Если заметили, этот год стал более прозрачным на рынке строительства благодаря помощи местных властей. Первым эстафетную палочку принял город Астана в лице тогдашнего акима Исекешева. На сайте столичного акимата был опубликован целый список жилых комплексов, которые привлекали деньги дольщиков в обход закона. Дальше традицию продолжил аким Алматы Бауыржан Байбек, также объявивший список жилых комплексов, у которых нет прав работать с деньгами дольщиков.
Конечно, на строительном рынке крутятся большие деньги, и ни для кого не секрет, что за компаниями стоят и люди с громкими именами.
Возможно, такие списки многим не понравились. Но с учетом наличия граждан, которые вкладывают свои кровные средства в приобретение единственного жилья, смелые шаги акиматов Астаны и Алматы можно назвать поистине народными.
Мы не будем вдаваться в подробности, какие компании, умело обходящие закон, попали в списки. С ними может ознакомиться каждый желающий на официальных сайтах акиматов Астаны и Алматы.
Четкий сигнал рынку в конце сентября дал заместитель акима Астаны Сергей ХОРОШУН, который заявил, что закон разрешает застройщикам пользоваться деньгами дольщиков только в трех случаях: при разрешении акимата, наличии разрешения через банк, наличия гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства (ФГЖС).
– Кризисную ситуацию создали всего два десятка строительных компаний, взявшихся за возведение жилья на нескольких объектах одновременно, – констатировал он. – Отсюда и получилось более ста замороженных стройплощадок. Всего же их на тот момент было 560.
Последний институт, Фонд гарантирования жилищного строительства, о котором упомянул Сергей Хорошун, по итогам 2018 года показал небывалый рост.
По состоянию на 1 декабря всего в стране строительным компаниям было выдано 115 разрешений для привлечения денег дольщиков. Из них 15 – через Фонд гарантирования, 100 – через акиматы.
Интересно, что годом ранее через ФГЖС было получено всего 2 разрешения. Так или иначе это большой шаг вперед по пути государственного гарантирования. Получается, либо новый менеджмент повернул работу фонда в правильном направлении, либо сами застройщики поняли выгоду получения госгарантии.
Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек МУСРЕПОВ на своем жизненном пути повидал немало “мыльных пузырей” и дефолтов на строительном рынке. Главное, считает он, правильно извлекать уроки из прежних ошибок отрасли.
– Пока требованиям Закона “О долевом строительстве” на рынке строительства жилья соответствуют лишь процентов 30 из всех 5–7 тысяч строительных компаний страны, – говорит Ермек Мусрепов.
Таким образом, получается, что ФГЖС – это своеобразное сито для отбора наиболее устойчивых и благонадежных застройщиков, которые, имея опыт и заручившись поддержкой фонда, уж точно не допустят проблемного долгостроя.
– В случаях, когда речь идет о строительстве, которое ведется компанией не на собственные средства, а на деньги будущих владельцев будущей недвижимости, государство желает максимально обезопасить граждан, производящих такие вложения, – говорит вице-президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО. – Есть несколько способов это сделать: поставить определенные требования, которым должны соответствовать застройщики (земля в полной собственности, каркас здания за свой счет и т. п.). Требования достаточно жесткие, что не позволяет многим участникам рынка приступить к строительству объектов, при том, что у них есть опыт, знания, силы, желание. Этого мало, ведь главное, чтобы не пострадали дольщики.
Поэтому вариант через Фонд гарантирования жилищного строительства – это вариант цивилизованного подхода.
Компания, желающая строить, оценивает свои силы и возможности и обращается в ФГЖС.
А в случае негативного исхода (плохой менеджмент, банкротство компании) завершение проекта будет вестись фондом во благо людей, вложивших свои средства в недостроенный объект. Это даст уверенность, что прошлые истории с обманутыми дольщиками не повторятся.
По данным Ranking.kz, на фоне оживления рынка жилья резко повысилась инвестиционная активность. Объем денежных вливаний в жилищное строительство по сравнению с прошлым годом вырос на 23 процентов. Застройщики увеличили поток инвестиций за счет собственных средств на 39 процентов, а население – на 46 процентов.
Здесь советую обратить внимание на последние цифры. Доля денег населения в строительстве жилья превышает долю собственных средств строителей.
– Строители должны больше вкладывать в строительство, нежели население, – считает директор общественного фонда “Freedom Finance”, экономист Расул РЫСМАМБЕТОВ. – Во-первых, они выгодоприобретатели, во-вторых, это будет дисциплинировать их, строители будут внимательно относится к своим расходам и снизят риски.
Именно финансовая безалаберность застройщиков привела к масштабному кризису долевого строительства.
Увеличение финансовых вливаний с их стороны приведет к снижению рисков в отрасли. Если считать, что маржа строительных компаний может составлять 20 процентов и более, лучше было бы увеличить собственные средства застройщиков до 50 процентов.
Это, конечно, повысит барьер входа на рынок. Если с компаний потребуется больше собственных средств, это потенциально снизит темпы строительства, но может способствовать и повышению качества жилья. В любом случае риски в системе надо снижать, чтобы предотвратить появление новых “мыльных пузырей”. ТОП-10 застройщиков, кинувших дольщиков в Казахстане
Напомню, во время кризиса долгостроев в Астане доля финансовых вложений со стороны дольщиков также превышала долю собственных средств застройщиков.
Как оказалось, строители к “несвоим” деньгам относились небрежно, зачастую забывая о возможных рисках. Такое расточительство в итоге привело к появлению более 7 тысяч обманутых дольщиков.
По мнению Расула Рысмамбетова, в ближайшее время изменить это соотношение финансирования невозможно. Потому что строители прежде всего ориентированы на привлечение денег именно от населения. Например, маркетинговая политика большинства продающихся жилых комплексов направлена на вытягивание средств будущих покупателей: как привыкли продавать жилье на этапе его возведения, так и продолжают действовать в том же русле. Это не скрывают и сами застройщики, гордо заявляющие о том, что порядка 90 процентов их квартир распродается до завершения строительства. Риски дольщиков якобы компенсируются относительно низкими ценами. По заверениям строителей, они на 20–30 процентов ниже, чем цены на жилье после ввода его в эксплуатацию.
В этом случае единственным источником безопасности является Фонд гарантирования жилищного строительства.
Эксперт отметил также возросшее количество выданных фондом гарантий.
– 15 выданных гарантий – это, конечно, немного, – говорит Расул Рысмамбетов, – но это позволит обезопасить порядка 15 тысяч граждан.
Благодаря этим 15 гарантиям фонда, по информации ФГЖС, в 2018 году уже застраховано 4 020 квартир. А это 4 тысячи семей. Общая сумма гарантий составила около 57 миллиардов тенге.
Но, несмотря на это, ситуация в отрасли жилищного строительства с точки зрения анализа рынка близка к парадоксальной, отмечает Ranking.kz. Высокие темпы роста обеспечивает госсектор за счет масштабных вливаний на поддержку платежеспособного спроса.
А реальной статистики в открытом доступе по участникам госпрограммы – нет ни по потребителям, ни по застройщикам, ни по объектам.
– Такая ситуация повышает риск возникновения очередного кризиса на жилищном рынке. – предостерегает Рысмамбетов. – Нет понимания, какое количество людей и средств вовлечено в долевое строительство и достаточно ли в этом секторе ликвидности у застройщиков для завершения проектов.
Здесь далеко ходить не надо.
Не секрет, что крупные застройщики запускают одномоментно несколько строительных проектов в разных местах, где привлекаются деньги дольщиков.
Если даже часть квартир останется нереализованной, даже самая крупная строительная компания может потерять контроль над ситуацией. И здесь нельзя не согласиться с Расулом Рысмамбетовым, который твердит о необходимости увеличения финансирования со стороны самих строительных компании. Риск очевиден, и компетентному госоргану, который отвечает за отрасль жилищного строительства – комитету по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства – имеет смысл рассмотреть вопрос внесения ограничений на законодательном уровне, чтобы финансирование строительного проекта застройщиком было не ниже, чем у населения.
– Жилищное строительство на самом деле – довольно рискованный бизнес, – подтверждает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов. – Мало того что, взявшись за него, надо иметь опыт, знания, деньги, поддержку государственных структур, но и ситуации на рынке за время возведения объектов могут быстро меняться. “Подскочить” может и курс доллара, и цены на арматуру и другие стройматериалы, “упасть” покупательская способность граждан, испытывающих потребность в жилье.
По словам Ермека Мусрепова, в результате сейчас только Фонд гарантирования жилищного строительства дает стройкомпаниям возможность гарантированно иметь покупателя их квадратных метров. А это и есть конечная цель возведения жилья.
То есть у застройщика появляется, как говорится, “железный инвестор” в лице законно оформленного и застрахованного участника долевого строительства.
К тому же, повышая ответственность стройкомпаний, ФГЖС таким образом способствует повышению качества строящегося на долгие годы жилья. Застройщикам в Казахстане будет сложнее "кинуть" доверчивых дольщиков
Рост портфеля гарантирования ФГЖС – единственный свет в конце туннеля. По данным Ranking.kz, фонд намерен увеличить объем выданных гарантийных обязательств с 40,1 миллиарда тенге в 2018-м до 140,1 миллиарда в 2023 году. Только за 11 месяцев текущего года фонд увеличил свою долю на рынке долевого строительства с 5 до 13 процентов.
В следующем году ФГЖС планирует контролировать уже 20 процентов рынка. К 2023-му – 50 процентов. Причиной роста может стать то, что пока это единственный инструмент, являющийся подушкой безопасности для обеих сторон: для застройщиков и для дольщиков.
Когда готовился этот материал, мы связались с председателем правления Фонда гарантирования жилищного строительства Данияром ЖУМАШОВЫМ, и он согласился дать интервью о текущей ситуации на рынке долевого строительства и роли ФГЖС в строительном секторе. Публикацию этого интервью читайте в следующем номере “КАРАВАНА”.
АЛМАТЫ