Слуга народа
По сути, владельцы недвижимости договариваются в нем с председателем о том, что они передают ему свое право на управление и содержание общедомовой собственностью и берут на себя обязательство каждый месяц на это дело давать деньги, а тот взамен будет делать всё возможное для создания им комфортной и безопасной жизни. “Всё возможное” перечислено в отдельном пункте “Обязанности исполнителя”, а также в приложении к договору, являющемуся его неотъемлемой частью.
Обратите внимание, председатель ОСИ есть не кто иной, как исполнитель, а не пуп земли и не начальник над владельцами квадратных метров в отдельно взятом доме.
Это ключевой момент, о нем важно знать и помнить, чтобы пирамида власти не перевернулась и вам не пришлось слепо исполнять волю управдома. К слову, в отношениях с председателем КСК законодательно закреплена та же самая схема, но, как мы знаем, в большинстве случаев пирамида оказалась вверх дном, поэтому про ошибки помним и не повторяем.
Смотрим, какие обязанности председатель ОСИ несет перед собственниками. Во-первых, на нем лежат обязанности по документальному и юридическому сопровождению волеизъявлений общего собрания. Решили вы с соседями, к примеру, перекрасить стены в подъездах, – глава ОСИ выбирает строительную бригаду, чьи расценки укладываются в принятую вами смету работ, покупает нужную краску, заключает с артелью договор, те белят-красят.
Существуют и более механические обязанности. Например, в общедоступном месте председатель обязан вывешивать решения, принятые общим собранием и советом дома. Об этом новом и очень влиятельном органе мы писали подробно в нашем февральском номере (“КАРАВАН” от 28.02.2020), с материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz. Сейчас особо останавливаться на нем не будем, скажем только, что председатель ОСИ не может быть одновременно и членом совета, и их функционал отличается друг от друга.
Причем отчет о расходовании средств он обязан ежемесячно и ежегодно предоставлять именно совету дома, а тот уже передает их собственникам.
Зачем нужна была подобная многоступенчатая процедура, неясно, разработчики этого никому не объяснили. Добавлю только, что предусмотрена административная ответственность за нарушение сроков или отказ в предоставлении отчета о расходовании средств на управление и содержание общедомового имущества. За это отвечает ст. 320 (п. 5 и 6) Кодекса об административных правонарушениях РК.
Но вернемся к договору, смотрим, как прописана здесь обязанность председателя ОСИ (объединения собственников имущества) нести ответственность за деньги перед каждым собственником: “9) ежемесячно предоставлять всем собственникам квартир, нежилых помещений информацию о движении денег по текущему счету и расходовании денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума путем размещения информации в общедоступном месте, определенном собранием…”.
Как видим, право собственника знать о движении средств на банковском счете объединения закреплено напрямую в его договоре с главой ОСИ.
Не знаю, почему, но такой прямой обязанности чиновники не включили в договор относительно денег, хранящихся на сберегательном счете и предназначенных для капитального ремонта.
Их оплошность не должна выбивать вас из седла, в договоре имеется пункт 12: “Исполнитель обязан: …исполнять обязанности, предусмотренные Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года “О жилищных отношениях” и иными законодательствами Республики Казахстан в сфере жилищных отношений”. Согласна, звучит, как абракадабра, но на практике это означает, что все положения закона глава ОСИ обязан соблюдать. А там в ст. 32 прямо написано, что по запросу собственника председатель обязан ему предоставить эту информацию, аналогичные обязательства, к слову, наложены и на банк, где этот счет открыт.
Право – это тоже обязанность
Полезно уметь правильно читать подобного рода документы. Смотрим, например, на права собственника: “Собственник имеет право:
1) требовать от исполнителя перерасчета платежей за предоставленные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг, исходя из положений настоящего договора;
2) требовать возмещения убытков, понесенных по вине исполнителя …”
Это означает, что глава объединения обязан компенсировать убытки собственнику, если вовремя не среагировал на его заявку либо принял некачественную работу у наемной организации. Самый простой пример: потекла крыша, владелец квартиры написал заявку с просьбой устранить течь, глава ОСИ не почесался, очередной ливень порушил ремонт и мебель.
Так вот, понесенные в связи со своей бездеятельностью убытки обязан будет компенсировать глава объединения.
Как это ни странно, но некоторые права исполнителя тоже могут трактоваться как его обязанность. Например, в договоре написано, что исполнитель имеет право: “использовать денежные средства, находящиеся на текущем и (или) сберегательном счете объекта кондоминиума в соответствии с их целевым назначением и решением собрания собственников…”. Это означает, что глава объединения обязан расходовать имеющиеся на счету деньги строго на определенные цели. Написано в смете “Текущий ремонт (покраска стен в подъезде) – 120 тысяч тенге”, значит, только на покраску и только 120 тысяч. Не сделали ремонт в этом месяце или в этом году, значит, 120 тысяч должны оставаться на банковском счете и переходить на следующий месяц/год. Этот принцип действует в отношении всего перечня работ и услуг, указанных в годовой смете расходов, за которую проголосовали собственники на общем собрании. Ликвидация КСК: Передел собственности
Здесь самое время вспомнить о неотъемлемой части договора – приложении, о котором говорилось выше. Приложение также утверждено приказом министра, и каждая его буква так же обязательна для исполнения. Оно представляет собой перечень услуг и работ по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества дома. По сути, мы здесь видим те же работы и услуги, что и в методиках расчета сметы расходов на управление и содержание общедомового имущества. Рассматривали мы их с вами подробно, те, кто не был с нами в феврале – начале марта, могут ознакомиться с материалами на сайте caravan.kz. Документы эти для собственников наиполезнейшие, от них напрямую зависят размеры ежемесячных платежей, сохранность жилища, поэтому читаем, наслаждаемся и используем себе на пользу.
К слову, договор накладывает на председателя ОСИ ответственность за сохранность всей документации по объединению и дому, а также передачу всего этого великолепия преемнику без всяких проволочек и препон.
Ранее на это власти особо внимания не обращали, зато злодеи – председатели КСК частенько подобные методы использовали, дабы сохранить свою власть в кооперативе и не передать полномочия новому избраннику: печати, ключи, документы удерживались силой – и те ничего не могли сделать. Теперь для подобных маневров возможностей поубавилось.
Справедливости ради нужно сказать, что собственники по договору тоже много чего должны. Хотя обязательства эти прописаны в договоре, заключаемом владельцем недвижимости с главой объединения, но защищают они, прежде всего, интересы других собственников. Казалось бы, сущая ерунда – фамилия, имя, отчество владельца и его телефон, которые он обязан сообщить председателю ОСИ. На практике это возможность соседям снизу найти гражданина в случае протечки либо нарушении конструкции и взыскать с него компенсацию за причиненный ущерб.
К этим же историям относится и еще одно обязательство собственника: “допускать в принадлежащее на праве собственности квартиру, нежилое помещение должностных лиц организаций, имеющих право проведения профилактических и ремонтных работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, для устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля…”.
Если кто не знает, но жилище у нас по Конституции неприкосновенно, и просто так войти никто не имеет права, чем несознательные граждане могли пользоваться.
Понятно, что это не все обязанности и права собственника и главы ОСИ, обо всех рассказать невозможно.
Думаю, в заключение будет правильным дать официальное название документа, где приведен образец договора. “Об утверждении Типовой формы договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также форм ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума”. Утвержден он приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 164. Вступает в силу приказ по истечении десяти дней после официальной публикации документа в СМИ. Скорее всего, в самое ближайшее время с ним можно будет ознакомиться на сайте министерства юстиции adilet.zan.kz.
Добавлю также, что типовой договор, приложение к нему являются нормативными актами и являются доказательствами в суде.
Необходимо также обратить ваше внимание, что данный типовой договор должен будет заключаться между вами и управляющим либо управляющей компанией, если на общем собрании вами будет принято решение передать тому или другим управление и содержание общедомового имущества.