Оно включилось в борьбу за квадратный метр строящегося жилья в тот самый момент, когда крупные строительные компании начали испытывать большие затруднения с привлечением банковских кредитов.
Заявление правительственных чиновников о скупке коммерческого жилья на условиях государства, по сути, знаковое событие. Рынок дрогнул, слегка присел и глубоко призадумался.
Сейчас правительство выступает в роли всеобщего спасителя строительного сектора. И единственного субъекта, у которого есть, во-первых, деньги, чтобы расплатиться со строительными компаниями, во-вторых, ежовые рукавицы, при помощи которых можно схватить за горло банки.
Будем предельно откровенны, данное заявление и есть по содержанию та самая амортизационная подушка, о наличии которой несколько месяцев говорили в правительственных коридорах. Рынок недвижимости должен уйти в крутое пике, но, как все поняли, по сценарию государства
Символично то, что инициатором массированной атаки правительства на рынок недвижимости стало ведомство Галыма Оразбакова.
18 сентября текущего года при активном участии министерства индустрии и торговли государство определило свои приоритеты на рынке, где, казалось, снижения цен в ближайшей перспективе не предвидится.
Этапы экспансии казахстанского правительства можно отследить, как в подобных случаях говорят, невооруженным глазом.
На первом этапе министр индустрии и торговли Галым Оразбаков предложил акиматам Астаны, Алматы и Атырау, на долю которых приходится 70 процентов от общего объема жилья по госпрограмме, осуществить закуп уже построенных квартир по 700-800 долларов за 1 квадратный метр, вместо возведения нового жилья.
Можно с большой вероятностью предположить, что в правительстве точно знают, где у казахстанских строительных компаний находятся болевые точки, поэтому удар и был направлен, как говорят боксеры, акцентировано.
Уверенный тон Оразбакова говорит о многом. Во-первых, о том, что строительные компании, отлученные от своих кормушек в виде безразмерного банковского кредитования, сейчас готовы отдать квадратные метры задешево. В версии министра это выглядело примерно так: «это позволит строительным компаниям быстро выручить определенную сумму, пусть и без прибыли». Во-вторых, о том, что государство, обуздав аппетиты банков второго уровня и спровоцировав заметное усложнение порядка выдачи банковских кредитов, теперь готово выступить в роли отца-спасителя строительных компаний. Мы вам деньги, а вы, строительные компании — свои завершенные и незавершенные стройки.
Фактически государство берет на себя функцию банков, правда, предварительно показав им свой предел. 700-800 долларов за квадратный метр жилья — это не те деньги, которые строительные компании намеревались «срубить» с потенциального клиента. 3500-3700 долларов— именно тот показатель, к которому стремились все игроки на рынке. Чувствуете разницу?
Сейчас на рынке ситуация такова, что второй вариант для строительных компаний исключен полностью. На пороге же первого варианта стоит еще один игрок на рынке недвижимости, стремящийся скупить жилье оптом и по дешевке.
Ничего личного кроме рынка
Другое дело, готовы ли строительные компании отдать совсем недавно столь привлекательные активы, как говорится, «оптом и по дешевке»? В том-то и дело, что, по большому счету, у них сейчас нет иной альтернативы. Перед строительными компаниями два выхода: или сидеть «ждать с моря погоды», надеясь на изворотливость банковской системы, способной достать деньги даже тогда, когда их никто не дает, или согласиться на условия государства, получить быстрые деньги, и пустить их в оборот.
По всем экономическим канонам, второй путь — оптимален, первый, учитывая влияние правительства на финансовую систему страны — исключительно непродуктивен.
Между тем правительство, продолжая гнуть свою линию, перешло ко второму этапу своего плана. В тот же памятный день 18 сентября министр финансов Наталья Коржова сначала четко обрисовала поле боя. По ее мнению, «все незавершенное строительство жилья, которое есть в стране, нужно квалифицировать по двум группам: первая — то жилье, которое уже реализовано, то есть либо вложены средства граждан, либо приобретено по ипотеке. Вторая — то жилье, которое не реализовано».
«По первой группе, понятно, финансирование уже получено стройорганизациями», — отметила министр. По второй группе жилья «предлагается капитализировать по цене 56 515 тенге за квадратный метр непосредственно у строительных компаний, исключив посредников», сказала она.
Из всего сказанного нетрудно заметить штрихи глобального правительственного сценария для казахстанского рынка недвижимости.
С одной стороны, физические лица — дольщики и ипотечники — уже накачали деньгами первую группу. Исходя из наличествующих на сегодня трудностей с кредитованием и рефинансированием, правительство логично полагает, что строительные компании, понимая, что не смогут выполнить обязательств перед дольщиками, согласятся на невыгодное, однако спасительное правительственное предложение.
С другой стороны, правительство дает понять рынку, что вторая группа жилья в ближайшей перспективе не сможет перейти в первую группу. И тоже по вполне понятной причине: строительным компаниям негде брать деньги. Если только не у правительства…
Откровенно говоря, казахстанское правительство стелет мягко, правда спать на его лежаке довольно жестко. При этом государство ведет себя на рынке не как надсмотрщик, а как вполне рыночный игрок. Внешне картина выглядит вполне пристойно. Государство говорит, мол, у меня есть деньги, их достаточно много, вот мои условия, набегай, не хочешь, отходи. Ничего кроме рынка…
Не хочется? Куда денешься!
Иногда бывает очень полезно наблюдать за действиями казахстанского правительства. Ведь кроме горы мало кому нужных бумаг, решений и деклараций, оно время от времени выдает шедевры предпринимательской смекалки.
Достаточно бегло взглянуть на третий этап правительственного плана, чтобы понять — мы имеем дело с людьми компетентными, причем точно знающими, что и когда хотят получить и по какой цене. Цена уже заявлена — 450 долларов за квадратный метр, а строительные компании больше 700-800 долларов за эту единицу измерения не получат.
В тот же день 18 сентября министр финансов Наталья Коржова выступила с рядом законодательных инициатив. В частности, она говорила, что необходимо в законе «О долевом участии» увеличить границу собственного капитала строительных компаний от 12 до 20 процентов от привлеченных денег по договорам долевого участия». Довольно сильный ход, принимая во внимания сложившуюся в строительном секторе ситуацию. Сейчас компании не могут и 12 процентов участия в долевом строительстве наскрести, а им предлагают еще 8 процентов где-то достать. Давление со стороны правительства налицо, но все делается в рамках закона. Причем, предложение министра финансов, естественно, будет приниматься с соблюдением всех процедурных моментов. Не придерешься.
Коржова также предлагает в законе «Об акционерных обществах» распространить механизм конвертации налоговой задолженности в принудительную эмиссию акций на просроченную задолженность строительных компаний перед банками второго уровня». По ее словам, «это позволит стабилизировать финансовое состояние строительных компаний». Анализ очередной законодательной инициативы показывает, что государство наступило на «ахиллесову пяту» строительных компаний. На практике это означает принудительное акционирование компаний, что исходя из природы и сути возникновения казахстанских строительных монстров, крайне нежелательно. Выпуск акций — это дележ не только ответственности, но и, что важнее, собственности. По версии правительства, потенциальными акционерами строительных компаний должны стать банки. Последнее же означает одно: банки, которые сейчас накачивают строительный сектор дешевыми деньгами и не несут при этом никакой ответственности, поделят со своими будущими компаньонами — стройкомпаниями риски рынка недвижимости. Думаю, в такой ситуации банки миллион раз подумают, прежде чем открывать кредитные линии для стройкомпаний. Как раз этого и добивается правительство.
Акционирование без альтернативы
Также, по мнению министра финансов, следует дополнить Уголовный кодекс РК статьей «за доведение банков до банкротства», а банкам «не принимать в кредитование строительство новых объектов до достижения сбалансированности на строительном рынке». Понятно, что, инициировав процесс принудительного акционирования строительных компаний, правительство одновременно стремится не выпустить из-под пресса главного стимулятора строительного бума — банки. Чтобы потенциальные акционеры стройкомпаний не «потеряли нюх», для них специально придумали статью в уголовном кодексе. Видимо, в правительстве опасаются того, что будущие акционеры строительных компаний могут увлечься процессом зарабатывания легких денег и пуститься во все тяжкие на рынке недвижимости. Введя уголовную ответственность «за доведение банков до банкротства», государство установило очередной красный флажок. Одно ясно, до сих пор свои риски по кредитованию банки второго уровня переносили на плечи заемщиков, физических и юридических лиц. Если логично следовать логике правительства, то в скором времени риски в строительном секторе будут поделены равномерно. Банкам, как это ни прискорбно для них самих, тоже перепадет часть ответственности.
Правительство также посоветовало строительным компаниям сконцентрировать свои усилия на строящихся объектах, «продав непрофильные активы, в том числе за рубежом». Как считает Коржова, необходимо «провести эмиссию акций для привлечения акционерного капитала, а банкам не допускать прием в залог незавершенного строительства, которое уже профинансировано дольщиками».
В условиях ограниченного кредитования в казахстанских банках, правительство рекомендует строительным компаниям консолидировать свои ресурсы путем продажи так называемых непрофильных активов. Трудно оценить, где, по какой цене, и в каких объемах набрали непрофильных активов казахстанские банки. Допускаю, что казахстанское правительство знает если не точную, то примерную цену вышеуказанных активов. Но эти деньги, судя по всему, лишь очистят банки от лишнего груза, но, как представляется, не могут заменить банковское кредитование ни по объемам, ни по качеству.
Вывод один: в случае, если банки прекратят прием в залог незавершенного строительства, то перед строительными компаниями не будет иного выхода, кроме как акционироваться и привлекать акционерный капитал. Следуя правительственной логике, можно догадаться, что безразмерное банковское кредитование строительного сектора мягко перепрофилируется в далеко небезразмерное привлечение акционерного капитала из тех же банковских сейфов.
Рынок дрогнет, подсядет, и сдастся на милость победителю. Спад цен неминуем, но взрыва ждать не стоит. Что и следовало доказать.
Коллаж с сайта http://www.rosbuh.ru