Рука профессионала
Голова идет кругом у собственников от новинок, придуманных реформаторами и с такой любовью расставленных ими в Законе “О жилищных отношениях”. Казалось бы, вполне приемлемое решение – передать управление домовым хозяйством управляющей компании, если никто из владельцев недвижимости не хочет с этим связываться. Но тут выясняется, что безмятежной жизни не получится, потому что ОСИ – это некоммерческая организация, которая по закону обязана вести бухгалтерский учет, сдавать отчеты в налоговые и статистические органы, и просто так председателю ОСИ уйти домой и повесить замок на дверь не выйдет. Думаю, будет правильным об этом предупредить кандидатов перед проведением учредительного общего собрания собственников, где будет решаться вопрос с выбором формы управления и председателя объединения. Более подробно мы разбирали эту ситуацию в позапрошлом номере “КАРАВАНА” от 22 апреля, статью можно найти на нашем сайте caravan.kz.
К слову, пронырливые председатели КСК сейчас повсеместно используют тему ожидаемых трудностей для объединений (ОСИ), чтобы склонить собственников выбирать для себя другую форму управления – простое товарищество (ПТ), где нет необходимости регистрировать товарищество в госорганах, и как следствие не нужно вести тот самый бухгалтерский учет и сдавать отчеты, а значит, можно свалить всё на управляющую компанию и отойти в сторону.
Как вы понимаете, в качестве управляющей компании выступает КСК, куда входил дом.
Учитывая тот факт, что чиновники по легкомыслию позволили передавать управление банковским счетом новых структур – ОСИ и ПТ – управляющей компании, для председателей кооперативов ничего не изменилось, они остались при власти и деньгах.
Именно этим объясняются непомерно высокие показатели выбора собственниками простых товариществ, по сравнению с объединениями (ОСИ). На момент написания статьи в госреестр включено 32 тысячи 797 простых товариществ – против 3 тысяч 3 объединений собственников имущества (ОСИ). Чувствуете руку профессионала? Подсуетились, запугали трудностями, быстренько провели общее собрание в своем кооперативе, бац-бац – и снова в дамках! Не перестаю восхищаться нахрапистой энергией и цинизмом этой публики.
Итак, высокими показателями в избрании простых товариществ мы обязаны в подавляющем большинстве председателям КСК, причем они перетянули на себя весь бюджет. Напомним, по закону ежемесячный платеж на управление и содержание общедомового имущества разделен на 2 части: 30 процентов идет на управление и 70 процентов – на содержание. Например, в доме установлен тариф – 40 тенге за квадратный метр соответственно, 12 тенге за квадратный метр в месяц идет на оплату административного аппарата и всего, что с ним связано, а работы по дому оплачиваются по статье – содержание общедомового имущества, и составят 28 тенге. Подробнее о порядке вычисления ежемесячного платежа и видов работ смотрите в нормативном приказе “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”, документ обязателен для исполнения всеми.
Но вернемся к теме. Разделение финансовых потоков на “управление” и “содержание” существовало и раньше, кооперативам было запрещено выполнять работы по содержанию домов, – только управлять, и тогда остроумные юристы нашли для них лазейку в законодательстве, и из обычных КСК они стали ПКСК, то есть потребительскими кооперативами, которым уже другой закон позволял совмещать и то и другое. К слову, сейчас их крики: “Караул, всё пропадет без нас!”, связаны именно с этим, они хотят надавить на власти, чтобы те разрешили управляющим компаниям не только управлять, но и выполнять работы по дому, то есть снова замкнуть и власть, и бюджет на себя.
Передача власти
Думаю, стоит добавить, что власти эту игру давно разгадали, и схемы контролируемых председателями КСК выборов простых товариществ тоже разглядели, так что 2-м этапом жилищной реформы станет переход из ПТ в объединения собственников имущества. Подробности из министерства индустрии и инфраструктурного развития читайте в нашем материале на сайте caravan.kz (выпуск от 29 апреля 2022 года). В ближайших номерах мы еще обязательно обсудим новаторские предложения от куратора ЖКХ в правительстве, а сейчас присмотримся к управляющим компаниям в их каноническом виде, описанном в Законе “О жилищных отношениях”.
Итак, управляющая компания, если вы передадите ей управление вашим домовым хозяйством, имеет право получить от вас в качестве оплаты не более 30 процентов от ежемесячных платежей.
Это будет зафиксированная в договоре на год сумма ежемесячного платежа, например, 100 тысяч тенге в месяц, но в квитанции вы можете увидеть ее раздробленную часть, скажем, 8 тенге за квадратный метр. Восемь тенге будет поступать на банковский счет простого товарищества или ОСИ, а оттуда 100 тысяч тенге пойдут на банковский счет управляющей компании.
Обратите внимание, если ваши соседи не станут платить, то 100 тысяч вынь да положь. Никого не волнует – платят все или половина собственников, услуги должны быть оплачены в полном объеме. Сейчас аналогичный принцип действует для сервисных организаций, обслуживающих дом и в чей штат входят сантехники, электрики и тепловики.
Но помимо финансовых взаимоотношений наших читателей интересовал перечень услуг, который включает в себя понятие “управление содержанием и сохранением общедомового имущества”. Они описаны в статье 48-1 “Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания” Закона “О жилищных отношениях”. По сути, к управляющей компании переходит часть функциональных обязанностей председателя ОСИ или доверенного лица простого товарищества. К примеру, подготовить документы для проведения общего собрания, ежемесячно представлять отчет о расходах совету дома (а тот уже обязан выставить их в публичном пространстве для ознакомления собственниками) и тому подобное. Позиции очевидные, поэтому мы остановимся на тех, которые имеют для владельцев недвижимости существенное значение и скрыты за общими словами.
В первую очередь обращаем внимание на то, что управляющая компания вместе со специалистами и советом дома обязана ежегодно проводить осмотр дома, по результатам которого составить: инвентарный перечень общего имущества и акт осмотра.
Оба документа должны соответствовать типовым формам, которые прилагаются к Правилам содержания общедомового имущества.
Далее управляющая компания на основании этих документов определяет перечень работ, которые необходимо провести по дому в этом году, по ним составляется годовая смета расходов, и оба документа выносятся на голосование общего собрания собственников. Со всеми вышеназванными документами, включая акты осмотра и ценовые предложения компаний по выполнению работ, управляющая компания обязана ознакомить собственника по его требованию. Привязки к дате проведения общего собрания здесь нет – права собственников бессрочны.
Итак, представим, что управляющая компания провела осмотр, рассчитала годовую смету, собственники ее одобрили, и началась дальнейшая работа. Управляющая компания заключает договор, к примеру, с сервисной организацией, имеющей в штате сантехников, электриков и тепловиков, которые будут обслуживать дом. Собственники решили высадить новые деревья и цветы, управляющая компания заключает договор на их поставку, и так далее. Оплата сервисной организации и цветочникам идет с банковского счета ОСИ или простого товарищества, за подписью председателя ОСИ или доверенного лица ПТ. Если, конечно, собственники не передали легкомысленно управление своим банковским счетом управляющей компании. В вашем доме потекла крыша: что надо делать
Теперь о текущем ремонте. Мы не однажды писали, что между текущим и капитальным ремонтами большая разница, описанная в нормативном документе СН РК 1.04-26-2011 “Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий”, утвержденном приказом председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 10 января 2012 года № 4.
Побелить-покрасить в подъезде – ремонт текущий, а поменять окна по всему дому – капитальный.
Думаю, общий принцип понятен. Управляющей компании позволено принимать участие при организации текущего ремонта и приемке работы. Совместно с советом дома ими составляется дефектный акт, а далее по нему составляется смета, которая затем либо проходит отдельным вопросом на общем собрании, либо входит составной частью в общую годовую смету и тоже утверждается большинством собственников.
Теперь что касается других будней – выбор сервисной организации остается за владельцами недвижимостью, и управляющая компания обязана выносить на общее собрание вопрос о выборе новой организации либо вопрос о перезаключении договора еще на один год с действующей. К слову, вопрос о себе управляющая компания тоже обязана каждый год выносить на общее собрание, вместе с вопросом об утверждении годового отчета о расходах и проведенных работах.
Алматы