В первом случае в сообщениях говорилось, что за нарушения председателя должен платить не он, а весь КСК, в другом – вопросы взыскания долгов теперь будет решать не суд, а нотариусы. И в том и в другом случае обязанность платить ложится на владельца недвижимости, да так, что вроде бы и не дернешься. Но это не совсем так.
Ждем поправок
В первую очередь разберемся с тем, почему вдруг собственники должны оплачивать штраф управдома-нарушителя. Смотрим статью 320 Кодекса об административных нарушениях: “…4. Нарушение органом управления объектом кондоминиума сроков открытия текущих и (или) сберегательных счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, – влечет предупреждение.
5. Нарушение органом управления объектом кондоминиума сроков представления ежеквартального отчета по управлению объектом кондоминиума – влечет предупреждение.
6. Действия (бездействие), предусмотренные частями 4 и 5 настоящей статьи, совершенные повторно в течение года после наложения административного взыскания, – влекут штраф на физических лиц в размере 10, на юридических лиц – в размере 20 месячных расчетных показателей”.
Причем в последнем случае штрафовать будут за каждый дом, входящий в кооператив. КСК по своей юридической сути есть некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, поэтому и судья, видя всю несправедливость, вынужден наложить штраф на кооператив, а не на должностное лицо председателя. Вот такой юридический казус.
Сейчас мы не узнаем, как могли депутаты допустить подобную оплошность, проголосовав за наказание не тех, но в настоящее время в парламенте идет обсуждение поправок в жилищное законодательство, и ничто не мешает кому-то из народных избранников поднять этот вопрос и предложить коллегам устранить несправедливость, добавив всего пару слов “должностное лицо или”.
Но пока формулировка остается прежней, собственникам придется проявить последовательность: подать иск в суд о взыскании с виновника-председателя причиненного им ущерба членам кооператива.
Сюда входят: сумма штрафа, вынесенная судом либо постановлением жилищной инспекции, уплаченный ими гонорар юриста, а также госпошлина. При наличии вышеназванного решения любой судья с большой радостью и облегчением вынесет решение о взыскании с негодника всех и вся. Останется только проследить, чтобы на банковский счет КСК поступили деньги от гражданина (-ки), а затем он (-а) их не стырили на липовые работы. Как остановить навязывание собственникам дорогостоящих работ председателем КСК
Но это в том случае, если кооператив находится под управлением председателя КСК. Если же собственники заключили договор на управление общедомовым имуществом с управляющей компанией, то и платить должна будет управляющая компания, а не кооператив. Оплата штрафа производится не с вашего счета, а со счета управляющей компании, а собственникам остается только проследить, чтобы управленцы не перепутали свой карман с чужим.
Итак, резюмируем: ждем от депутатов поправок в статью 320 Административного кодекса и помним, что ни за чьи грехи собственники платить не обязаны, вынес ли суд решение или постановление жилищная инспекция, заплатил председатель КСК не свои, а ваши, – в суд и возмещение ущерба.
Будет ли очередь к нотариусу
Теперь об угрозах рассмотрения дел о взыскании задолженности у нотариусов, а не в судах. Действительно, в упрощенном порядке (вынесение судебного приказа) дела о взыскании задолженности рассматриваться не будут. Однако это не означает, что всё отдано на откуп нотариусам или управдомам с монополистами, так что и не дернешься.
Разберемся по порядку и начнем со знакомства. Смотрим Закон “О нотариате”, статья 92-1 “Взыскание денег или истребование иного движимого имущества от должника”: “1. Для взыскания денег или истребования иного движимого имущества от должника нотариус совершает исполнительную надпись на документе, устанавливающем задолженность, или выдает соответствующее постановление. Исполнительная надпись может быть совершена на копии документа, устанавливающего задолженность, при условии предъявления его подлинника, в котором делается соответствующая отметка.
2. На основании исполнительной надписи или соответствующего постановления производится взыскание задолженности по следующим бесспорным требованиям:
6) о взыскании задолженности с собственников помещений (квартир), уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденных Законом Республики Казахстан “О жилищных отношениях”, за исключением требований о взыскании дополнительных расходов;
7) о взыскании задолженности на основании публичных договоров за фактически потребленные услуги (электро-, газо-, тепло-, водоснабжение и другие), а также иных договоров за услуги согласно установленным тарифам, срок оплаты по которым наступил…”.
Традиционно переводим с юридического на человеческий: объяснить вам, как выглядит “исполнительная надпись”, не смогу, не имею такого опыта, содержание надписи описано в статье 92-3, там всё просто и отдельного пояснения не требует.
Интереснее само мясо, как говорят в таких случаях. В первую очередь – условия, при которых нотариус имеет право произвести “исполнительную надпись”:
“1. Исполнительная надпись совершается:
1) если представленные документы подтверждают бесспорность задолженности или иной ответственности должника перед взыскателем;
2) если со дня возникновения права на иск (заявление) прошло не более трех лет.
2. Если для требования, по которому выдается исполнительная надпись, законодательством Республики Казахстан установлен иной срок давности, исполнительная надпись выдается в пределах этого срока (статья 92-2)”.
Иными словами, представим себе вымышленного героя, задолжавшего своему КСК, причины сейчас обсуждать не будем. Председатель берет протокол собрания, на котором были установлены тарифы, справку из биллинговой компании, откуда ему присылают квитанции об оплате, и идет к нотариусу. Нотариус смотрит документы, да, говорит, согласен, долг есть и ставит “исполнительную надпись” на справке из биллинговой компании.
После чего председатель КСК идет к частному судебному исполнителю, дает ему узаконенную нотариусом бумажею, и тот открывает исполнительное производство.
Это схема для идеальной ситуации, когда точно известно, кто является собственником данной квартиры, сколько их и в каких долях они владеют недвижимостью. В открытом доступе мне не удалось найти подтверждение того, что подобная информация находится в единой нотариальной электронной системе “Е-нотариат” и легко им доступна. Понятно, что никакой председатель КСК таких сведений не имеет, за исключением тех случаев, когда владельцы сами не пришли к нему и не предоставили. Выходит, что решение нотариус может вынести не в отношении реальных собственников, а того человека, чья фамилия значится в платежной квитанции, и это уже не есть хорошо.
Отыграть ситуацию “пострадавший” сможет в любом случае: является он собственником или нет, согласен с суммой долга или сильно против. Закон “О нотариате” позволяет оспаривать решения нотариуса.
Во-первых, можно обратиться к нотариусу с письменным возражением, вот как об этом написано в статье 92-6: “… 2. Должник вправе в течение 10 рабочих дней со дня получения копии исполнительной надписи или соответствующего постановления направить нотариусу, совершившему исполнительную надпись или вынесшему соответствующее постановление, возражения против заявленного требования в письменном виде с уведомлением. 3. Возражение должника должно содержать причины несогласия с заявленным требованием”.
Если “пострадавший” не является собственником, то он прикладывает копии договора купли-продажи, если “сильно против”, то имеющиеся у него документы либо устные возражения.
В случае отказа нотариусом отменить “исполнительную надпись” “пострадавший” подает иск в суд: “Статья 92-8. …В случае если постановлением нотариуса совершенная исполнительная надпись или соответствующее постановление по возражению должника не отменены, их оспаривание осуществляется в судебном порядке”.
Про единое русло
Итак, делаем вывод: права собственника нововведение нарушить не может, он всегда оспорит незаконное, на его взгляд, решение в суде. Это важно для тех случаев, когда собственник не согласен с суммой долга, как правило, это происходит, когда председатель КСК нечист на руку и многие владельцы недвижимости отказываются платить. Суд – то самое место, где они смогут доказать свою правоту и если не отменить долг совсем, то уменьшить его значительно.
Еще один важный момент, о котором нужно знать и помнить: нотариусы не имеют права рассматривать долги, в которые включены пени или неустойки. Новый закон о ЖКХ еще не принят, но собственников жилья уже обманывают
Вот как написано об этом в статье 92-1: “…3. На основании исполнительной надписи не производится взыскание неустоек (пеней), процентов, если таковые причитаются”. Именно поэтому сомнительным мне показалась перспектива увидеть поток юристов от монополистов к нотариусам, уж больно любят коммунальщики накручивать пени, не взыскивая при этом сам долг годами.
Возможно, конечно, они разделят один долг надвое: пеню будут взыскивать в суде, а основную сумму задолженности – через нотариусов, но это мы сможем увидеть только на практике.
Хотя, может быть, судьи найдут у них слабые места, на которые смогут нажать и перенаправить эту реку в единое русло. В этом случае для собственников вопросы задолженности будут решаться быстрее и легче, за исключением тех случаев, когда у одной квартиры несколько собственников и размер их долей неизвестен.