Шаги к родному порогу

Уже через две недели состоялось заседание Кабмина, на котором была рассмотрена и принята государственная программа жилищного строительства, рассчитанная на длительную перспективу.
Первоочередными задачами премьер-министр Д. Ахметов назвал резкое увеличение объемов строительства жилья, повышение его качества, разработку различных мер, делающих жилье доступным для населения, а также снижение его средней стоимости до 350 долларов за квадратный метр.
Последнее обстоятельство является ключевым для всей программы. Сейчас в стране, а особенно в крупных городах и обеих столицах, цены на жилье и недвижимость в целом держатся очень высокие. Особенно активно этот процесс идет Алматы.
Только за последний год стоимость квартир здесь возросла примерно на 140-170 процентов, а ежемесячный рост составил 10 — 12 процентов. Сейчас этот процесс несколько поутих — очевидно, в связи с насыщением рынка, но снижения цен никто не ожидает. Чтобы добиться поставленных программой жилищного строительства целей, надо прежде всего понять, чем объясняется этот рост цен, каковы его причины. Мы сделали попытку разобраться в вопросе, обратившись за помощью к строителям, риэлторам, финансистам, которые работают в этой сфере экономики.
По мнению специалистов по недвижимости, для роста цен на жилье причин достаточно. Экономический рост в стране идет достаточно бурно, соответственно — у многих людей появилась возможность получить хорошую работу, увеличить свои доходы. Люди получили возможность решить свои главные проблемы, важнейшей из которых всегда была жилищная. Но возросший потребительский спрос наткнулся на ограниченное предложение: жилья сегодня строится гораздо меньше, чем необходимо. Застой в жилищном строительстве продолжался с середины 90-х годов, и за два-три последних года, в которые начался строительный ажиотаж, изменить положение нельзя. Повлияла также и стабилизация социально-экономической ситуации в стране. Люди стали меньше уезжать, и поэтому предложение квартир отъезжающих сегодня практически сошло на нет. Резко возросли цены на абсолютно все виды жилья, даже на «непрестижные» еще в недалеком советском прошлом панельные пятиэтажки. Не говоря уже о центральных районах городов. Здесь цена квадратного метра жилья в Алматы и Астане, особенно в новых, улучшенных домах, достигла уровня большинства европейских столиц.
Заместитель директора риэлторского агентства «Аладин» Н. Хасанова считает, в росте цен весьма серьезно «виновата» ипотека. Агрессивная рекламная компания покупки жилья в кредит, развернутая банками, ипотечными компаниями, включила в эту сферу десятки тысяч семей, которые раньше не могли и мечтать об улучшении своих жилищных условий. Сегодня почти половина сделок о покупке недвижимости совершается благодаря ипотеке. В Алматы и Астане этот показатель еще выше. А так как до выплаты всей суммы кредита жилье остается в собственности банка, то он, конечно, заинтересован в капитализации своих вложений. Поэтому рост цен на жилье играет на руку банковскому сектору.
По мнению банкиров, есть и другая причина возросшей популярности недвижимости. Люди хотят просто выгодно разместить свои накопления, которые, по сложившейся традиции, хранили в основном в долларах. Американская валюта сейчас ведет себя нестабильно, и поэтому у многих возникают в этой связи тревожные опасения, стремление вложить свои деньги в более надежные инструменты.
Банковские депозиты едва покрывают уровень инфляции, рынок государственных и корпоративных ценных бумаг у нас по-прежнему не работает. Мелкий бизнес лихорадит, для успеха на нем нужно иметь и способности, и деловую хватку. Золото, драгоценности — в этом мало кто понимает. Остается недвижимость, как представляется — самый надежный выход. Вложения в недвижимость в пору жилищного ажиотажа могут принести до ста и больше процентов годовых. Однокомнатная квартира в районе Центрального парка в Алматы в 2001 году стоила 6-7 тысяч долларов, год спустя — уже 11 -12 тысяч. А сегодня за нее просят 25-30 тысяч «зеленых».
Однако, по мнению банкиров, чрезмерный ажиотажный рост цен таит в себе и опасность. Рынок недвижимости очень чувствителен к различным влияниям, зависит от экономической ситуации. Чуть уменьшатся темпы роста экономики в целом — и цены на нем могут резко упасть. Это достаточно рискованный объект приложения капиталов и осваивать его банки должны с осторожностью.
Жилищной программой предлагается уже в следующем году увеличить объем строительства жилья вдвое и довести его до 4 млн. кв. метров. Основным способом приобретения жилья для граждан станет ипотека, объем выданных кредитов за шесть лет должен составить 112 млрд. тенге. Но весь вопрос — в снижении ставки за ипотечные кредиты. Правительство хочет, чтобы они снизились за несколько лет до 8-9 процентов годовых, а может быть и ниже. Банки в этом вопросе очень осторожны и говорят о 11-12 процентах годовых. Их тоже можно понять: риск и хлопоты велики, а маржа маленькая. Для страхования рисков для банков решено создать государственный Фонд гарантирования ипотечных кредитов. Дело это полезное, но вряд ли один этот Фонд сможет радикально повлиять на снижение ставки.
Главным в решении проблемы является все-таки снижение стоимости строительства жилья. С месяц назад Комитет по делам строительства Министерства индустрии и торговли, опубликовал итоги развития строительной отрасли в 2003 году. Показатели не очень впечатляющие. В 2003 году в Казахстане построили 13,5 тысяч домов, общей площадью в 2 млн. кв. метров. Это почти на треть больше, чем в 2002 году, так что рост объемов налицо. Строители освоили рекордное количество финансовых средств — 1259,3 млрд. тенге, причем более 60 процентов этой суммы составили средства частных банков, компаний и самих граждан. Интересно, что немного больше 20 процентов инвестиций — от иностранных компаний. А значит, иностранцы заинтересовались строительством, просчитали это выгодным.
Но та же статистика свидетельствует, что государственные вложения, в том числе и муниципальные, составили в строительстве не более 15 процентов.
Государство практически не участвует в жилищном строительстве, отдав эту важнейшую социальную отрасль (и при этом — очень прибыльную!), полностью на волю частной инициативе. При этом оставив за собой разрешительные и распределительные функции, а также контроль. Частный же бизнес строит только то, что ему выгодно, а именно — дорогие, элитные дома. Сегодня он «снимает пенки», обслуживая запросы наиболее богатых, обеспеченных слоев населения. Взять те же цифры Комитета по строительству. Поэтому в прошлом году строились преимущественно малоквартирные, индивидуальные жилые дома, недоступные карманам среднего потребителя.
Пресловутый ценовой порог в 350 долларов, по мнению специалистов — строителей, при сегодняшней сложившейся системе, труднодостижим, а в столицах просто невозможен. Вот если муниципальные власти резко снизят плату за земельные участки, возьмут на себя обустройство подземных коммуникаций, если будет налажен выпуск домов массовых серий, прежде всего крупнопанельных — тогда стоимость квадратного метра жилья в Алматы можно довести до 450-500 долларов, считают они.
Реального массового жилищного строительства у нас сегодня нет, а ведь именно оно во всем мире является основой решения жилищной проблемы. Крупнопанельное домостроение, поставленное на поток, резко снижает производственные затраты и, соответственно — цену пресловутого квадратного метра. Ведь какими масштабами сегодня оперируют ведущие строительные компании? Один, два, ну три дома в год — это масштабы обычного прежнего СМУ, каким, собственно и была до своей приватизации такая, к примеру, компания как известный в Алматы «Базис».
Объем массового, панельного строительства необходимо увеличить раз в десять, чтобы удовлетворить рыночный спрос. В 80-е годы прошлого века один Алматинский домостроительный комбинат (АДК) в год строил жилья больше, чем сегодня сдается во всей стране.
Да еще и возводил целые микрорайоны в других городах и даже республиках, например — в Узбекистане. Теперь на месте производственных площадей АДК находится рядовой городской базар. Без государства, без целенаправленной политики и внушительных инвестиций этот вопрос не решить.
На снижение цены жилья, по мнению многих строителей, может повлиять использование при строительстве более дешевых, местных материалов. Но их еще нужно иметь, в нужном количестве и соответствующего качества.
Огромная отрасль, занимавшаяся производством таких материалов и конструкций для строительства в прежние времена, сегодня только начинает оживать. Да и не все производится в самом Казахстане. В прошлом году вырос выпуск шифера, строительной глины, железобетонных конструкций, извести, гранита, цемента, кирпича, бетона, керамической плитки и ряда других материалов. Рост составил, по сравнению с прошлым годом, от 20 до 60 процентов. Но здесь также немало проблем. Оборудование на заводах стройиндустрии устарело, износ его достигает 60-70 процентов.
К тому же от 25 до 60 процентов добавляют к цене железнодорожные тарифы. Так что материалы поступают на стройку уже поистине очень дорогими и отсюда — рост цен.
Кроме того, следует учесть, что в Казахстане практически нет производства строительного стекла, теплоизоляционных материалов, линолеума, современных кровельных покрытий, многих видов арматуры, фурнитуры для окон и дверей, многих других материалов…
Все это приходится везти из-за рубежа и стоит дорого. Если эту проблему не решить в течение ближайших пары лет, цена в 350 «зеленых» за квадратный метр жилья останется мечтой.