Реформа ЖКХ - II - "Разбитое корыто" Или
Социальный блокбастер с элементами ужастика и криминала

Эта система сегодня состоит из нескольких составляющих, львиная доля которой представлена: КСК или ПКСК. Есть еще также ПКСД (потребительский кооператив собственников домов — частный сектор), муниципальное, государственное (неприватизированное) жилье и т.д. Можно было бы описать всю структуру, но сегодня материал пойдет немного по-другому направлению.
Рассмотрим реформу закона о жилищных отношениях, которая касается, в основном, системы КСК и ПКСК.
Несмотря на то, что казахстанская Республика и лидирует на пост советском пространстве по части перестройки своего ЖКХ, здесь с самого начала не были решены концептуальные вопросы стратегического порядка. «Благодаря» этому, сегодня зависают вопросы, которые кажутся тяжелыми и не разрешимыми, а система не работает должным образом. Она постоянно то «кашляет», то «чихает», то и дело, выходя из строя. Все крупные проблемы в сфере ЖКХ настолько масштабны, что не знаешь, какая из них является главной, с какой следует начинать разбор полетов.
Попробуем начать с руководства кооперативов собственников квартир. Иногда взаимоотношения между членами и руководством КСК, а также монополистами, напоминает глубокую, затяжную конфронтацию. Елена Симонова, руководитель отдела ЖКХ алматинского городского акимата, в интервью специально для Караван.kz, сказала, что около 70% председателей КСК сегодня никому не подчиняются. Из-за этого допускают произвол и нарушения, потому что чувствуют свою безнаказанность и безответственность. Официально, руководство КСК подчиняется только общему собранию. Что это за феномен такой — «общее собрание», разговор особый и интересный.
Многие организационные вопросы решаются при помощи голосования при условии наличия кворума — максимального числа жителей. Так как кворум в живой природе найти не удается, то здесь хитрые казуисты-законодатели все равно нашли выход. Если кворума на горизонте не наблюдается, проводится повторное собрание жильцов, которое все за всех и решает.
На такое собрание могут прийти: добрый человек, чуть трезвый слесарь дядя Коля, побитая мужем прачка тетя Клава и бездомная, живущая в местном подвале, собака Каштанка. Они будут считаться кворумом, они и проголосуют за все, что «нужно», — этого будет вполне достаточно, и это будет легально. И главное, какие перспективы это дает правлению КСК?! Такую манну небесную можно увидеть только во сне.
Бывает так, что одна часть жильцов, настроена против определенного кандидата на пост председателя, другая же (не исключено, что назло) голосует за него. Благодаря этому образовываются две разрозненные группировки, каждая из которых объединена одной идеей — «против кого дружим». В результате управление дома отсутствует, — за порядком некому следить. Дом постепенно превращается в свинарник, утопая словно «Титаник» в океане мусора. Потом постепенно начинает проходить все стадии полураспада и разложения.
Эксперты сегодня выступают за кардинальное изменение такой системы, грозящей обернуться разрушением дома. В частности, принципы принятия решений оргвопросов. На их взгляд, на должность главы КСК, председателя необходимо нанимать, а не избирать при помощи сомнительного контингента. Давно стало понятным, что жителей собрать не удастся никогда, вопросы при этом не решаются, жилой фонд ветшает, грозя износиться до последнего и похоронить под собой безучастных членов КСК.
Кроме того, на главу КСК необходимо возложить административную ответственность, чтобы помнил о неотвратимости наказания. Городская же администрация предлагает в случае прямых противоречий и конфронтации при избрании председателя вводить прямое назначение кандидата, если народ сам не может определиться со своими героями. Однако, «благодаря» законодательству, сделать этого не может. КСК считается самостоятельным хозяйствующим субъектом, находящимся на самофинансировании. Это и запрещает вмешиваться властям.
Вроде бы наступила долгожданная демократия — пришла власть народа. Только порядка почему-то от этого не много. Это, видимо, какая-то недоделанная демократия без знака качества. Кто сказал, что у нас недемократичное государство?! Народ сам себе выбирает приключения. ЖКХ — это микромодель государства. Другое дело, пользуется ли народ этой демократией, своими правами, остается вопросом. А с другой стороны: насколько законодательный механизм позволяет воспользоваться этими правами?
Одновременно права руководства КСК очень слабо прописаны в законе. Тем не менее, ничто не мешает им самим создавать для себя эти права. Кроме того, нет этих прав и у членов КСК. Обычно, тот, кто платит, тот и музыку заказывает. Жильцы же, несмотря на то что, содержат КСК, занимают оборонительную позицию, а руководство кооператива может «наехать» на владельца квартиры.
Не отрегулирован порядок отношений между самими членами КСК. К примеру, жильцы, живущие на верхних этажах, «топят» водой нижних — проблема достаточно распространенная. При таком раскладе, виновная сторона может послать пострадавших на передний край, и им за это ничего не будет: хотят, — возмещают ущерб, а не хотят, — сами догадайтесь, что происходит. Этот вопрос, конечно, можно решить, но только в порядке межличностных договоров, которые к делу не подошьешь, и в суд не отнесешь.
По мнению Елены Симоновой, это происходит из-за того, что руководители КСК вышли из-под подчинения местным органам. В реальности, акимат не может официально погрозить даже пальцем. А председатель имеет право послать горадминистрацию к ближайшим родственникам. Хотя в иных случаях, это сделать весьма трудно.
Но когда городская администрация не хочет идти по указанному адресу, она, не скрывая этого, начинает превышать полномочия, пытаясь прижать красавца-председателя к ногтю. По словам г-жи Симоновой, акимат, когда превышает свои полномочия, ссылается на обращения членов кооперативов, которые не знают, куда жаловаться на разруху. Апогей массового негодования приходится на отопительный сезон, когда это оборачивается замерзшими трубами, и разрывающейся, словно, грелка, системой отопления.
Недоработанность механизма управления отражается и на форме управления объектами кондоминиума. В 1996 году было определено несколько таких форм управления — частные и государственные структуры, а также частично участие самого правления КСК. «Благодаря» отсутствию опыта и знаний, но зато преобладанию страха, все бразды правления отдали КСК.
В результате получается совершенно не эффективным, когда одна контора обслуживает сразу несколько домов. По большому счету, у председателя здоровья не хватит разорваться на всех. Было бы намного разумнее к каждому дому приставить ответственное лицо, либо же за одной группой сотрудников закрепить определенное количество квартир и возложить соответствующую меру ответственности.
Городской акимат также предлагает, чтобы государственные организации имели бы часть своего влияния. Здесь не хочется говорить, что правление кооперативов себя дискредитировало. Об этом может сказать сегодняшнее состояние жилого фонда. Наверное, вряд ли кому-то придет в голову сказать, что оно находится в блестящем состоянии, за исключением отдельных случаев.
Обладание же кооперативом стало золотым дном. В мутных водах Тихого океана водится рыба. В неспокойные времена ее очень удобно ловить. Сейчас ЖКХ переживает неспокойные времена.
Сегодня председатели КСК, частично, играют роль посредников между жильцами и монополистами — через них проходят деньги за оплату коммунальных услуг. Часть этих денег, в виде комиссионных, оседает в карманах председателей. Передать деньги другому, стало великим трудом, за что и взимаются эти комиссионные. Было бы непростительным грехом, держать в руках чужие деньги и не снять с них «пенку». И наши доверчивые граждане-участники КСК, словно загипнотизированные удавом кролики, сами несут председателям свои кровные.
Особо продвинутые граждане, не желая пополнять чужой бюджет, на их взгляд, почем зря, выплачивают коммунальные платежи напрямую монополисту.
Нельзя, конечно, обвинять всех председателей КСК в нечестности. Некоторые из них, действительно, отрабатывают свою зарплату, а с жителями у них установились хорошие отношения. Однако рядовые члены кооперативов собственников квартир постоянно обвиняют руководство КСК в финансовых и прочих махинациях.
Кстати, по поводу махинаций. Вот один типичный пример. Их проводят при перерегистрации КСК. Бывает, что кооперативы расширяются или, наоборот, уменьшаются. Перерегистрацию в данном случае регулирует Гражданский кодекс РК и действующий Закон РК «О жилищных отношениях». Два самостоятельных закона, — соответственно, имеют одинаковую юридическую силу. Как раз здесь и возникает юридическая коллизия — вопрос, на какой закон ссылаться. В Алматы, при перерегистрации КСК, любят обращаться к жилищному закону.
По словам Елены Симоновой, именно он и позволяет допускать нарушения. К тому же, нотариусы могут находиться в сговоре. К примеру, когда один дом продают или передают в ведение другого КСК, долги, чудесным образом, остаются прежнему КСК или владельцу квартиры, если он недавно вселился. А таких долгов может оказаться и 200 и 300 и еще не известно, на сколько тысяч тенге.
Новый владелец квартиры, не проверив всю финансовую документацию, в частности, касающуюся долгов, начинает стонать и плакать, когда ему преподносят чужие долги в виде пары тысяч долларов. В общей сложности, по данным алматинского акимата, сумма задолженностей по коммунальным услугам со стороны алматинского населения возросла до 2 млрд. тенге. Надо признать, что это — очень серьезная цифра.
По этому поводу, алматинская городская администрация рекомендует заранее проверять финансовую и юридическую «чистоту» приобретаемого жилища. Это сделать вполне реально и легко, если вам дороги ваши деньги. Если вы сомневаетесь в нем, лучше подыскать альтернативу, — выбор сейчас есть. Вполне банальным советом может показаться на первый взгляд. Это было бы банальным, если бы число, извините за сленг, «кидательств», не превышало бы критической массы.
И такая не очень «чистая» практика характерна для алматинских КСК. В Астане такие случаи пресекаются быстрее. Видимо, потому что там и кооперативов собственников квартир меньше.
Новому же председателю КСК дом достается финансово чистеньким как младенец — без долгов. Это делается, несмотря на то, что в Гражданском кодексе, а также в Законе «О жилищных отношениях», есть положения, регулирующие разделительный баланс. Получается, что жилищный закон регулирует отношения не до конца, и, соответственно, требует доработки. Это также означает, что все финансовые хвосты — активы и пассивы, — имеющиеся деньги и долги, должны следовать за «кочующим» домом.
Другой распространенной проблемой является незаконное отчуждение общей долевой собственности. Речь, в данном случае, идет о подвалах, чердаках, подсобках и пр. Закон говорит, что общая долевая собственность — НЕ ОТЧУЖДАЕМА, — ее ЗАПРЕЩЕНО передавать кому-либо. Члены же КСК, по своему незнанию, дают право председателю умыкнуть подвал или первые этажи, где сегодня делается бизнес. Это серьезная юридическая и финансовая проблема. Председатель может поступить с долевой собственностью по своему усмотрению, — хочешь, — коммерсантам отдал, хочешь — в аренду. Да мало ли вариантов?
Прибыль для членов кооператива уже не учитывается. Хотя при этом она могла бы сократить часть коммунальных выплат или пойти на благоустройство. Куда она идет, это тайна председателя.
Финансовая полиция, возможно, привлекла бы их за финансовые махинации в уголовном порядке. Но это еще нужно долго и упорно доказывать. А практика финполиции такова, что больше половины возбужденных уголовных дел рассыпаются либо до суда, либо во время. О причинах можно только догадываться.
Кстати, скажем несколько слов о бизнесе. Парикмахерские, кафе, аптеки, бутики, шопы, салоны красоты, — короче говоря, инфраструктура на первых этажах, давно превратились в привычную для глаза повседневность. Российская юридическая практика, например, запрещает отчуждение жилищного фонда на тех же первых этажах. В Казахстане это разрешено.
В данном случае не хотелось бы ставить под сомнение данное положение в законе. Здесь возникает проблема чисто технического плана, когда коммерсанты начинают производить реконструкцию без согласования с архитектором. Действуют они наугад, и, порой, не зная того, могут ослабить несущие части конструкции. В случае чрезвычайной ситуации, дом может развалиться из-за того, что на первом этаже когда-то пренебрегли архитектурными нормами.
У сотрудников алматинского акимата вырос большой зуб на депутатов за то, что они не включили местные власти в рабочую группу по реформированию жилищного законодательства. Алматинская администрация была первопроходцем, а ее замечания не хотят учитывать. Видимо, здесь лежит застарелый конфликт законодателей с алматинскими исполнителями. Все равно, в данном случае, депутаты не совсем правы — как минимум, дельные советы и выстраданный опыт надо выслушать и учесть. Если, конечно, народные избранники не готовят очередную законодательную диверсию. С этих ребят станется, они еще не такие ляпы пропускали. Когда идет борьба интересов, иногда здравый смысл и коллективный разум отступают на второй план, будь то у депутата, члена правительства, председателя КСК или монополиста. А за державу обидно!
В результате, страдают и жильцы-члены кооперативов. Воистину, как сказано в Священном Писании, над ленивым даже потолок провиснет. А над безучастными жильцами он вообще обвалится. Ибо даже государевыми людьми признано, что около 50% жилого фонда г.Алматы находится в аварийном состоянии.
По прогнозу алматинского акимата, время Х может наступить примерно лет через пять, а многоквартирные дома начнут разрушаться целиком, грозя обернуться большими человеческими жертвами. Тогда уже понадобятся другие средства — на восстановление. А это колоссальные деньги. Разруха, по Булгакову, — находится не только в головах, но и в никудышной системе принятия и решения вопросов председателями КСК.
Чтобы не быть голословными, приведем несколько цифр. Алматы, как известно, находится в сейсмически опасной зоне на тектонических разломах. Многоэтажные дома, которые построены в спальных районах города, к примеру, в микрорайонах, не имеют сейсмоусиления. А если и имеют, то крайне слабое. С этой целью, необходимо производить это укрепление. Система сейсмоусиления включает в себя также и снос ветхих и аварийных строений. Так вот, один только снос такого жилья, по расчету городского акимата, будет стоить местному бюджету не много ни мало — 35 млрд. тенге. Капитальный же ремонт, включающий в себя также и снос, потребует суммы в 200 млрд. тенге. Для сравнения, — алматинский местный бюджет составляет сумму в 30 млрд. отнюдь не долларов. Честно говоря, нет никаких надежд, что Астана выделит такие деньги.
В отношении кардинальной перестройки ЖКХ, Казахстан находится впереди СНГовья всего, и, соответственно, занимает лидирующее место. Алматы же явился форпостом, — испытательным полигоном для обкатки внедрения системы КСК. Сегодня в этом отношении все, по крайней мере, по Казахстану, обращаются за опытом в южную столицу. Алматы является абсолютным рекордсменом по количеству КСК.
Даже в Астане количество таких кооперативов составляет примерно десяток, максимум два. В южной столице их насчитывается около 730. Как говорится, почувствуйте разницу. На просторах нашей республики то там то здесь, действуют еще те коммунистические ЖЭКи, ЖЭУ, домкомы и пр.
В самом начале казахстанской реформы было совсем по-другому. Революционное внедрение системы КСК началось в 1996 году. Реформа Закона «О жилищных отношениях» началась в следующем 1997 году. За юридическим опытом пришлось обращаться к россиянам.
А какое чувство гордости начинает пробирать, когда за помощью в получении доброго совета в Алматы звонят и приезжают из престольной белокаменной столицы российской. Там, как известно, грядет реформа ЖКХ, и россияне хотят пойти по нашим стопам. Видимо, в Кремле, тоже много и долго думают о том, на кого можно было бы сбросить груз по содержанию жилищного фонда.
Но прежде, чем перенимать чей-то чужой опыт, необходимо десять раз подумать вперед, что в нем есть хорошего, и, главное, что плохого. Иначе, в противном случае, не известно, какие «болячки» могут довести до смертельного исхода…