Правда и мифы ипотеки
Или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования

Автор не претендует на истину в последней инстанции — не все исходные данные можно доказать вследствие закрытости информации.
Однако следует учесть, что я вращаюсь в сфере ипотечного кредитования уже около 3 лет, занимаю один из руководящих постов финансового учреждения, активно общаюсь с риэлторскими компаниями, представителями других банков и финансовых учреждений, занимающихся ипотекой, имею аттестацию ипотечного кредитора, общаюсь с зарубежными партнерами.
Кроме этого я активно изучал данный вид кредитования не только в Алматы, но и в ряде других городов Казахстана, поэтому имею достаточную квалификацию, чтобы рассуждать о существе вопроса.
Этот материал построен таким образом, что в нем приводятся опровержения или подтверждения тех или иных расхожих утверждений, и на суд читателей выносятся факты и объективный анализ состояния дел в этой финансовой сфере.
Из статьи умышленно убраны специфические термины и подробные расчеты (дается только их итоговый вариант).
Утверждение первое: Ипотечное кредитование решает жилищные вопросы только богатых или достаточно обеспеченных слоев населения.
Не совсем корректное заявление. Да, сейчас наблюдается достаточно большой интерес богатых людей к механизму ипотеки — это действительно позволяет им решать жилищные проблемы, не извлекая деньги из оборота собственного бизнеса. При этом ставки по ипотеке, как правило, ниже ставок кредитования на развитие бизнеса, поэтому выгоднее — ипотечное кредитование.
Что касается среднего класса: здесь надо взять паузу и решить, что мы понимаем под словом «средний класс». Кто-то — семьи с ежемесячным доходом 20 -30 тыс. тенге, кто-то — 45 — 60 тыс. тенге, кто-то — еще больше. Есть такая примечательная особенность в статистике: молодые люди на вопрос «что Вы считаете средним возрастом?» называют возраст на 10 лет старше своего.
Мне кажется, что и на вопрос о среднем классе может наблюдаться примерно такая же тенденция, только многие опрашиваемые (я имею ввиду активное население в возрасте от 25 до 50 лет) будут стараться свой семейный доход определить как средний (ну хотя бы в её нижних пределах), ибо немного обидно осознавать свой доход ниже среднего.
На мой взгляд, средним доходом можно назвать такой доход, которые позволяет семье решать не только вопросы выживания (т.е. пропитание, одежда, коммунальные), но и вопросы улучшения своего быта и досуга. С этой точки зрения понятие «средний доход» можно также разделить для разных городов Казахстана. Например, в г.Алматы средний ежемесячный доход семьи можно принять в размере 50 — 150 тыс. тенге. Подчеркну — семьи, а не одного человека. Если расходы на проживание в Алматы составят примерно 7 -8 тыс. тенге на человека, а средняя семья составляет 3,5 человека (данные статистики), то на проживание семьи требуется минимум около 25 — 28 тыс. тенге. Остаток — на улучшение быта и досуга.
Для г.Шымкента, например, средний доход можно принять на уровне 35 — 100 тыс.тг, т.к. цены на многие продукты там ниже и реальная потребительская корзина дешевле, чем в г.Алматы. А вот в не очень известном городке Жана — Озен (Мангистауская область) уровень дохода (и цены на все основные продукты и услуги) выше, чем в среднем по Казахстану. Например, сотрудники низких звеньев нефтяных компаний могут получать зарплату около 30-35 тыс. тенге, а средних звеньев — около 60 тыс.тенге. Там можно принять за средний доход диапазон от 70 до 160 тыс. тенге.
Теперь давайте рассмотрим, может ли помочь ипотека средней семье. А если «да» — то в какой мере.
Пусть обычная алматинская семья зарабатывает 60 000 тенге. По нормативам многих банков возможна выдача займа, если платеж этой семьи составит не более 20 000 тг. При ставке кредитования 12,5% (а такую ставку предлагают банки-партнеры ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания) и сроке кредитования 15 лет максимально доступная сумма кредита составит примерно 1 623 000 тг. (10 820 долларов США). Всю остальную сумму придется Клиенту вносить в качестве первоначального взноса. Много это или мало? При первоначальном взносе 30% — 4 640 долларов США — можно приобрести 2-х комнатную квартиру обычной планировки за 15 460 долларов США. Поэтому в принципе средняя семья может реально улучшить свои условия с помощью ипотеки. Хотя в последнее время цены на недвижимость увеличиваются (при этом многие винят в этом именно ипотеку — об этом чуть позже) и механизму ипотеки все сложнее в таких условиях ориентироваться на слои населения с низкими и ниже средними доходами. Но при этом давайте иметь в виду следующие моменты. Во-первых, банки очень заинтересованы в том, чтобы в ипотечном кредитовании были задействованы средние слои населения. Работа только на узкий сегмент богатых людей их не прельщает. Поэтому увеличение цен на недвижимость тоже не отвечает интересам банков. Во-вторых, не надо принимать ипотеку как «манну небесную», которая за короткий срок решит все жилищные проблемы населения Казахстана. Почему все ждут от ипотеки чуда?
Во всем мире, даже при очень развитом ипотечном кредитовании, она не решает жилищные проблемы всех жителей, только определенной её части, а именно — средней части населения, имеющей стабильный официальный доход. Давайте относиться к ипотеке как к обычному инструменту, который может делать только, что он может делать. Вы же не требуете от мобильного телефона, чтобы он работал как телевизор. Так же и ипотека: она лишь помогает определенному слою общества решить жилищные проблемы.
Иногда я клиентам привожу такой пример. Допустим, Вам надо забить в землю колонну, которая весит 15 000 кг. Голыми руками Вы не можете это сделать, но для того, чтобы успешно вбить колонну, Вам может помочь молот, который весит 200 кг. Если Вы сможете поднять этот молот и правильно им бить, то забьете колонну в землю. Если у Вас не хватает силенок, то уж извините — задача для Вас невыполнима. Молот винить здесь не в чем. Также и ипотека. Если Вам нужно купить квартиру за 15 000 у.е., то ипотека, как молот, позволит Вам это сделать, если Вы можете ежемесячно платить 200 у.е. Если и этого Вы не можете — зачем кого-то винить? — зарабатывайте больше. Иногда со смешанными чувствами смотришь на клиентов, которые реально зарабатывая около 30 000 тг. в месяц, хотят купить квартиру за 25 000 долларов и винят ипотеку в том, что она не помогает решить их жилищные проблемы. Да даже если мы будем выдавать этим людям кредит вообще без процентов, они его возвратить все равно не смогут! При чем здесь ипотека?
Есть в проблеме среднего класса и другая сторона, о которой многие желающие взять ипотеку почему-то «забывают». Это — официальное подтверждение доходов. Большинство лиц, обращающихся за ипотекой, не могут официально подтвердить свои доходы. Часть из них и не хочет показывать свои доходы — дайте кредит чуть ли не под честное слово и все. При этом активно ссылаются на первоначальный взнос, который для банков является лишь частью анализа для принятия решения.
Уважаемые граждане Казахстана! Если Вы хотите цивилизованного развития ипотеки (низких ставок, хороших условий кредитования и т.п.), то предъявите, пожалуйста, сначала к себе требования по цивилизованному показу своих доходов и уплаты по ним всех налогов. К сожалению, очень узкая прослойка населения имеет «белые» доходы, и банкам в таких условиях работать очень сложно. Поймите, что «дешевые» деньги, которые берутся на Западе, не могут быть розданы лицам, имеющим нелегальные и скрытые доходы — это одно из главных требований практически всех солидных зарубежных финансовых учреждений. Поэтому проблема распространения ипотеки для среднего класса касается не только банков, но и самого среднего класса, не желающего документально «светиться» со своими доходами.
Утверждение второе: Ипотека «взвинтила» цены на недвижимость.
Да, но лишь частично. Давайте порассуждаем. Что влияет на цены на товар? Правильно — соотношение спроса и предложения. Для рынка недвижимости предложение — это количество жилья, которое предлагается на рынке города, спрос — это количество желающих и способных купить это жилье. Теперь рассмотрим факты. В г.Алматы за год совершается примерно 28 000 сделок (данные Центра по Недвижимости), т.е. примерно 2 400 сделок в месяц.
В 2002 г. по нашим оценкам, в г.Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок. Остальные (а это 87-90%!) прекрасно совершались без участия ипотеки. Говорить здесь о серьезном влиянии ипотеки смешно. Справедливости ради стоит отметить, что в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%), что уже является достаточно весомым фактором влияния на цены. Но гораздо важнее все-таки влияние демографических факторов и увеличение доходов населения. Просто на них меньше обращается внимание. К сожалению, я не имею право приводить наши маркетинговые расчеты, которые являются закрытой информацией, но давайте рассмотрим один маленький пример.
Население г.Алматы ежегодно увеличивается примерно на 22 000 человек. Это около 6 300 семей. Получается, для того чтобы спрос равнялся предложению, надо в год строить примерно 6 300 квартир. Если мы возьмем типовую девятиэтажку, которых много в мкр-х Аксай и Жетысу, то в ней могут располагаться 54 семьи (2 подъезда по 3 квартиры на площадке на 9 этажей). Получается, нам надо строить в г. Алматы в год 116 таких домов, чтобы только предложение равнялось спросу! Кто-нибудь из Вас, уважаемые читатели, задумывались над этим?
Могу привести живой пример из другого города — Актау. Когда я изучал ситуацию на рынке, то ипотечное кредитование в этом городе находилось практически в зачаточном состоянии — по всему городу выдавалось максимум 10 кредитов в месяц (если еще не меньше). Однако это не помешало за 1,5 года взлететь ценам в 2-3 раза. Говорить о влиянии ипотеки здесь вообще неуместно. Значит, все-таки есть другие факторы, влияющие на цены жилья более весомо.
Мне кажется, что миф о том, что ипотека существенно повлияла на увеличение цен, вызван
1) активной рекламой ипотеки — она сейчас на слуху;
2) совпадением подъема цен на недвижимость, вызванным улучшением демографического и экономического состояния городов, с началом развития ипотеки.
При этом не буду отрицать, что влияние ипотеки, пусть и не решающее, но все-таки есть. Только не надо преувеличивать его значения.
Утверждение третье: Развитие жилищно-сберегательной системы нанесет удар по ипотеке и даст возможность населению с низкими доходами решить жилищный вопрос.
Действительно, довольно большой резонанс в прессе получило открытие Жилищно-Сберегательного Банка. Это, безусловно, интересная система решения жилищной проблемы определенной части населения. Однако, не стоит ей приписывать роль «манны небесной, решающей все жилищные проблемы», которую уже присваивали два года назад ипотеке.
Надо понимать, что реально весь этот механизм реально заработает в лучшем случае лет через пять. И все это время нужно кропотливо и старательно работать. Наверное, не случайно такая система прижилась в первую очередь в Германии, где люди привыкли планомерно, не торопясь, двигаться к намеченной цели.
Итак, на кого она рассчитана? В первую очередь на тех людей, которые согласны ждать 4-5 лет очередь на получение займа. Весь этот период они должны откладывать ежемесячно оговоренную сумму. Например, если Вы будете откладывать по 10 000 тг. ежемесячно, то через 5 лет Вы получите: 600 000 тг. — вклады, примерно 10% от этой суммы — проценты (под 3% годовых) и ежегодное вознаграждение от государства — ежегодно 20% от накопленной суммы, но не более 60 МРП в год. Итого — около 900 000 тг. В результате Вы можете претендовать на жилье стоимостью до 1 800 000 тг. По текущему курсу — это 12 000 долларов США. По курсу через 5 лет — не знаю.
Главные недостатки системы:
1) насколько население готово ждать такие сроки — 5 — 7 лет накопления ради решения в будущем жилищной проблемы;
2) В условиях постоянно повышающихся цен на недвижимость население не совсем психологически готово играть в игру «догони накоплениями цены»;
3) Нет индексации вкладов по инфляции. В результате 3-4% годовых вознаграждения по вкладу могут легко «съесться» 5-6 % годовых инфляции.
Главные достоинства системы:
1) Вознаграждение от государства — деньги из бюджета почти «дарятся» вкладчику — около 52 000 тг. ежегодно. Для небольших сумм это серьёзная прибавка.
2) Можно копить для детей — в этом случае жилищный вопрос действительно не острогорящий. Такой вариант событий и продемонстрировал всей стране глава НацБанка, наверное, это действительно интересно для многих.
Что касается конкуренции Жилищно-сберегательной системы и ипотеки — то, я думаю, особой конкуренции не будет. Эти два механизма вполне могут сосуществовать вместе, не конкурируя, потому что имеют главные принципиальные отличия: ипотека позволяет решать проблему жилья сразу, рассчитываясь в дальнейшем, но при этом клиент должен иметь первоначальный взнос, а ЖСС решает квартирный вопрос через 5-7 лет, но без требования первоначального взноса.
Обе эти системы доказали в мировой практике право на жизнь, а кому из нашего населения что больше нравится — пусть каждый решает индивидуально.
Относительно того, что ЖСС поможет решить жилищные проблемы семей с низкими доходами — здесь бы я не спешил с радужными перспективами. Давайте разберемся — сколько семья с низкими доходами может себе позволить откладывать в месяц? Пусть на уровне 5 000 тг. Таким образом, чтобы получить необходимую сумму для покупки дешевой квартиры вкладчику потребуется не менее 10 лет. Все это время ему необходимо вносить ежемесячно 5 000 тг. И все это получится при условии, что за 10 лет цены на недвижимость не увеличатся, инфляция сильно не изменится (а вклады принимаются только в тенге и никакой индексации по инфляции и девальвации не предусматривается), во что пока верится с трудом. Хотя такой сценарий не исключен.
Давайте подождем годика три и посмотрим на первые результаты. Итоги развития ЖСС по-настоящему можно будет подвести только лет через 10. Что, в принципе, справедливо и для ипотеки.
Утверждение четвертое: Банки специально держат высокие ставки на ипотечное кредитование для получения сверхприбыли, хотя способны снизить ставки до 8-10% годовых. Существует договоренность между банками о сохранении ставок кредитования.
Миф чистейшей воды. Безусловно, многие лица, активно работающие в сфере ипотечного кредитования, знают друг друга, нередко общаются между собой, обмениваются информацией и т.п. Но рассуждать о сговоре между банками — это явное преувеличение. Каждый работает на свой карман, и конкуренция не позволяет идти на сговор. Идет нормальная планомерная работа по снижению ставок. Мы идем к этому эволюционным путем и торопить процесс не имеет смысла.
При этом тенденции радуют. Если в 2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, то в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет. Сегодня же можно получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 15 лет! Если бы в нашей стране такими же темпами увеличивались, например, пенсии… Но нет, почему-то официальные лица предпочитают требовать от банков еще более быстрого развития, еще больших снижений ставок и увеличений сроков. Да, это все будет, но не так быстро. Мой прогноз — в течение года ставки могут еще снизиться до 11-11,5%, сроки могут увеличиться до 20 лет (что уже некоторые банки и предлагают).
Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если Вы возьмете кредит 10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то Ваш ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет — платеж составит 105 у.е., т.е. всего на 5 у.е. меньше, но срок-то увеличится на целых 5 лет! Есть ли смысл растягивать столь сомнительное удовольствие?
Что касается ставок, то они являются результатом ситуации на рынке. Деньги — это тоже товар. И их снижение — это результат долгой и кропотливой работы банков. С бухты-барахты дать деньги под более низкие проценты никто никому не позволит. Поэтому, чтобы достичь более низких ставок нужно:
1) дать банкам упрощенный доступ размещения ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг;
2) активно привлекать зарубежных инвесторов, готовых вложиться в ипотечное кредитование в Казахстане (добавлю, что это — ох, как трудно!).
3) дать нараститься банкам по ипотечному кредитованию для возможности снижения своей процентной маржи. Здесь нужно понимать, что банки сейчас по ипотечному кредитованию имеют маржу около 3-3,5 процентов годовых. Но при этом у банка есть достаточно большие затраты на обслуживание кредитов: контроль получения денег, их распределение, пересчет сумм, ставок, прием досрочных погашений, начисление провизий и т.п.
Снижение маржи возможно только после набора достаточно серьезной массы портфеля, в результате чего удельные затраты на содержание аппарата обслуживания будут снижаться. К сожалению, ипотечные портфели многих банков еще недостаточны. Мне кажется, что снижать маржу банки будут при портфеле около 6 — 7 млрд. тенге для каждого банка. Для этого нужно просто время. Примерно через год мы увидим результаты;
4) Стабильная ситуация в экономике страны и снижение уровня инфляции.
Кроме того, хотелось бы добавить, что снижение процентных ставок кардинально не решит проблему доступности ипотеки. Рассмотрим цифры. Сейчас, как уже упоминалось, ставка кредитования составляет 12,5%. При сумме кредита 1,5 млн.тенге и сроке кредитования 15 лет ежемесячный платеж составит 18 487 тг. , а требуемый доход семьи — примерно 55 461 тг. При тех параметрах, но ставке 11% годовых ежемесячный платеж составит 17 048 тг., а требуемый доход — 51 144 тг., т.е. разница в платеже составит всего 1 439 тг. или 7,7%. С теоретической точки зрения может быть это и играет роль, но с точки зрения практики могу сказать смело — не существенную. Это кардинально не расширит круг клиентов, хотя положительное влияние, безусловно, окажет. Поэтому не стоит думать — «вот снизят ставки и ипотека пойдет в народ!». Тот круг людей, который решился обратиться к ипотеке и которому банки согласны дать кредит, сильно не увеличится от снижения ставок до 11% годовых. Увеличение выдачи ипотечного кредитования сейчас больше будет зависеть от:
1) легализации доходов самого населения;
2) увеличения доверия населения к механизму ипотеки, привыкание к нему;
3) развития первичного рынка жилья, строительства, и, как следствие этого, приостановка цен на недвижимость;
4) доработки нормативно-правовой базы по работе с недвижимостью.
Мне кажется, что эти вещи гораздо важнее, чем требование снижения ставок.
Утверждение пятое: Банки не хотят развивать ипотечное кредитование в регионах Казахстана, за исключением Алматы и Астаны.
Хотелось бы заметить, что до 2003г. банки действительно неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау — в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в этом году ситуация меняется и довольно сильно. Уже активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. По моему мнению, уже к лету 2004 года во всех крупных городах будет активно развиваться ипотечное кредитование.
Утверждение шестое: Банки имеют достаточно низкий уровень обслуживания населения по ипотечному кредитованию.
С этим утверждением я соглашусь. Как ни обидно признавать, но в качестве обслуживания всем нашим банкам надо идти и идти до западных стандартов. При этом я бы выделил несколько основных причин низкого качества обслуживания:
1) Низкая квалификация кадров. Ипотека — это сравнительно новый вид кредитования и справедливости ради надо отметить — довольно сложный вид. Эксперт, занимающийся ипотекой, должен достаточно хорошо знать банковское дело, гражданское право, семейное право, нотариальную деятельность, работу регистрирующих органов (Центра по недвижимости), страхование, сами нюансы ипотечного кредитования и психологию. Готовых специалистов в Казахстане просто нет. Как и нет нормального подготовительного центра по обучению и повышению квалификации. Редкие попытки спасти ситуацию делает Корпорация «Прагма», которая несколько раз приглашала московских специалистов на семинары ипотечного кредитования. Но этого явно недостаточно. В целом в Казахстане нет нормальных преподавателей по ипотечному кредитованию, именно тех, которые достаточно хорошо знают как теорию, так и практику. Поэтому повышение квалификации продвигается только в рамках самих банков, что пока не приводит к высоким результатам. Я лично немало консультировался «как клиент» в различных банках, в том числе в региональных филиалах, и часто сталкивался с проблемой, что дальше текста, написанного на бумажке, консультант ничего объяснить не мог. При этом в банках нередко предпочитают замалчивать о «плохих» сторонах получения кредита (например, о размере страхования или любых других расходах, связанных с получением займа) и акцентировать внимание только на «хороших» сторонах. В результате клиенты получают неполную информацию, и когда «вертушка» ипотеки закрутилась, отступать некуда, выясняются как раз «плохие» стороны. В результате нередко дело доходит до скандалов.
2) Недоработанность внутренних процедур банков. К сожалению, нередко банки не до конца дорабатывают свои внутренние процедуры, в результате чего возникают проблемные ситуации. Это уже системные ошибки. Стоит сказать в свое оправдание, что устранением таких ошибок банки занимаются очень внимательно. Но опять же нужно время, чтобы довести все до ума. Здесь можно только попросить клиентов потерпеть, другого выхода нет. В конце концов, Москва не сразу строилась.
3) Довольно частые изменения в законодательстве и различные интерпретации законов чиновниками на местах. Хотя вроде бы закон один для всех, я с удивлением обнаруживаю, что многие чиновники и лица, имеющие отношение к ипотеке, интерпретируют закон по-разному. Например, в разных городах различаются системы работы ЦпН и органов опеки, хотя регламентирующие документы у них одинаковые. В Актау нотариусы не хотят брать госпошлину за регистрацию Договора купли-продажи в размере, который определен по закону для сделок, совершаемых с помощью ипотеки, хотя в других городах нотариусы согласны это делать. Все это приводит к тому, что банки вынуждены подстраиваться под эти органы и менять свои требования. Например, сравнительно недавно Центры по Недвижимости стали требовать справки об оценке земли из ГорКомЗема для частных домов, особняков и коммерческой недвижимости при регистрации договора залога. Да, по новому Земельному кодексу это прописано, но при этом не имеет никакой практической выгоды ни для залогодателя (т.е. для клиента), ни для залогодержателя (т.е. для банков). В результате банки вынуждены были резко притормозить работу с частными домами, особняками и коммерческой недвижимостью. Кто от этого выиграл? — Только ГорКомЗем (и то под вопросом), которому прибавилось работы и денег. Кто проиграл? — Банки и Клиенты. Кому это надо было? — Вопрос открытый, т.к. ничьих интересов эта справка не защищает, а только добавляет мороки.
Вместе с тем качество обслуживания клиентов имеет и «обратную сторону медали» — уровень культуры самих клиентов. Почему-то многие наши люди хотят вежливого и доброжелательного обслуживания, но при этом сами ведут себя крайне некультурно. Мне самому приходилось нередко наблюдать ситуацию, когда клиент «на пальцах», презрительно, будто с лакеем, разговаривает с сотрудниками банка. При этом попытки поставить клиента в рамки общепринятых правил приличия обычно вызывают бурю возмущения со ссылкой на низкое качество обслуживания. Мне иногда становиться жалко своих сотрудников, которые вынуждены терпеть таких клиентов, их оскорбления, высказывания и т.п. Поймите, что сотрудники банка — такие же люди, как и все, и имеют свое достоинство. И когда тебя десятый раз какой-то клиент обзывает «козлом» или «дураком» — любому терпению может прийти конец.
И когда речь идет об уровне обслуживания банком, давайте помнить, что правила приличия должны распространяться и на клиентов. Ведь любая сделка, в том числе и выдача кредитов, является обоюдовыгодным процессом. Если человек берет кредит — это не только выгодно банку, но, значит, это действительно нужно и клиенту и он согласен оплачивать все расходы, связанные с делом.
Подводя итоги, хотелось бы отметить, что вся наша страна переживает непростой, но интересный период подъема экономики. В это время возникает что-то новое, необычное, вроде ипотеки или Жилищно-Сберегательной Системы. Новации трудно внедрять в жизнь, не всегда все получается как надо, случаются промахи в работе.
Мы — банки — стараемся их исправить, но для этого нужно время. А клиенты, решившиеся обратиться за ипотекой в банк, должны понимать и терпеливо относиться к отнюдь нелегкому труду сотрудников банков.