Благие намерения
Национальный банк объявил о программе рефинансирования ипотечных жилищных займов стоимостью в 130 миллиардов долларов. Цель, разумеется, благая – смягчить условия погашения ипотечных займов для максимально возможного количества заемщиков. Механизм программы: Нацбанк проводит докапитализацию Фонда проблемных кредитов на 130 миллиардов тенге. Эти деньги фонд разместит в коммерческих банках второго уровня на депозитах сроком до 20 лет под ставку вознаграждения 2,99 процента годовых. Средний уровень ежемесячных платежей по кредитам предположительно уменьшится в 2–3 раза.
Рефинансированию подлежат ипотечные займы, выданные с 2004 по 2009 год, по которым залогом выступает единственное жилье заемщика. Планируется рефинансирование более 20 000 займов. Рефинансированию подлежит остаток основного долга, при этом задолженность по вознаграждению, комиссиям, неустойке по рефинансированному займу должна быть прощена банками. При рефинансировании займа банки не вправе взимать какие-либо комиссии, сборы и другие платежи.
Олжас Худайбергенов: Выгоду получат банки
– Хотя программа ставит целью помочь проблемным ипотечникам, выгоду от реализации программы получат и банки, – говорит “КАРАВАНУ” директор Центра макроэкономических исследований Олжас ХУДАЙБЕРГЕНОВ. – Дело в том, что Национальный банк фактически очищает кредиторов от токсичных кредитов.
По данным аналитика, общая сумма всех кредитов, выданных частным лицам на покупку жилья, составляет 983 миллиарда тенге. Причем большая часть – 912 миллиардов – ипотечные жилищные займы. Из этой суммы 15 процентов – плохие кредиты, которые создают главные проблемы как банкам, так и финансовой системе. Получается, что 130 миллиардов от Нацбанка как раз перекрывают токсичные займы.
– Главное – эти квартиры не пойдут с молотка. Но так как высвобожденные у банков средств не направят в новое ипотечное кредитование, то, с одной стороны, и предложение на рынке не увеличится, с другой – и спрос не появится, – уверен Худайбергенов. – Поэтому эффект будет маленький, если вообще будет.
Вторым шагом Нацбанка должна стать очистка банков от потенциально проблемных кредитов. Таких, по подсчетам экономиста, порядка 15–20 процентов. Это кредиты, по которым пока нет явных проблем, но они потенциально могут появиться:
– Государство обязано поддерживать тех, кто менее успешен в экономике. Нужно поддерживать тех, кто падает. Потому что если они упадут еще ниже, то тем, кто не упал, тоже будет плохо. Завтра придется и их вытаскивать.
Александр Калинин: Это только затыкание дыр
– Эти деньги не окажут никакого влияние на состояние рынка жилья. Ведь они идут не на строительство, а на затыкание дыр, – пояснил “КАРАВАНУ” глава экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр КАЛИНИН. – Банки лишь немного успокоятся и пока перестанут выселять людей из их жилья. Если бы эти деньги были даны на реструктуризацию долгов, то есть на частичное прощение кредитов, тогда бы это повлияло на поддержание рынка. Но Куат Кожахметов, заместитель председателя Нацбанка, курирующий этот вопрос, уже сказал, что прощения долгов не будет. Перенос, смещение требований по времени или прекращение активных действий со стороны банков или коллекторских компаний – это пожалуйста. Это даст возможность владельцам ипотечных кредитов свободно вздохнуть. Но это полумера.
В рамках страны, уверен эксперт, эта сумма незначительная. По его данным, сейчас общее число ипотечных кредитов порядка 125–130 тысяч, и около половины из них проблемные:
– Кредит на покупку жилья брали за одну сумму – после крушения рынка недвижимость потеряла в цене. Люди вынуждены платить огромные деньги. Они готовы отказаться от такого жилья, лишь бы избавиться от этих кредитов, процентов и давления банков, но это невозможно.
Возможные ловушки
Заявки на рефинансирование принимаются в течение 9 месяцев со дня поступления средств в банки от Нацбанка. Но выделяемые деньги банк может использовать в течение 10 лет. Мол, если кто-то не успеет воспользоваться программой, встанет в очередь и подождет. Нацбанк и правительство четко обозначили: деньги выделяются лишь для облегчения долговой нагрузки, но рефинансирование не надо воспринимать как прощение. Все обязательства должны быть выплачены заемщиками.
– Думаю, чуть позже придется расширять программу рефинансирования. Круг заемщиков, которые могут воспользоваться ею, будет расширен. И в дальнейшем Нацбанк должен добиться снижения ставки по ипотечным кредитам, – считает Олжас Худайбергенов. – Ведь на самом деле объем ипотеки в Казахстане просто мизерный. В развитых странах объем ипотечного кредитования составляет до 60–70 процентов от ВВП. В Казахстане – менее трех процентов. У нас надо выдавать 1,5 триллиона тенге кредитов в год, а выдано только 900 миллиардов. Но если просто вкачивать деньги в экономику без проработанной жилищной программы и антиспекулятивных законов, то рост кредитования лишь приведет к росту цен. Нужно все делать в комплексе, а реализация компонентов в отдельности лишь дискредитирует их.