Во всех бедах жилищнокоммунального хозяйства виноваты иждивенческие настроения самих жильцов – к такому выводу пришли министры на очередном заседании правительства. И с этим нужно чтото делать!
Может, поможет очередной этап реформы жилищнокоммунальной сферы?
Отречемся от старого фонда
В том, что жилищный фонд страны находится в критическом состоянии, никого убеждать уже не нужно.
Да и причины, которые привели к этому, тоже очевидны.
– В результате преобразований, произошедших в нашей стране, жилищный фонд на 97 процентов стал частным. Ответственность за эксплуатацию и ремонт перешла к собственникам жилья, – заявил премьерминистр Карим Масимов в предварительном докладе.
А за свою собственность отвечает сам собственник. Кто же виноват в том, что мы пустили содержание своих домов на самотек?
Правда, ни один из участников совещания не счел возможным вспомнить, что в начале 90х годов дома должны были передаваться новым формам управления только после капитального ремонта – по крайней мере, так гласило памятное постановление правительства.
– Население в своем большинстве оказалось не готово нести ответственность за эксплуатацию и ремонт жилищного фонда, – подхватил мысль премьера министр индустрии и торговли Галым Оразбаков. – Большинство многоквартирных домов в республике эксплуатируется с нарушениями установленных требований, их своевременный капитальный ремонт не производится.
Чья крыша?
Закономерный вопрос: в чем же корень всех бед? С точки зрения правительства в нашем неумении управлять своей собственностью и правовой безграмотности.
– Дело в том, что граждане получили в собственность квартиры, не оформив внутридомовую собственность как принадлежащую им, – подытожил глава индустриального ведомства. – Это фасады, лестницы, прилегающая территория, лифты, кровля и так далее, то есть граждане, обладая квартирой деюре, не обладают частью общедомовой стоимости.
Маленькое разъяснение. Кондоминиум, в который, как подразумевалось, будут вступать жильцы, – это объект общей собственности всех владельцев квартир. А КСК – кооператив собственников квартир – форма управления собственностью. В начале 90х акимы, движимые негласным приказом ускорить “первый этап реформы”, ликвидировали ЖЭКи и РЭУ. Но тут же встал вопрос об управлении инженерными сетями домов, где лопались трубы, выходил из строя водопровод, замыкало электричество. И тогда в спешном порядке стали создавать КСК, забыв про кондоминиум. Телегу запрягли прежде лошади.
Результат такой однобокой приватизации очевиден. КСК, испытывающие постоянную нужду в средствах, заняты лишь латанием дыр в крышах и бойлерах, изредка – покраской и побелкой подъездов. На все остальное ни сил, ни денег, ни желания не хватает.
Полтора процента лестницы в нагрузку
Что же предлагает правительство во избежание дальнейшего обветшания наших домов? Ответ прост и очевиден: мобилизовать нас, квартировладельцев, на борьбу с разрухой.
“Кнутом” будет служить новая редакция Закона “О жилищных отношениях”, которая уже облекла форму законопроекта и слушается в парламенте.
– Необходимо официально закрепить права собственности граждан на долю в общем имуществе объекта кондоминиума, – считает Галым Оразбаков. – Это решит проблему отсутствия у собственников квартир юридически закрепленной ответственности за общее имущество, проблему отказа от обязательств по его содержанию и снизит уровень иждивенческих настроений.
Согласно действующему жилищному законодательству собственник квартиры или нежилого помещения в жилом доме является одновременно собственником соответствующей доли в общедомовой собственности. Однако нигде это наше право не зафиксировано, по документам мы владеем только теми квадратными метрами, что находятся за порогом нашей квартиры.
А все прочее: лестницы, подвалы, лифты – общее, а значит, как бы ничье. И поэтому многие владельцы квартир не считают себя обязанными отвечать за сохранность этой собственности, финансировать ремонт.
По некоторым данным из 100 человек, проживающих в доме, лишь 40 участвуют в расходах по его содержанию.
Теперь министерство индустрии и торговли предлагает установить такой порядок, когда купляпродажа квартиры не может совершаться без оформления прав собственности на соответствующую долю общедомовой собственности. Для этого рекомендуется предусмотреть проведение перерегистрации прав собственности на квартиры с обязательным указанием в акте регистрации размера доли в процентах от общего имущества кондоминиума.
– Допустим, если у гражданина трехкомнатная квартира, он имеет пять процентов общедомовой собственности, – занялся министр арифметикой. – Если однокомнатная – полтора процента.
Расходы по перерегистрации, а это около трех миллиардов тенге, предлагается покрыть за счет средств республиканского бюджета. Откуда такая щедрость со стороны государства? Здесь министр был вынужден признать, что “в свое время процесс перерегистрации был упущен”. Теперь его, по прогнозам министерства, можно будет завершить в течение года.
Ремонт по-европейски – за свой счет
По нынешнему Закону “О жилищных отношениях” расходы на проведение ремонта тех частей конструкций жилого дома, которые являются общим, неделимым имуществом, возложены на всех собственников квартир, участников кондоминиума. При этом для малоимущих граждан предусматривается государственная поддержка посредством предоставления им жилищных пособий за счет средств местного бюджета.
Помнится, депутаты мажилиса второго созыва и акимы некоторых областей предлагали часть капитальных ремонтов проводить за счет местных бюджетов. В первую очередь это касалось расходов на ремонт кровли, несущих конструкций и лифтов, что, в общемто, и составляет основной объем при проведении капитального ремонта – около 70 процентов всех затрат.
Одним из обоснований выступал фактор “необходимости поддержания безопасности проживания населения”. Иными словами, побудительными мотивами депутатов и мэров городов являлся… страх! Обрушится ветхая многоэтажка на головы многострадальных жильцов, как имто потом народу в глаза смотреть?
Но правительство всетаки решило – ни тенге из казны! Таков общий посыл новой концепции реформирования. Дабы проиллюстрировать правильность этой мысли, Галым Оразбаков обратился к международному опыту.
– Так, имеет место финансирование и ремонт общего имущества и объекта кондоминиума полностью за счет собственников квартир – это в странах Западной Европы, – проинформировал он. – Или за счет долевого участия граждан и государства – это Польша, Чехия, Литва…
Правда, в России ремонт в основном проводится за государственный счет, но это, по мнению министра, следует рассматривать скорее как исключение, там далеко не все жилье приватизировано.
Тянем – не потянем
На эту тему говорили долго. Но суть была одна – восполнять часть затрат по капитальному ремонту домов будут только малоимущим. Робкое возражение акима Мангистауской области Крымбека Кушербаева о том, что “КСК не потянут финансирование”, так и не было услышано.
А вот девиз реформы “один дом – один кондоминиум” был поддержан единогласно. Жителям домов – совладельцам кондоминиума – предоставляется право выбора. Мы можем создать КСК и солидарно управлять ремонтными работами, можем нанять физическое лицо – сантехникаэлектрика, а можем заключить договор с организацией. Ну и судьбу придомовых территорий можем теперь решать сами, без вмешательства местного акима.
Председателям КСК (ну или какая там будет форма управления?) рекомендовано завести два счета: текущий – для текущего ремонта и сберегательный – для ремонта капитального. При этом вновь сослались на передовой опыт Европы.
Единственное, о чем забыли, – зарплаты у большинства из нас далеко не европейские! А именно это, скорее всего, и станет сдерживающим фактором реформы.
Надо ожидать, что с регистрацией кондоминиума расходы на содержание жилья также многократно возрастут. Один дом, один кондоминиум, один управляющий. Все бы хорошо, но управляющего тоже нужно будет содержать. А он в свою очередь должен будет платить налоги – социальный, земельный (за придомовую территорию и землю, на которой стоит дом), подоходный. Нетрудно просчитать, что налоги съедят всю его выручку. Кто на таких условиях согласится работать? Да и выдержим ли мы, жильцы, полный объем финансирования всех затрат по капитальному ремонту нашего дома?
И, наконец, главное: чем мы, члены кондоминиума, рискуем в случае банкротства нашего КСК? Ответ один – своими квартирами!
– Для дальнейшего развития жилищной сферы и продолжения ее реформирования требуется принятие концептуальных решений и в большинстве своем непопулярных мер, которые мы тем не менее должны осуществить, – заявил Галым Оразбаков. – Считаю, что правительство должно наконец взять на себя эту ответственность и избавиться от двойственного положения, что станет завершающим аккордом перехода к рыночным отношениям в этой сфере.
Алихан САЛБИЕВ