. Выяснилось, например, что собственники не во всех жилых домах имеют право создать у себя объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ).
Кроха-дом на 6 хозяев не входит в число счастливчиков. Кураторы ЖКХ объяснили это тем, что: “В многоквартирных жилых домах до 6 квартир не представляется возможным создание новых форм управления, поскольку для регистрации ОСИ или образования простого товарищества необходимо 5 собственников: 1 – председатель ОСИ или доверенное лицо, 3 – члены совета дома и 1 ревизор. В связи с чем местные исполнительные органы должны провести инвентаризацию и определить количество многоквартирных жилых домов, которые не подлежат созданию новых форм управления”.
Вопросы и ответы
Вопрос актуальный пока еще для многих в нашей стране, поэтому ответ приведен полностью, а дан он был во время встречи представителей министерства индустрии и инфраструктурного развития, а также АО “Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства” с общественностью. Мероприятие проходило в Интернете, оттого имеет современное название вебинар.
Тем не менее вопросы, задаваемые участниками, были весьма познавательны. Скажем, ранее мало говорилось о том, что застройщики в массовом порядке, под любыми предлогами отказываются передавать проектно-сметную документацию по дому руководству ОСИ или простого товарищества. В качестве меры воздействия чиновники предлагают ввести крупные штрафы на нерадивых и забывчивых “строителей”, для чего планируется внести поправки в Административный кодекс. Ранее мы уже писали, что проект закона с очередной порцией поправок в недрах министерства зреет, в нем также фигурируют штрафы на председателей КСК, затягивающих сроки передачи преемникам документации по дому.
Не можем пройти мимо группы завуалированных лоббистов председательско-кооперативного корпуса, куда же без них. Проявляли они себя по-разному, первый вариант – идти в лобовую: “А как быть тем у кого нормальные КСК отчеты предоставляются ПУ работают подвалы чистые взносы 80 % домов оплачиваются 96 % по итогу года. И мы жители этих домов не хотим реорганизацию нас всё устраивает” (орфография и стилистика сохранены. – Прим. авт.). Ответ приводить не будем – он ровно тот же, что и мы давали буквально в прошлом номере, с материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz. Напомним только, что конфликта интересов здесь нет, с хорошим руководителем КСК можно заключить договор на управление или сервисное обслуживание дома. Причем выступать он может не как директор управляющей или сервисной компании, а как наемное должностное лицо – управляющий.
Другой автор вопроса, похоже, сам и есть председатель кооператива: “ДОМА СССР, 6 домов в одном дворе. Зачем делать на каждый дом одно ОСИ. Тут нужно на все дома в одном дворе (212 квартир) нужно ОДНО ОСИ!!! ПОЖАЛУЙСТА НУЖНА ТУТ РЕФОРМА!!!” (орфография и стилистика сохранены. – Прим. авт.). Отчего у господина истерика, нашим постоянным читателям хорошо известно – боится, что не все захотят с ним потом заключать договор, и очень не хочет разделения банковских счетов по каждому дому.
Тут мы подошли к другой, более тонкой игре группы лоббирования “вернуть всё, как было” – они продолжают бить на то, что открытие банковских счетов и их обслуживание якобы дорого стоят. Мы опровергаем эти утверждения с той же регулярностью, что и наталкиваемся на них.
Посмотрим, как отреагировали на претензию автора вопроса с обычной казахстанской фамилией РИЧАРДСОН представители министерства: “Следует отметить, что норма… носит обязательный характер. Более того, в соответствии со статьей 320 Кодекса Республики Казахстан “Об административных правонарушениях” предусмотрена административная ответственность за нарушение органом управления объекта кондоминиума сроков открытия текущих и (или) сберегательных счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня. Дополнительно сообщаем, что в настоящее время прорабатывается вопрос открытия счетов на объект кондоминиума банками второго уровня на более выгодных условиях для ОСИ и ПТ”.
И некоторые из крупных банков уже это сделали – не имеем права делать рекламу и давать название, но вы легко найдете эти условия на сайте банка. Например, для ОСИ они разработали специальный пакет тарифов “QAZYNA” (Бюджетный), где открытие текущего счета бесплатно, а ежемесячная комиссия за обслуживание – 400 тенге против 700 тенге для ИП. Открытие сберегательного счета “Тұрғын үй” и его ежемесячное обслуживание также бесплатно, при этом начисляется вознаграждение от 5,5 процента до 7 процентов годовых.
Поэтому все потуги этой публики отыграть назад реформу не работают.
Обратим ваше внимание: сейчас банкам получить себе на обслуживание ОСИ или ПТ очень выгодно – только в Алматы более 8 тысяч домов, для них это более 16 тысяч счетов, причем на сберегательных деньги будут храниться до тех пор, пока собственники не примут решение провести капитальный ремонт.
Внушает оптимизм намерение властей договориться с остальными банкирами о гуманных условиях для новых структур.
Тонкие места
Считаем, полезным для собственников будет узнать о порядке проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ или простое товарищество во время пандемии. Напомню, что пару-тройку номеров назад мы задавали аналогичный вопрос министерству, но полученный ответ мало чем мог помочь, а процедура-то важная, – не так провел, и результаты голосования могут опротестовать. Поэтому читаем и записываем: “Учитывая Постановление Главного государственного санитарного врача Республики Казахстан от 15 августа 2020 года № 48 “Об ограничительных карантинных мерах и поэтапном их смягчении” …, рекомендуется проведение собрания явочного характера путем обсуждения в онлайн-режиме вопросов, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума посредством популярных онлайн-ресурсов (Zoom, Skype, WhatsApp и др.) и других систем либо посредством объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.
Однако проводимое собрание в онлайн-режиме будет считаться несостоявшимся ввиду сложности определения наличия кворума, соответственно, после обсуждения необходимо оформить соответствующий протокол собрания, в котором отмечается о проведении письменного опроса и его сроках. Таким образом, переход на письменный опрос возможен с фиксацией отсутствия кворума на собрании в явочном порядке, которое в настоящее время проводится в период карантинных мер в онлайн-режиме. Письменный опрос – это тоже собрание, проводимое путем распространения и сбора листов письменного опроса, который проводится в соответствии со статьей 42-2 Закона. Кроме того, собрание собственников квартир, нежилых помещений также может проводиться путем обсуждения и голосования посредством объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства”. Перестроечное закулисье: как председатели КСК продолжают биться за свою власть
Отдельное внимание – особенным домам, когда в одном месте собраны сразу несколько форм собственности: ведомственные квартиры, где живут по договору найма; нежилые помещения, используемые под коммерцию, и собственники квартир.
Переговаривать за чиновников снова не будем, здесь также важна точность: “… для принятия решения на собрании участвуют собственники нежилых помещений (коммерческое жилье), собственники квартир (жилье в частной собственности), а также если имеется ведомственное жилье, то в соответствии со статьей 36 Закона РК “О жилищных отношениях”, наниматель (поднаниматель) предоставленного ему жилища из государственного жилищного фонда вправе участвовать в голосовании, принимать решения на собрании и участвовать в управлении объектом кондоминиума, если предусмотрено в договоре найма (поднайма) жилища. Наниматель (поднаниматель) квартиры, арендатор нежилого помещения из частного жилищного фонда не имеют права голоса на собрании и не могут иным образом участвовать в управлении объектом кондоминиума. В данном случае, участвуют только собственники квартир, нежилых помещений”.
К слову, если вами будет дана арендатору или родственнику, или знакомому, или соседу доверенность на право голосовать на общем собрании и принимать за вас решения, то он или любое другое доверенное лицо сможет это делать законно. В таком случае доверенность передается совету дома или председателю.
В заключение – мало известный широкой публике и прессе случай. Сложности возникают с государственными предприятиями, владеющими нежилыми помещениями и размещающимися в них. Мне известен случай, когда добросовестный председатель КСК не смогла провести ремонтные работы в подвале даже в судебном порядке. Первый этаж занимала техническая библиотека с какими-то государственными секретами, и никаких рабочих туда не пустили. Теперь с подобными государственными организациями руководству ОСИ или простого товарищества необходимо заключать не типовой договор, как со всеми остальными собственниками, а договор о государственных закупках.
Законодательство по теме:
1. Закон РК “О жилищных отношениях”
4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
5. Типовой устав объединения собственников имущества
6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума