правильно использовать в свою пользу ошибки, которые делают инициаторы – председатель КСК либо жилищный инспектор. В прошлом номере мы рассказывали, как это можно сделать, воспользовавшись нарушениями закона, сделанными инициаторами в банальном объявлении на подъезде (с материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz). Небольшой клочок бумаги с большими последствиями – решения на общем собрании, созванном подобным образом, можно отменить в судебном порядке. Поэтому и вам самим нужно быть крайне внимательными – оппоненты будут с лупой рассматривать и протокол общего собрания, и листы регистрации, и листы для голосования, как, впрочем, и то самое объявление.
Мелкая оплошность – повод обратиться в суд ими найден. Возьмем за основу историю из прошлого номера: жилищная инспекция надавила на председателя КСК и заставила его провести общее собрание. Для чего он/она развешал по подъездам нескольких домов объявление, где в один и тот же день и час созвал собственников сразу нескольких домов.
Это самое серьезное нарушение – решение о новой форме управления имеют право принимать только собственники в отдельно взятом доме, а не всей толпой.
В законе имеется оговорка, что исключением являются те дома, которые имеют единый фундамент или тепловой узел. К слову, мне известен случай, когда в одном доме на шесть подъездов – три КСК, технические особенности дома это позволяют.
Но мы отвлеклись, корявое объявление – это риски для вас, если захотите использовать “чужое” мероприятие в своих целях. Тот самый управдом, наляпавший текст абы как, может повернуть его против вас, обжаловав невыгодные ему решения собственников в суде. Как вариант, воспользоваться требованием закона, обойти каждую квартиру и вручить в руки соседям уведомление с предлагаемой вами повесткой для ограниченного круга собственников – только вашего дома. Если общее собрание инициировал жилищный инспектор, то лучше всего связаться с ним, встретиться, познакомиться, мол, есть такие люди, готовые взять власть в доме в свои руки, поэтому предлагаем нашу повестку, и отдаете ему знакомое уведомление. Поверьте, чиновник только будет рад отбояриться от возни с вашим домом, и с громадным удовольствием будет стоять в стороне, когда вы будете вести собрание.
Вспоминаем сразу же про оформление и саму повестку, она должна включать в себя несколько пунктов: выбор формы управления – ОСИ или ПТ; избрание председателя ОСИ или доверенного лица ПТ сроком на один год; избрание совета дома (не менее трех собственников) сроком на три года; избрание членов ревизионной комиссии сроком на три года; утвердить типовой устав ОСИ или типовой договор о совместной деятельности ПТ. Как вы понимаете, одному махину не одолеть, поэтому о кандидатурах членов совета дома и ревизионной комиссии (это может быть один человек) нужно позаботиться заранее.
Искать сторонников лучше всего среди владельцев квартир на последнем этаже, довод прост – собственники не любят сдавать деньги на починку кровли, имея власть в доме, решить эту проблему проще.
Формалист – это хорошо
Сугубо придется потрудиться над заполнением бумаг, напомню, процедура общего собрания и типовые формы к нему прописаны в отдельном нормативном документе “Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания”.
До начала проведения общего собрания пришедшие должны заполнить листы регистрации, их затем вместе с листами голосования необходимо прошить вместе с протоколом.
Обратите внимание, что в случаях, когда одному собственнику принадлежит несколько квартир в доме, он регистрируется по каждой квартире отдельно.
Это связано с тем, что и количество голосов для таких владельцев равнозначно количеству их квартир: пять квартир – пять голосов либо “за”, либо “против”, либо “воздержался”. Чужой-свой-чужой
Особым образом оформляются листы голосования: каждый вопрос – отдельный лист, в типовой форме вы увидите в шапке строку “Вопрос, внесенный для обсуждения:…”, а ниже, в таблице, каждый собственник должен вписать свои Ф.И.О. и оставить подпись в необходимом ему столбце “за”, “против” или “воздержался”. Вынесли четыре вопроса на голосование по повестке, значит, у вас будет четыре “Листа голосования”, каждый из которых может состоять из необходимого числа страниц.
Важно помнить, что наличие кворума остается наиважнейшим компонентом для признания легитимности мероприятия. По нашей повестке достаточно будет собрать 50 процентов плюс один собственник. Решение принято, если за него проголосовало простое большинство.
Два слова о протоколе, помимо того, что все листы голосования и листы регистрации должны быть прошиты вместе с ним, каждая страница должна быть пронумерована. Типовую форму протокола вы найдете в том же нормативном документе, во время проведения мероприятия его должен вести избранный собственниками секретарь.
Типовой устав для ОСИ и типовой договор о совместной деятельности для ПТ разработаны профильным ведомством и являются также нормативными документами. Если вы читаете наш материал в Интернете, то найдете их в конце статьи.
В заключение – несколько слов о ситуации, когда общее собрание под давлением жилищной инспекции проводит председатель КСК. В этом случае простых путей не будет, поэтому нужно договориться сразу с кем-то из близких либо соседей, чтобы они вели видеозапись мероприятия. Это осложнит управдому жизнь, мухлевать с протоколом ему станет труднее. Во время мероприятия ваша первостепенная задача – предложить соседям альтернативу и убедить их в том, что она им выгодна. Если они проголосуют за ваши предложения и заполнят соответствующие листы голосования, да, если вспомнить о видеозаписи, – председателю КСК придется смириться с потерей своего влияния в вашем доме. Допускаю, что гражданин захочет сделать вид, что у него закончились либо нет листов голосования, поэтому запаситесь своим комплектом документов. Будет полезным, если вы ознакомитесь с нашим материалом от 2 апреля 2021 года на сайте caravan.kz, в нем описаны причины, по которым департамент юстиции может приостановить или отказать в регистрации ОСИ.
Законодательство по теме:
Закон РК “О жилищных отношениях”
Типовой устав объединения собственников имущества
Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
Алматы