Вот несколько примеров: один из председателей КСК в Алматы перерезала провод в электрощитке в подвале, и осмелившиеся выйти из КСК собственники сидели без света, так как сервисная фирма, обслуживающая их дом, отказалась заключать с ОСИ договор. Когда новые управленцы потребовали от дамы-безобразницы передать им документацию и деньги, та отказалась, заявив, что у нее есть месяц по закону, чтобы их подготовить, и вообще они ей не предоставили протокол общего собрания.
В другом КСК председатель и его люди запугали собственников повышением тарифов и умудрились зарегистрировать одно ОСИ на пять домов. Хотя по закону это категорически запрещено, и сама суть реформы состоит в принципе: “Один дом – один орган управления – один банковский счет”. В третьем дело дошло уже до суда: председатель пошел в категорический отказ, ничего не передает, и ОСИ не может работать.
К слову, многие собственники не понимают, почему, приняв решение и пройдя государственную регистрацию, объединение не может работать без каких-то документов.
Объясняем: дело в том, что без этих документов и подписанного акта приема-передачи общедомового имущества компании, выставляющие коммунальные квитанции, отказываются заключать договор. Они ссылаются на старый нормативный приказ, который до сих пор не отменен. Поэтому подавляющее большинство ОСИ сейчас существует только на бумаге, они не могут заключить ни один договор, все деньги по квитанциям от собственников идут на счета КСК. Именно из-за этого управдомы тянут время и не передают документацию и деньги: чем дольше они будут сидеть, тем больше денег уйдет им в карман.
Куратор от правительства, министерство индустрии и инфраструктурного развития, вроде бы опомнился и внес поправки в свой новый приказ, но документ существует с октября месяца только в форме проекта, следовательно, не имеет юридической силы. Мы уже неоднократно торопили чиновников, две недели назад отправили им по этому поводу запрос, но он на момент написания статьи остался без ответа, и с проектом приказа, судя по информации, размещенной на сайте, тоже пока никак.
Не очень понятна позиция депутатов в этом вопросе. Напомню, в свое время именно мажилисом было внесено более полутысячи поправок в законопроект, вынесенный туда профильным министерством. Без них мы бы получили такое, что и дня прожить не смогли бы. Но сейчас учиненный председателями беспредел почему-то не вызывает у них должной реакции. Хотя все необходимые инструменты у них есть: они имеют право вызвать министра индустрии и инфраструктурного развития на правительственный час, чтобы спросить с него за беспредел. Никто не лишал депутатов права инициировать поправки в законодательство, а сделать это нужно, и как можно быстрее.
Мы неоднократно говорили о необходимости ввести крупные штрафы для председателей КСК и в будущем для всех других начальников дома за срыв срока передачи документации и денег.
Поверьте, деньги и власть часто портят людей, и с наполеончиками мы с вами еще столкнемся в будущем. Здесь должна работать система, как когда-то в ГАИ: нарушил срок, пришел жилищный инспектор, выписал штраф – всё. Сейчас жилищная инспекция устранилась, в ответ на жалобы новых управленцев из ОСИ – ответ один: эти вопросы решаются в суде. Суды принимают решения в пользу собственников, но никто их не собирается исполнять. Поэтому экстренно ждем вмешательства депутатов и поправок в новый приказ министра индустрии.
Кстати, забыла сказать, в чем там польза для ОСИ: компании, предоставляющие квитанции об оплате коммунальных услуг, получат право заключать договоры с ОСИ только при наличии свидетельства о государственной регистрации. Таким образом, председатель КСК будет выключен из финансового потока и утратит свою власть. Дубликаты документов на дом можно получить в государственных органах без проблем – также при наличии свидетельства. А всё остальное придется решать в судебном порядке, если вы посчитаете это целесообразным.
Важна стратегия
Теперь о том, что с этим всем делать. Вы не поверите, но нужно торопиться, пока ваши оппоненты не перехватили инициативу и не подмяли дом под себя. Поэтому проводим общее собрание собственников, причем в строгом соответствии с нормативным приказом “Об утверждении Правил принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания” от 30 марта 2020 года. Для оформления протокола, листов голосования и регистрации используем типовые формы, они прилагаются к правилам. Другие варианты оформления документов от вас при регистрации не примут и вернут.
Затем обязательно направляем председателю КСК уведомление о регистрации вами ОСИ с просьбой передать вам документацию, деньги со счетов на капитальный ремонт и текущие расходы, а также подписать акт приема-передачи.
Прилагаете копию свидетельства о регистрации. Ответ просите предоставить до такого-то числа в письменном виде. Это будет вашим доказательством в суде, что вы сделали всё по-честному, как велит закон. Как схватить председателя КСК за руку и не дать умыкнуть деньги собственников
Уведомление лучше отправлять по почте заказным письмом с уведомлением. За это время хорошо бы наметить тех, кто войдет в приемную комиссию с вашей стороны. Совет дома – это само собой, но нужен человек, разбирающийся в инженерных сетях, строительстве. Можно позвать кого-то со стороны, оговорив с ним гонорар за консультацию.
Приемка дома – важный этап, если вы пропустите аварийное состояние какой-то части объекта, вам потом придется за это отдуваться перед собственниками.
Помимо этого вы сможете предъявить претензии в суде по факту хищения средств председателю КСК, если у него деньги были потрачены якобы на замену труб, а сделано ничего не было.
Можете ли вы сделать осмотр самостоятельно, без председателя КСК – вам решать: как бы ни кобенился, извините за грубое выражение, бывший управдом, у него прав юридических нет никаких. Запомните, после государственной регистрации ОСИ – единственным законным управляющим общедомовым имуществом является ОСИ. Председатель КСК может сколько угодно держаться за бумажки и деньги, его власть закончилась.
Теперь о заключении договоров. Ничто не мешает вам найти новую сервисную организацию, если прежняя отказывается заключать с вами договор. В этом случае уведомляете ее о том, что вы здесь теперь главные, прилагаете копию свидетельства регистрации и сообщаете, что с такого-то числа услуги будет исполнять другой подрядчик. Меняете замки в подвале, просите домофонную фирму сменить код доступа без ключа – и всем до свидания. Пока вы будете проводить общее собрание, проходить регистрацию, глядишь, и куратор от правительства очнется, и поспеют спасительные поправки. А как только деньги собственников потекут к вам, злые силы улетучатся.
После суда
Несколько слов тем, кто выиграл или выиграет суд. Нужно быть готовым изначально, что ваши оппоненты не собираются исполнять решение суда. Поэтому спрашиваем у всех подряд: нет ли у них знакомого судебного исполнителя? Возможно, вам повезет, и у него имеется офис в вашем доме или он там живет. Передаем ему исполнительный лист и не переживаем. Например, судебный исполнитель пришел к председателю КСК, и тот по инерции отказался передавать документацию и перечислять деньги со счетов. В этом случае судебник имеет право арестовать банковские счета и вынести запрет на выезд за рубеж, а также производить двоечнику некоторые операции. Подергается, подергается ваш обидчик и никуда не денется, всё вернет.
Если же вам не повезло, то придется поискать судебника в их списке, он размещен на сайте министерства юстиции.
Если обзвонили всех и они по разным причинам вам отказали – обращаемся в региональную палату частных судебных исполнителей, они обязаны вам назначить судебника. Приходите к нему и вместе с оформлением договора сразу же подаете заявление с просьбой арестовать банковские счета КСК и вынести запрет на выезд за рубеж. Отказать в этом вам судебный исполнитель не имеет права. Повозиться в этом случае придется, но результат будет. К слову, вся эта публика была бы сговорчивее, если бы крупные штрафы уже были приняты, поэтому не сдерживаем себя, пишем в парламент, акимат и ждем хороших новостей.
Законодательство по теме:
Закон РК “О жилищных отношениях”
Типовой устав объединения собственников имущества
Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
АЛМАТЫ