На рынке недвижимости без перемен

Однако по прочтении этого монументального труда возникает ряд вопросов, на которые исследователи одного из самых важных рынков не дают ответа.
Итак, будем плясать, как говорится, от печки.
Прежде всего речь пойдет о первичном рынке. Совершенно понятно, что спрос на жилье обусловлен двумя взаимосвязанными факторами: экономика страны растет и, соответственно, увеличиваются доходы населения.
Люди, имеющие средства на покупку жилья, начинают подумывать о том, чтобы улучшить свои условия проживания. Сейчас очень модно жить в элитных домах, с повышенными условиями комфортности — там тебе и охрана, и паркинг, и фитнес-зал.
Однако говорить о том, что основным двигателем, определившим характер развития всего рынка недвижимости, до настоящего момента выступал «бум предложения в сегменте элитного жилья», несерьезно. Да, строительство элитных домов велось последние несколько лет, даже тогда, когда цены на недвижимость были низки и неподвижны. Но не это раскачало рынок недвижимости в целом. Просто на каком-то этапе — к тому времени обозначилась тенденция стабильного экономического роста — спрос стал превышать предложение. Примерно то же самое произошло в России, цены на недвижимость в Европе тоже заметно сдвинулись с мертвой точки, что и стало благоприятным фоном для начала роста цен. Дальше ситуация начала раскручиваться по спирали. Когда люди поняли, что цены будут расти, то многие из тех, кто имел свободные средства, но не прельщался возможностью вкладывать их в недвижимость, стали это делать. Активизировался так называемый отложенный спрос. Риэлторские компании поняли всю выгоду «покупки недвижимости на час» и активизировали не только свои посреднические услуги, но и полноценный бизнес по самостоятельной покупке и продаже недвижимости. Увидев оживившийся спрос, строительные компании начали энергично скупать свободные квадраты земли, долгострои, старые жилые кварталы под снос, что увеличило цены на землю, а заодно и стоимость будущего жилья.
Причем, чтобы увеличить свою выгоду, строительные компании, как и прежде, возводят объекты, позиционирующиеся как элитное жилье. По некоторым данным, доля жилья эконом-класса на первичном рынке составляет менее трети — всего 27,9 процента. В прошлом году средняя стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке составила 926 долларов.
Тут мы наблюдаем такой парадокс: за три года повышенного роста цен на недвижимость в Алматы цены на вторичном рынке превысили цены на элитное жилье, только что сданного под ключ. В прошлом году средневзвешенная цена за 1 квадратный метр достигла 933 долларов. Что самое интересное: наибольшую долю в общем объеме предложения занимает типовое жилье — около 90 процентов, на долю жилья повышенной комфортности приходится 6 процентов, элитного сегмента — 4 процента. То есть, в обороте находится не более 10 процентов элитного жилья, хотя объемы сдачи новых домов в эксплуатацию постоянно увеличиваются. Становится непонятным: то ли квартиры или коттеджи такого класса действительно приобретены в целях проживания, то ли на них нет большого спроса и инвестиции пока остаются не извлеченными. Ответа на этот вопрос в ежегодном обзоре, к сожалению, нет.
Авторы годового отчета также отмечают, что в 2004 году наблюдался отток покупателей со вторичного рынка на первичный и объясняют этот факт тем, что такие возможности открылись благодаря ипотеке. Действительно, ипотека стала настоящим локомотивом развития рынка недвижимости. Если еще три-четыре года назад ипотечные кредиты брали единицы, то теперь практически каждый второй покупатель использует возможность жить в кредит.
Однако уже сегодня финансисты (но не банкиры, которые чрезвычайно заинтересованы в развитии ипотечных продуктов) со скепсисом наблюдают, как ипотеку превозносят те, кто ведет бизнес в сфере недвижимости. Повышение цен не может быть вечным — на их понижение могут сыграть целая дюжина факторов, начиная от падения мировых цен на энергоносители (значит, доходы некоторых категорий граждан, работающих в сырьевых секторах страны заметно упадут) и заканчивая банальным демпингом со стороны тех, кто в свое время делал инвестиции именно в недвижимость. Последнее кажется на первый взгляд невероятным, но очень даже возможным. Не будем брать частников, у которых сейчас в активе до десятка квартир — есть и такие. Возьмем риэлторскую контору среднего масштаба. Поскольку уже сегодня на рынке предложение явно начинает превышать реальный спрос, у нее могут возникнуть проблемы с ликвидностью квартир, которые были куплены для перепродажи (в принципе, речь может идти и о банкротстве, и о разделении бизнеса между партнерами и т.п.). А это уже не одна квартира, и даже не десять, а две-три сотни. Если учесть, что среднемесячный объем предложения оставляет порядка 3000 объектов, то неожиданное появление на рынке более дешевого предложения может сыграть роковую роль.
Потрясение на рынке может произойти и в том случае, если даже жидкая прослойка кредиторов банков по программе ипотека окажется неплатежеспособной. Их залоговая недвижимость будет выставлена на продажу, что, конечно же, может уронить цены.
Между тем авторы обзора делают далеко идущие прогнозы: «В 2005 году наметившаяся тенденция (чуть выше идет речь об оттоке покупателей со вторичного рынка на первичный) сохранится и по нашей оценке будет дополнительно введено в эксплуатацию жилой площади в два раза больше, чем за период 2003-2004 годов». Во как хватили! Как будто это не правительство просчитало строительные объемы, а маленькая конторка где-нибудь на Муканова. Больше никаких умозаключений не сделано. Зато где-то в отрыве от контекста обещано, что рост цен на недвижимость продолжится и составит 3-8 процентов в годовом выражении.
На основании чего сделан такой вывод, остается загадкой. Но закрадывается сомнение, что риэлторы чрезвычайно заинтересованы в повышении цен, а потому выдают желаемое за действительное.
По мнению некоторых экспертов, нынешние цены на рынке недвижимости совершенно неподъемны для большинства тех людей, которые хотели бы приобрести жилье или улучшить жилищные условия. А что это значит, догадаться очень легко. После относительного затишья может произойти обвал цен, и тогда этот рынок не спасут даже всемогущие сегодня перекупщики жилья.