Шымкент изучает кондоминиум

В начале 90-х годов в Казахстане прошла массовая приватизация жилья. После чего рядовые граждане стали не только полноправными хозяевами своих квартир, но также получили в долевую собственность и так называемое общедомовое имущество.
И если право на личную собственность жилой площади в общем-то не каких споров не вызывало и не вызывает, то владения общедомовым имуществом зачастую становится причиной многочисленных претензий и конфликтов между частными лицами и заинтересованными юридическими организациями.
Вспомнить хотя бы эпопею во взаимоотношениях между коммунальными службами и потребителями. Практически все поставщики-коммунальщики периодически пытаются добиться от жителей многоэтажек того, чтобы ремонт замкнувшей в доме электросети, прохудившихся канализации и водопровода, забитых стояков и прочего производился за счет самих жителей — как непосредственных хозяев внутридомовых коммуникаций.
В противном случае, считают монополисты, холодные батареи зимой, перебои с водой и проблемы с напряжением в электросети — это вина самих потребителей, не обеспечивших нормальных условий эксплуатации и ремонта внутридомовых коммуникаций. А так как монополисты со своей стороны выполнили все взятые на себя обязательства, (то есть довели температурный режим на элеваторном узле до необходимого градуса, напор воды в водопроводе поддерживают, и пр.) то и оплату потребители должны произвести в полном объеме. Как правило, монополисты устанавливают общедомовые приборы учета где-нибудь на подступах к многоэтажному дому, а затем разбрасывали оплату по количеству квартир в доме. И в расчет не принимается, смог ли непосредственный потребитель воспользоваться коммунальными благами или нет.
А если жильцы отказывались принимать условия монополистов, то весь дом рисковал попросту был отключенным и от газа, и от воды, и от электричества с отоплением. Примечательно, что дом могли отключить даже если половина жителей оплатила счета. По мнению монополистов (и активно поддерживающих их властей), аккуратные и добросовестные плательщики сами должны бороться со злостными задолжниками. По сути коммунальщики, неспособные по объективным и субъективным причинам наладить высокоадресное, поквартирное снабжение и учет своих услуг в многоэтажных домах, перекладывали эту задачу на плечи самих потребителей.
И хотя несколько судебных разбирательств, инициированных добросовестными но отключенными плательщиками, закончились полным признанием неправомочности подобных действий со стороны монополистов, тем не менее это вовсе не изжило практику «поголовных» отключений. Равно, как не помогло улучшить и качество коммунальных услуг в тех домах, где внутридомовые коммуникации давно уже дышат на ладан (а таковых домов в Шымкенте, увы, большинство).
В середине 90-х годов своеобразной панацеей в решении внутридомовых проблем принято было считать образование кооперативов собственников квартир. КСК должны были взять на себя функции полноправных и полноценных хозяев над общедомовой собственностью, заодно защищая интересы своих членов от нападок тех же монополистов. Однако в Шымкенте идея КСК, за очень редким исключением, так и не воплотилась ни во что вразумительное. Причин провала множество, начиная от инертности самих жителей, и заканчивая слишком изменчивым отношением к КСК со стороны персоналий шымкентской власти (так, в середине 90-х годов в течении трех лет в Шымкенте акимы менялись трижды, и каждый попеременно то обещал довести КСК до идеала, то грозился полностью их «похоронить»). Не случайно, деятельность большинства КСК в Шымкенте заканчивалось тем, что неизвестно откуда появившийся председатель кооператива собирал с жильцов деньги «на ремонт дома» и затем исчезал в неизвестном направлении. Потому-то сейчас разговоры о создании и развитии института КСК в Шымкенте считаются чуть ли не дурным тоном.
Тем не менее, идея создания общественного органа коллективной ответственности жителей остается весьма актуальной среди властей и коммунальных служб. И очередным, и последним в этом ряду стало решение акима Шымкента о создании и внедрении в городе кондоминиумов, принятое около года назад.
Население к инициативе властей отнеслось с обычной настороженностью и недоверием.
Многие горожане полагают, что кондоминиум — это непосильное ярмо для жителей. Одно то, что для регистрации кондоминиума как юридического лица (а именно таковым ему и полагается быть по определению) необходимо порядка 100 тысяч тенге, уже способно вызвать шок у жителей.
В то же время специалисты акимата считают, что мнение горожан о кондоминиумах сильно искажены.
По их мнению, кондоминиум — это действенная и эффективная форма управления, которая нужна прежде всего самим жителям — собственникам и владельцам квартир в многоэтажном доме.
Кондоминиум — это особая форма собственности, которая может быть как государственной, так и общественной и даже личной. Скажем, в многоквартирном доме все квартиры являются неотьемлемой собственностью квартиросъемщиков. Но ведь многоэтажный дом состоит не только из квартир, но и из подвалов, чердака, крыши, лестничных площадок, при дворовых территорий, а также внутридомовых коммуникаций. То есть имущества общего пользования. И каждый из владельцев квартиры в этом доме, является также еще и собственником доли общего имущества, соразмерного площади его квартиры. Скажем, условно, в 60-квартирном доме, где в общей сложности порядка 120 комнат, общее имущество делится на 120 частей — соответственно по количеству комнат, или площади личной собственности квартиросъемщиков. И каждый владелец однокомнатной квартиры имеет право и несет ответственность за одну 120-ю часть общедомового имущества, каждый владелец двухкомнатной квартиры — соответственно за 2/120, трехкомнатной — 3/120 и т.д. Таким образом, все общедомовое имущество оказывается в собственности квартиросъемщиков. Это конечно не означает, что скажем, один жилец получает в собственность кусок лестницы, а другой — часть огородика перед домом. Просто каждый из них должен принимать соразмерное участие в благоустройстве и поддержании мест общего пользования.
Что касается финансовых затрат по регистрации кондоминиума, то сумма в 100 тысяч тенге, по утверждению специалистов, касается только новоселов исключительно новостроек, оформляющих приватизацию.
У большинства же жителей многоэтажек, приватизировавших квартиры по остаточной стоимости, доля собственности в общедомовом имуществе уже автоматически определена. То есть, наши горожане уже давно являются совладельцами общего имущества в своих домах. И только из-за незнания законов большинство жителей все еще считают, что им придется заново распределять имущество. А коли распределение уже произошло, то теперь следует только оформить форму собственности, — т.е. зарегистрировать устав кондоминиума.
Для этого следует, провести собрание жильцов, выбрать форму и актив управления, разработать устав.
Вот этот устав и должен пройти регистрацию в органах юстиции. И стоимость здесь не превышает 10-15 тысяч тенге, но ни как не шестизначных цифр.
Для многоквартирного дома собрать 10-15 тысяч тенге задача вполне реальная. К тому же, кондоминиум может быть организован не только в одном отдельно взятом доме, сюда могут войти жители двух, трех и более многоэтажных домов. Кондоминиум может организовать даже целая улица. А значит, необходимые 10-15 тысяч тенге будут собирать уже не сто жителей, а двести-триста и т.д. То есть для каждого конкретного члена кондоминиума финансовые затраты могут оказаться просто копеечными.
Что же касается до интересов и прав жителей, членов кондоминиума — то здесь она, по мнению акиматовцев, более чем очевидная. Скажем, жители-члены кондоминиума, смогут коренным образом решить одну из распространенных проблем сегодняшнего дня — строительство автостоянок, кафе, прочих объектов коммерческого характера на придомовой территории или в квартирах на первых этажах. Сейчас нередко жильцам практически в одиночку приходится бороться с бизнесменами, мало заботящимися об интересах соседей по дому. При наличии кондоминиума любое новое строительство на территории и в пределах дома должно быть прежде всего согласовано с представителями этого кондоминиума. И решение жильцов здесь станет основополагающим фактором — даже акимат будет уже не вправе распоряжаться землями, принадлежащими кондоминиуму. Сами жители смогут диктовать свои условия. Они могут разрешить строительство, но при этом коммерческая точка в их доме обязана строго соблюдать режим работы, поддерживать чистоту и порядок, участвовать в содержании мест общего пользования. А если коммерсант не будет выполнять условий кондоминиума, то, в конце концов, для кондоминиума не составит проблем потребовать и добиться возвращения имущества, т.е. избавиться от неудобного соседства.
В конечном итоге, считают властные структуры, обязанности по содержанию общедомового имущества, в том числе и коммуникаций, все равно ложатся на самих жителей. А кондоминиум дает возможность не только четко распределить эти обязанности, но и воспользоваться полноправными правами собственности на многоквартирный дом. И упускать такую возможность не рачительно.
Вполне возможно, что выгоды от кондоминиума, столь щедро рассыпаемые акиматовцами, в жизни претерпят сильные изменения. Однако, видимо рядовым казахстанцам, жителям «хрущовок», так или иначе придется объединятся в КСК, кондоминиумы, либо какие-нибудь другие формы управления и взаимодействия.