Верхом легкомысленности в этом деле может служить самонадеянность собственников, прочитавших Закон “О жилищных отношениях” и решивших, что их соседи станут его просто так исполнять. Наш герой, напомню, в горячке взял на себя потребительский кредит, чтобы оплатить работы строителей. К чему это привело и насколько вся эта история законна, мы с вами начали разбирать в прошлом номере. Сегодня продолжим.
Не лишним будет
Для тех, кто к нам только присоединился, вкратце изложу преамбулу. После продолжительных дождей в девятиэтажке случился потоп. Наш герой не выдержал очередного коллапса, позвал на крышу представителя КСК и специалиста, тот составил дефектный акт, мол, кровля никуда не годится – нужно ремонтировать, и дело завертелось.
В первую голову активист попытался собрать соседей по подъезду на общее собрание, те отозвались вяло – кворума не получилось, и тогда наш герой пошел по квартирам с письменным опросом. Большинство народа его в ремонте кровли поддержало, пятеро собственников отказались подписывать листы, и тогда только была приглашена строительная артель, которая провела оценку работ. Обратим на это внимание и идем дальше.
Сумму запросили немалую – порядка 2 миллионов тенге за замену 330 квадратных метров мягкой кровли, поэтому сам ремонт разделили на два этапа. Но половину от половины всё равно нужно было отдать сразу в качестве предоплаты, и наш герой не нашел ничего лучше, как взять на себя потребительский кредит на полмиллиона тенге в банке. Здесь остановимся, продолжение истории вместе с разбором ошибок, а также подробный разбор процедуры получения кредита на капитальный ремонт вы можете прочесть в нашем прошлом материале (“Караван” за 15.05.2020 г.), он размещен на сайте caravan.kz. А мы давайте посмотрим, правильно ли поступил наш герой в самом начале.
Пришел домой, увидел потоп, поднялся на крышу, оценил масштаб трагедии, позвал специалиста, чтобы составить дефектный акт. Вроде бы всё верно, но только упущен один важный сегмент, и в суде это потом ему аукнулось, а именно – в первую очередь нужно было составлять акт о протечке и причиненном материальном ущербе в самой квартире. Лучше всего всё снимать на видео – пришли, увидели, взяли телефон, начали снимать. Запись необходимо сопровождать текстом: где проходит съемка (ваш адрес с указанием номера квартиры), дата и время, кто снимает (ФИО), в присутствии кого идет съемка (если таковые люди имеются). Помимо записи необходимо составить акт, где кроме адреса, даты и времени, а также перечня повреждений, должна присутствовать подпись кого-то из соседей.
Нелишним будет пригласить и заставить подписать акт председателя.
Что это дает: оба документа являются доказательством факта потопа и причиненного материального ущерба, а также угрозы вашей безопасности и сохранности общедомового имущества.
Использоваться они могут в суде в качестве доказательства, а также в период переговоров с руководством вашего кооператива, либо объединения собственников имущества, либо простого товарищества, либо управляющей компании. В зависимости от того, какая из этих структур будет у вас в доме действовать.
Не менее важно было фиксировать на видео как саму процедуру осмотра кровли специалистом, так и выявленные дефекты. Судья во время процесса усомнился в том, что ремонт кровли был необходим, ему показалось недостаточным наличие одного дефектного акта. Имея обе видеозаписи, о которых мы вам сейчас говорили, никаких сомнений и вопросов в суде бы не было, и всё могло бы повернуться иначе.
Важна последовательность
Теперь мы подходим к этапу, на который попросили вас ранее обратить внимание. Герой из нашей истории собрал одобрение других собственников на проведение ремонта кровли и делегирование ему таких полномочий. Но саму сумму они не одобряли, так же как и выбор подрядчика. Поэтому ни о какой законности действий в данном случае речи нет.
Интересы собственников в подобных ситуациях защищают сразу два пункта статьи 42-1 “Собрание”, в первом случае говорится о том, что только общее собрание собственников имеет право принять решение о проведении капитального ремонта и утвердить смету расходов на его проведение (пункт 11). Во втором случае речь идет о том, что только общее собрание имеет право разрешить снять на эти цели деньги со сберегательного счета или взять на эти цели кредит (пункт 13). Как проникнуть в квартиру затопивших вас соседей и не нарушить закон
Напомню, что по вопросам проведения капитального ремонта, а также взятия кредита работают повышенные требования к количеству одобряющих эти решения собственников.
По вопросам проведения капитального ремонта в голосовании должно участвовать не менее двух третей от общего числа владельцев недвижимости, и две трети из них должны сказать свое “да”.
Решение о взятии кредита на капитальный ремонт имеет свои особенности. Число опрошенных собственников по данному вопросу должно быть также не менее двух третей от общего числа хозяев недвижимости, и одобрить это решение должны не менее двух третей от принявших участие. А вот подписать сам договор займа представитель собственников (председатель КСК, или ОСИ, или простого товарищества) сможет, только имея согласие на это всех владельцев недвижимости (статья 50-3. “Особенности финансирования капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума”). Один против – никакого займа на капитальный ремонт нет.
Как видим, ничего подобного в нашей истории сделано не было, кредит, как и саму сумму ремонта, никто не одобрял. Поэтому наш герой может оказаться в сложной ситуации: собственники имеют право ничего не платить.
Нужно сказать, что кредит на капитальный ремонт, на мой взгляд, – мера крайняя. По его условиям, ответственность за возврат денег несут все собственники солидарно. Это означает, что если ваши соседи не хотят платить, кредитору будут за них платить все остальные. Потом, конечно, вы сможете вместе с добросовестными соседями подать на негодников в суд, чтобы вернуть свои средства, но ходить по судам, скажу вам, то еще удовольствие.
Поэтому лучше всего присматривать за своими управленцами: они обязаны вместе с советом дома дважды в год проводить осмотр общедомового имущества, составлять на его основании дефектный акт и, исходя из него, уже формировать годовую смету расходов.
При таком раскладе потоп исключен, к тому же в типовой форме, которую эти добрые люди заполняют, обязательно указывается дата последнего ремонта всех составляющих частей общедомового имущества.
Эти требования вместе с образцами форм содержатся в “Правилах содержания общего имущества объекта кондоминиума”, утвержденных приказом министра индустрии и инфраструктурного развития. Мы писали об этом в номере от 1 мая, с материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz. Но сама тема очень обширная, имеет много различных ответвлений, и мы обязательно к ней будем возвращаться.
Должны и обязаны все
Сейчас – ответ на вопрос тех читателей, кого интересует: а имел ли право наш герой в принципе затевать всю историю с ремонтом кровли? Прямого запрета в Законе “О жилищных отношениях” на это нет, но для того, чтобы иметь право собрать общее собрание, необходимо было заручиться поддержкой соседей. В законе эта группа называется инициативной, и в ее состав должно войти не менее 10 процентов собственников от общего числа.
Хочу сказать, что в этой истории был выбран самый трудоемкий вариант решения проблемы и самый рискованный, непонятной остается роль руководства КСК. Между тем ответственность за содержание и сохранность общедомового имущества в первую очередь лежит на них. Сейчас в стране начнется массовый переход из кооперативов в ОСИ (объединение собственников имущества) или простые товарищества, многие из них начнут впоследствии нанимать управляющие компании или управляющих. Но и в этом случае ответственность за дыры в крыше жилых домов будут нести органы управления.
Возвратимся к рассматриваемой нами ситуации. Возникает ряд вопросов, например, о том, куда делись накопления на капитальный ремонт данного дома. Очевидно, что даже часть крыши является общедомовым имуществом, и эти средства могли быть на ремонт затрачены. К слову, недостающую сумму можно было собирать в качестве целевых взносов. Напомню, что именно дырявые крыши пробили броню в депутатских сердцах, и они позволили внести поправку о целевых взносах. Так вот, целевой взнос на ремонт кровли вполне себе мог быть собран со всех собственников, а не только тех, кто владеет недвижимостью в этом подъезде.
Повторю то, что писала ранее в прошлом номере: содержать общедомовое имущество должны и обязаны все собственники любых форм недвижимости, независимо от места размещения их квартир или нежилых помещений. Дыра в кровле над двумя соседними подъездами – сбрасываются все. Затопило подвал нечистотами в другом подъезде – расходуются средства со всего дома, а не только с этих квартир. Подобный подход – единственно верный и законный, когда речь идет об общедомовом имуществе и его ремонте.