Я знаю три слова…
Проблемы у карагандинских предпринимателей есть всегда. Одни возникают, затем решаются, на их месте появляются новые, другие зависают на годы. Яркий пример вторых – ситуация с проектами детальной планировки (ПДП) Караганды.
Еще на заре становления рыночной экономики в шахтерском городе аббревиатура ПДП для его жителей звучала как волшебное заклинание против растущих как грибы, вопреки всем строительным нормам, построек.
На совещаниях в акимате, на градсовете и других официальных мероприятиях чиновники, оправдываясь перед общественниками, упрекающими их в незаконной выдаче земли, разводили руками: мол, вся причина в том, что нет у нас ни генплана, ни проекта детальной планировки. И божились: вот примем эти документы, тогда заживем!
К концу нулевых работа по принятию ПДП началась. Поскольку специфическая особенность Караганды заключается в дисперсном расселении – то есть город состоит из удаленных друг от друга на довольно внушительные расстояния районов, план детальной планировки составляли практически на каждый такой район, и работа эта растянулась на несколько лет. Но по мере того, как принимались проекты детальной планировки районов, становилось понятно: с принятием ПДП земельные проблемы никуда не исчезли. Просто приобрели новое качество.
Так, например, в 2013 году предприниматели выступили на пресс-конференции с заявлением о том, что принадлежащие им действующие объекты бизнеса оказались не предусмотрены проектами детальной планировки и подлежат сносу.
Владельцы магазинчиков, кафе и автостоянок поделились тогда с журналистами своими опасениями о том, что арендуемые ими земли, на которых построены объекты бизнеса, показались кому-то лакомыми кусочками, поскольку им вдруг стали массово отказывать в продлении аренды земли и в выкупе ее в частную собственность.
И всё это – под благовидным предлогом: мол, в утвержденном проекте детальной планировки города такой объект бизнеса не значится. Хотя был и еще один мотив для отказа – отсутствие ПДП района. Кстати, в то же самое время акимат города ввел в практику снос летних кафе и газетных киосков, которые также “не вписались” в ПДП.
Представители бизнес-ассоциаций в то время утверждали: в Караганде предпринимателей, оказавшихся за бортом ПДП, – тысячи. И предлагали составить интерактивную карту земельных участков, чтобы сделать сферу выдачи земельных участков совершенно прозрачной и минимизировать тем самым коррупционные риски. Увы, это предложение так и осталось лишь “перспективным” на тот момент.
Базы – снести, ТРЦ – поставить!
В 2016 году проблемы, связанные с ПДП, приобрели такую актуальность, что были озвучены на заседании общественного совета Караганды. Председатель постоянной комиссии по вопросам бюджета, экономики, финансов и бизнеса общественного совета Николай АБТ поставил вопрос ребром: насколько целесообразно тратятся бюджетные деньги, выделяемые на разработку землеустроительной документации? Николай Викторович поинтересовался тогда у руководства ГУ “Отдел земельных отношений г. Караганды”: ставились ли его ведомством, которое выступило заказчиком ПДП в тендере на разработку планов детальной планировки, перед исполнителями-проектировщиками конкретные задачи, что именно должно быть отражено в данных документах?
Как оказалось, такой вопрос возник у члена общественного совета – известного в городе предпринимателя, неслучайно.
– Мне интересно, как разрабатывался ПДП промышленного района, который существует уже около 50 лет, того, что раскинулся от автостанции до завода РГШО? – задал он вопрос из личной практики. – Все карагандинцы знают, что этот район представляет собой сплошные предприятия. У меня тоже там есть база, и недавно я захотел у себя на территории построить небольшое здание. Но, когда подал заявку на изменение целевого назначения (у меня значилась эксплуатация, а я внутри захотел построить производственный цех), мне ответили отказом на том основании, что ПДП, дескать, не предусматривает на этом месте никаких цехов. Мол, в данном районе, согласно плану детальной планировки, должен располагаться торгово-развлекательный комплекс.
По словам предпринимателя, ответ государственного органа заставил его поднять план детальной планировки, и он с изумлением обнаружил, что в данном документе под территорию торгово-развлекательного комплекса попал целый ряд производственных объектов.
– ТОО “Люфт”, Федоровская автобаза, ДОК – вот неполный перечень тех объектов предпринимательства, которые волей проектировщиков попали под снос из-за строительства торгово-развлекательного комплекса! – возмущался Николай Абт. – Разумеется, я устроил скандал, после чего у меня тут же забрали тот ответ и дали новый, положительный. Но вообще, я не понимаю, как можно на месте существующих предприятий нарисовать торгово-развлекательный комплекс?! Это что за специалисты?!
Члены общественного совета г. Караганды тогда проголосовали за предложение, выдвинутое Николаем Абтом: законодательно закрепить ответственность за разработку ПДП за проектировщиком и уполномоченным органом. А также определить, что изготовление плана детальной планировки должно осуществляться с учетом действующих объектов и на основе СНиПов.
Зачем нам “электро…”? Нам зрелищ давай!
Но, как видно, и общественному совету города оказалось не под силу сдвинуть с места валун проблем под названием “ПДП”. Поскольку уже сегодня, в 2020 году, предприниматели вновь жалуются на действия чиновников, ответственных за выдачу разрешительных документов для использования земель по назначению.
– Наш магазин электротоваров сети “220 Вольт” находится в частном секторе по улице Волочаевской, переименованной недавно в улицу им. Камали Дюсембекова, – рассказала руководитель по розничным продажам сети магазинов “220 Вольт” Жанна ТУНГУШБАЕВА. – Магазин на этом месте существовал с 2004 года, а 15 февраля 2016 года он был приобретен нынешней его владелицей Майрой АШИМОВОЙ вместе с земельным участком. Но в связи с тем, что само здание магазина старое, расположено близко к дороге, что не дает возможности покупателям безопасно парковать машины и создает аварийную ситуацию, новая владелица решила построить на своем участке новое здание с прилегающей парковочной зоной. В связи с этим начала подготовку необходимой для этого документации.
Как пояснила Жанна, в 2018 году ИП Ашимова М. М. получила постановление акимата г. Караганды, в котором старое целевое назначение объекта – “эксплуатация жилого дома, строительство и дальнейшая эксплуатация магазина”, было изменено на новое: “эксплуатация магазина”. Также было подготовлено архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на проектирование объекта “Магазин”.
– Однако, согласно ответу ГУ “Отдел земельных отношений, архитектуры и градостроительства города Караганды” от 04.03.2019 года, предпринимательнице было отказано в выдаче АПЗ! – возмущается представитель сети магазинов. – С мотивировкой: “Проектом детальной планировки планировочного района Юго-Западного жилого района г. Караганды, утвержденного постановлением акимата г. Караганды от 26 сентября 2007 года, не предусмотрено размещение заявленного объекта”. Более того, в ответе было сказано, что на этом месте в ПДП значится размещение многофункционального комплекса, включающего в себя подземный паркинг, кинотеатры, залы заседания и рестораны. Можете себе представить такой комплекс в частном секторе?! В Карагандинской области созданы первые прецеденты по прекращению “состряпанных” уголовных дел в отношении субъектов бизнеса
По словам Жанны Тунгушбаевой, после получения отказа в выдаче АПЗ сами чиновники посоветовали бизнесвумен еще раз изменить целевое назначение объекта – на “строительство нежилого здания”. Постановлением акимата г. Караганды от 22 мая 2019 года целевое назначение земельного участка было изменено, однако 16 января 2020 года гражданка Ашимова вновь получила от акимата Караганды отказ в выдаче АПЗ на основании того, что “проектом детальной планировки планировочного района Юго-Западного жилого района г. Караганды, утвержденного постановлением акимата г. Караганды от 26 сентября 2007 года, не предусмотрено размещение заявленного объекта”.
– Каким образом разработчики ПДП не увидели наш магазин, когда он стоит тут с 2004 года, а ПДП был принят в 2007 году? – недоумевает Жанна. – Больше того. Взгляните на линию по обе стороны дороги. Видите, тут находятся СТО, магазины, кафе, рестораны? Так вот на их месте в ПДП запроектированы другие объекты. Но ведь некоторые из действующих объектов были построены после 2007 года. У нас возникает резонный вопрос: каким образом их владельцам акимат выдал разрешение на строительство, если в то время уже действовал ПДП?
Сами разрешили – сами отказали…
Аналогичными вопросами задается и индивидуальный предприниматель Оксана БАЗАРБАЕВА:
– В 2018 году мы приобрели земельный участок в Майкудуке с целевым назначением “строительство магазина стройматериалов”, – рассказала она. – В этом же году поменяли целевое назначение на “строительство и эксплуатацию медицинского центра”. Сразу у нас не было возможности начать строиться, а когда средства появились, мы составили архитектурный план и подали документы в акимат.
Оксане так же, как и Майре Ашимовой, пришел мотивированный отказ, в котором говорилось, что такой объект не входит в ПДП данного района.
– В ответе было указано, что на данном земельном участке муниципалитет собирается построить благоустроенную площадку для близлежащих домов. Меня это возмутило: как на моей частной территории государство будет что-то строить? Разве государство вправе так вольно распоряжаться частной собственностью?
В палате предпринимателей по Карагандинской области утверждают: запросто.
Если в течение установленного законом срока предприниматель не начнет использовать землю по целевому назначению, уполномоченный государственный орган поставит вопрос об изъятии земельного участка в собственность государства в судебном порядке.
– То есть акимат в свое время выдал эту землю, утвердил ее целевое назначение, а затем отказал предпринимателю в использовании участка по утвержденному им же целевому назначению, поскольку в проекте детальной планировки, также утвержденном акиматом, такой объект не предусмотрен, – подчеркивает абсурд ситуации начальник отдела по защите прав предпринимателей палаты предпринимателей по Карагандинской области Азамат ДАНЕНБАЕВ. – И такие ситуации в нашем городе не прекращаются со дня образования палаты предпринимателей, то есть с 2013 года. Хотя ПДП – вопрос общественный, поэтому, по нашему мнению, нужно разграничить государственные и частные интересы. Пусть представители государства скажут, какие земли нужны для строительства гособъектов: дорог, школ, больниц и т. п., чтобы остальные земельные участки могли уйти в конкурентную среду. Тогда не будет возникать проблем ни у государства, ни у частного бизнеса. Чтобы всё было открыто и прозрачно. Это предложение мы вносили на всех уровнях, но воз, как говорится, и ныне там.
По словам Азамата Даненбаева, в течение 3 лет защитники предпринимателей добивались, чтобы экс-аким города Нурлан Аубакиров проникся важностью проблемы и дал указание руководителю отдела земельных отношений провести корректировку ПДП.
– На третий год у нас получилось. Отдел земельных отношений выложил на своем сайте объявление о том, что принимает сведения о занятых земельных участках, не учтенных в ПДП, от юридических лиц. Набрали что-то около 265 таких. Но тут сменился аким, и работа по корректировке проектов детальной планировки встала. В прошлом месяце мы направили письмо действующему акиму Караганды Ермаганбету Булекпаеву, но ответа от него пока не получили.
Обращайтесь, и вас запланируют
В акимате города Караганды, куда мы обратились с письменным запросом, сообщили, что о проблеме расхождения ПДП с реальной действительностью знают, но особой проблемы в этом не усматривают.
“Генеральный план города Караганды утвержден постановлением правительства Республики Казахстан за № 1205 от 10 декабря 2007 года, – говорится в ответе на наш запрос за подписью заместителя акима Караганды Сабита ОСПАНОВА. – В рамках реализации генерального плана города на сегодняшний день в городе Караганде имеются 25 градостроительных проектов (22 – проекты детальной планировки, 3 – проекты застройки) и 5 отраслевых схем инженерного обеспечения города (транспортная схема, ливневая канализация, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение). Их разработка осуществляется юридическими лицами, имеющими соответствующую государственную лицензию…”.
В письме было сказано также, что объекты бизнеса, оказавшиеся за бортом действующих градостроительных проектов, построены на земельных участках, которые предоставлялись предпринимателям еще до разработки генерального плана. Но надежда есть…
“На заседании комиссии по вопросам предпринимательства при акимате Карагандинской области акимом области дано поручение – в рамках действующего законодательства проработать вопрос и принять решение по земельным участкам, выданным субъектам предпринимательства, которые с учетом разработанных проектов детальной планировки не могут быть использованы по целевому назначению. В связи с поступлением многочисленных заявлений и обращений на внесение изменений в градостроительные проекты города и во исполнение поручения акима области в 2020 году запланированы мероприятия по внесению изменений в 16 ПДП города”.
Заместитель акима города сообщил также, что внесение корректировки в ПДП в 2020 году проводится за счет средств местного бюджета. На вопросы: “Как быть предпринимателям, объекты которых оказались “вне закона” – то есть не учтены в действующих ПДП?”, “Есть ли вероятность, что они потеряют бизнес?” – он ответил следующим образом: “Согласно п. 3 ст. 26 Конституции РК, “никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения”. Физические и юридические лица вправе обратиться в проектную организацию, имеющую соответствующую государственную лицензию на право выполнения работ для разработки и (или) внесения изменений в проекты детальной планировки, при этом задание на проектирование должно быть согласовано с уполномоченным органом по делам архитектуры и градостроительства”.
КАРАГАНДА