Действительно, угадать, куда двинутся цены на новое и подержанное жилье – вверх или вниз, чрезвычайно трудно. Некоторый шум в узких кругах экспертов наделало заявление топ-менеджера российского Сбербанка Алексея ЧУВИНА, предсказавшего обвал на рынке недвижимости в России.
– Осенью и у банков, и у девелоперов (компании, организующие весь комплекс проектных и строительных работ. – Прим. ред.) может наступить очень тяжелая ситуация. У банков накопится просроченная задолженность и будет слишком много взятых в залог объектов недвижимости.
Зерно сомнений брошено
За излишний пессимизм банк отправил своего менеджера на другой рынок – труда – искать себе работу. Представители Сбербанка заверили общественность, что уволенный сотрудник ничего не смыслил в макроэкономике.
Однако слово не воробей, уже вылетело. Казахстанские аналитики тут же попытались примерить ситуацию на нашу республику – не станут ли застройщики спешно распродавать квартиры, чтобы спастись от финансового краха, сбивая тем самым цены на рынке?
– Меры государственной поддержки сектора страдают двумя основными недостатками: дефицитом средств на их реализацию и качеством администрирования, – отмечает директор консалтинговой компании «Qncepto» Олег АЛФЕРОВ. – Хотя есть надежда, что в ближайшее время ситуация исправится. На мой взгляд, механизмы, предусмотренные для фонда недвижимости при фонде “Самрук-Казына”, гораздо более жизнеспособны и действенны, нежели предшествующие аналоги. Но есть одно существеннейшее “но” – общий бюджет этого пакета от “Самрук-Казына” покрывает лишь незначительную потребность рынка недвижимости в живых деньгах. Эта проблема касается и приобретателей жилья. Снижение части бремени заемщиков по ипотечному кредиту на два процента – это даже не полумера. Так, косметический штрих, который не переломит ситуацию в целом к лучшему.
Проще говоря, надеяться застройщикам вроде как особо не на что. Даже на государство, которое первым делом вроде как бросилось спасать строительный и банковский сектора.
– Который год у нас говорят о распродаже активов банков. Но, думаю, что владельцы финансово-кредитных организаций прекрасно понимают, что распродажа обесценившихся активов обесценит их еще больше, – полагает директор аналитического департамента Центра коммерческой недвижимости Ольга АЙБАСОВА. – Даже реструктуризация БТА не привела к выбросу активов “на прилавок”.
Еще один удар по ценам могло бы нанести так называемое залоговое жилье, окажись оно выброшенным на рынок. Но заместитель директора департамента кредитования частных клиентов “Дочернего банка АО “Сбербанк”” (Казахстан) Вячеслав БЕЛЫЙ к такому варианту развития относится со скепсисом.
– Аналитики в большинстве своем связывают падение цен осенью–зимой этого года с неким выбросом залоговых квартир на рынок. Мы склонны не брать во внимание этот домысел, – излагает свою позицию Вячеслав Белый. – Финансовые учреждения в текущем режиме проводят реализацию залоговой недвижимости, и накопленной массы “замороженных залогов” на рынке ожидать, думаю, не стоит.
Лебединая песня строительной индустрии
С другой стороны, цены на жилье продолжают, хоть и очень медленно, но снижаться. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, снижение цен на новое жилье в мае этого года по отношению к декабрю составило 3,5 процента, вторичное – 1,7 процента. К тому же периоду прошедшего года эти показатели составляли 8,7 и 20,4 процента соответственно. Эти цифры ставят другой вопрос – цены на рынках продажи нового и перепродажи благоустроенного жилья взаимосвязаны, но как именно? Кроме утверждения, что вторичное жилье никогда не будет дороже первичного, эксперты других оценок дать пока не могут.
– Уже сейчас иссушение финансового потока бьет по объемам строительных работ: за тот же период они сократились в Астане более чем на треть, в Алматы – почти вдвое, – говорит Олег Алферов. – Иными словами, текущий рекордный ввод в эксплуатацию жилых площадей в Астане и Алматы – не что иное, как “лебединая песня” стройотрасли. Правда, вопреки ожиданиям, звучала она дольше. Не иначе как по инерции в Астане жилья было сдано почти на 40 процентов больше, чем год назад. В Алматы – превышение более чем на 30 процентов за тот же период.
Дефицит и жилья, и денег
Увеличение предложения должно вызвать снижение цены. Но это в теории. А на практике на рынок влияет еще много других факторов. Например, людям куда-то надо вкладывать сбережения. А недвижимость остается более или менее надежным объектом инвестиций.
– Я полагаю, что сейчас большая часть игроков на рынке – это уже не спекулянты, а люди, которые приобретают жилье для себя, – говорит Ольга Айбасова. – Квартиры нужны сейчас не для перепродажи, а для жизни или хотя бы для того, чтобы их сдавать в аренду. Спекулянты не будут работать на рынке, на котором нет ажиотажа, – ожидания того, что завтра цена будет выше, чем сегодня. Сейчас повышение если и будет, то незначительное – осенью, когда люди вернутся из отпусков и начнут подыскивать себе жилье.
Вместе с тем на рынке растет и спрос – ведь многие горожане, которые не могли позволить себе жилье по “пиковым” ценам, сейчас уже в состоянии решить свой квартирный вопрос. Не менее важный вопрос – насколько соответствует число желающих приобрести заветные квадратные метры количеству предлагаемых на рынке квартир?
– Сейчас рынок недвижимости в Алматы находится в фазе “затишья”. Цена на жилье практически приблизилась к своему адекватному значению, – объясняет аналитик АО “Дочерняя компания “БТА-Ипотека” Александр РАССКАЗОВ. – Однако я бы не хотел в данный момент применять термин “стагнация”. Дефицит жилья в городе сохраняется. На квадратные метры по-прежнему высокий спрос, сделки совершаются, хотя в основном альтернативные.
Что еще влияет на рынок недвижимости? Уровень доходов населения. Как он изменится – никто толком сказать не может. Слишком опять же от многих факторов это зависит.
Психологический фактор – то, что значительная часть потенциальных покупателей ждет, пока цены упадут еще ниже, – тоже в значительной мере влияет на рынок. Но в какой именно?
– Вряд ли можно ожидать роста доходов населения в ближайшие месяцы, но и каких-либо объективных предпосылок для их значительного снижения к осени нет, – считает Александр Рассказов. – Уже сейчас мы видим постепенное снижение темпов падения цен на недвижимость. Так, если осенью и зимой цены падали в среднем на 6–7 процентов в месяц, то весной этот показатель составил не более 2–3 процентов. Это говорит о постепенной стабилизации цен, которая в свою очередь может привести к активизации рынка. Вообще, рынок недвижимости очень инертен, и даже если придет вторая волна кризиса, то на ценах это отразится не сразу, а спустя какое-то время.
Ни вверх, ни вниз
Если собрать все те факторы, от которых зависят цены на недвижимость, то с учетом полной неясности степени их влияния на вопрос: “Что же завтра будет с ценами?” можно выдать вполне обоснованный ответ: “Кто ж его знает!”.
Эксперты, впрочем, уверены, что не стоит ожидать серьезных колебаний в ближайшее время. По крайней мере, по их мнению, на горизонте нет ничего такого, что могло бы заставить цены обрушиться вниз. И тем паче – взлететь вверх.
– В сложившейся ситуации делать прогноз по динамике цен на недвижимость очень сложно, – признается Александр Рассказов. – Но можно сказать, что периоды быстрого изменения цен на рынке жилья – сначала роста, потом падения – уже не повторятся, по крайней мере, в ближайшие годы.
Вячеслав Белый в этом вопросе проявил несколько больший оптимизм (или пессимизм – тут, как говорится, смотря на что вы надеетесь). Он считает, что цены на квартиры снижаться все-таки будут, но не такими “ударными” темпами, как в прошлом году.
– По нашему мнению, нисходящий тренд средней стоимости одного квадратного метра сохранится и в ближайшее время. Скорее всего, падение не будет уже таким динамичным, какое мы наблюдали в прошлом и в начале текущего года. Хотя вполне вероятно, что средняя стоимость по Алматы может снизиться еще на 25–30 процентов по итогам года. “Поправка” на элитное жилье может составлять до 10 процентов.
Суммировав все мнения специалистов, можно заметить, что они (мнения) очень сильно напоминают суждения экспертов о финансовом “пузыре” на том же многажды помянутом рынке недвижимости: “Не лопнет, но сдуется постепенно”. Те прогнозы, как показало время, оправдались.
Филипп ПРОКУДИН