Подобные расценки можно мало где встретить даже в Алматы – с ее непомерными аппетитами управдомов, а тут, пусть и красивый, и современный город, но уровень цен в нем всегда был существенно ниже, чем в южной столице, и вдруг – 42 тенге за квадрат! Самое главное, из открытых источников и текста “Решения Усть-Каменогорского городского маслихата” не ясен алгоритм расчетов, сделанных тамошними чиновниками. Мы не оговорились: все расчеты должны были сделать в акимате, а депутаты – только их одобрить на очередной сессии, поэтому и ответственность перед собственниками в первую голову несут счетоводы из горадминистрации. Но, скорее всего, это пояснение мало что объясняет большинству наших читателей, поэтому самое время разобраться с причинами и следствием вмешательства местных властей во внутренние дела хозяев жилого дома.
Прежде всего, каждому собственнику необходимо знать, что расходы на содержание общедомового имущества не могут браться с потолка. Перечень работ и услуг по жилому дому, которые могут быть представлены владельцу недвижимости для оплаты, строго прописаны в нормативном приказе куратора ЖКХ в правительстве – министерства индустрии и инфраструктурного развития. Об этом написано в Законе “О жилищных отношениях”: “…13) расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума – обязательные затраты собственников квартир, нежилых помещений, установленные решением собрания в соответствии с методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методикой расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума… (статья 2)”.
Обязательно запомните номер статьи и название закона, поверьте, найдется немало желающих сбить вас с толку и попытаться убедить, что ничего этого не существует, а правильно делать так, как им выгодно и нужно.
Итак, фиксируем – документ обязателен для исполнения всеми руководителями: КСК, ОСИ, простого товарищества (ПТ) или управляющей компании. Называется он “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”, утвержден приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 166. С текстом можно ознакомиться в конце этого материала. Нами приведено полное название, чтобы вы могли также в случае необходимости ссылаться на него в суде, где методика считается полноценным доказательством. Подробно мы разбирали этот документ в прошлом году, статьи также размещены на сайте caravan.kz (“КАРАВАН” от 7, 14 и 21 февраля 2020 года). Думаю, будет правильным вернуться к этой теме еще раз, но не сегодня, – нас интересует законность участия местных властей при установке тарифов на расходы по содержанию общедомового имущества.
Чужая власть
Вот здесь начинается самое интересное. Центральная власть хотела помочь и показать владельцам недвижимости, при каких минимальных расценках на работы и услуги в их регионе они могут рассчитывать на порядок и комфортную жизнь в их доме. Для этого вышеупомянутому министерству поручили разработать другую методику, по которой уже местные власти будут производить расчеты расходов, оговоренных в перечне работ и услуг из первой методики. Называется этот документ “Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”, но утвержден он был совместно с первой, назовем ее: “методикой для людей”, иными словам, и. о. министра утвердил обе методики одним приказом № 166 от 30 марта 2020 года.
Теперь о том, что должны были сделать чиновники в Усть-Каменогорске, а также должны будут делать и все остальные акиматовские специалисты каждый год. Прежде всего, они должны были запросить не менее чем у 3 компаний, осуществляющих работы и услуги, перечисленные в “методике для людей”, ценовые предложения и определить минимальные расценки. Затем произвести расчеты для различных категорий жилых домов. В “методике для чиновников” их подразделяют на: классы, этажность и сроки эксплуатации. Классов пять: I–IV и малогабаритные квартиры. Этажность разделена следующим образом: “до 2”; “3–5”; “6–9”; “10–15”; “16 и выше”. Ну и сроки эксплуатации: “от 0–5 лет”; “6–10 лет”; “11–20 лет”; “21–40 лет” и “41–80 лет”. ОСИ – государство будет навязывать собственникам свои расценки на содержание дома
Например, собственники недвижимости в новостройке любой этажности и класса (читай: уровень комфорта) первые 5 лет оплачивают расходы на управление и содержание по минимуму.
Начиная с 6-го года они же будут платить больше не только потому, что цены на стройматериалы и обслуживание дома в их городе повысились, а потому, что “методика для чиновников” вводит для них шкалу коэффициентов. С 6 до 10 лет они варьируются в зависимости от этажности и класса здания от 1,1 до 1,4, а дальше – еще больше.
Допустим, наши герои сейчас живут в новостройке Усть-Каменогорска, которая была сдана в эксплуатацию 4 года назад, тогда они могут уложиться, по решению местных властей в 42 тенге за квадратный метр. Их друзья из соседней высотки, которые въехали туда раньше на 2 года, должны будут увеличить свои расходы и оплачивать из расчета 42х1,1=46 тенге 2 тиына. Ну и вспомним о родителях наших выдуманных героев, живущих на соседней улице в пятиэтажке 1975 года постройки. Им придется подумать о существенном увеличении расходов: 42х1,6=67 тенге 2 тиына. Вдумайтесь, больше 67 тенге за квадратный метр!..
Повторю, мы не знаем, каким образом вели расчеты чиновники из Усть-Каменогрска и откуда они получили результат в 42 тенге, но в решении, исходя из правил методики, собственники должны были увидеть не одну цифру, а целую таблицу из цифр. Чего сейчас мы не наблюдаем.
Защита от неразумного
Едва “методика для чиновников” появилась в открытом доступе в начале прошлого года, мы сразу же попытались привлечь внимание центральных властей к тому, что самые высокие расходы по ней должны будут нести пожилые люди из старых панелек. Сейчас, к слову, мы наблюдаем иную картину.
К примеру, год назад в Алматы собственники квартир в 4-этажном доме, с 3 подъездами и сроком эксплуатации более 40 лет платили 37 тенге за квадратный метр. Подчеркну, что кооператив состоял из этого одного дома.
В новостройке, с охраной, шлагбаумом, благоустройством, всеми понтами и управляющей компанией оплата составляла 150 тенге за квадратный метр, что в 4 раза больше – и справедливо больше, исходя из уровня комфорта.
Размер площади квартир, как вы понимаете, в этих 2 домах также различается существенно. Но, исходя из выдумки чиновников, собственникам предложено поменяться местами, то есть мои добрые знакомые из новостройки с понтами могут уложить в 37 тенге за квадратный метр, а владельцев жилья в хрущёвке спасут от разрухи только 150 тенге за квадрат. Ну и где здравый смысл? – хочется спросить.
Чиновники могут возразить, мол, шлагбаум, охрана, 2 лифта и прочее методикой не учитываются, но позвольте вам возразить. Они не учтены в “методике для чиновников”, а вот СНиПом, где написано про классность жилых зданий, очень даже учтены, поэтому, как бы сказали математики, исходные данные приведены некорректно.
Теперь о том, что же собственникам со всеми этими нелепостями делать? Нужно помнить, что размер расходов на содержание общедомового имущества рассчитывается, исходя из потребностей данного конкретного дома.
Удивлю вас: расходы на следующий год могут не расти, а, напротив, уменьшатся. Приведу пример: “методикой для людей” определены расходы на противопожарные мероприятия по дому. В этом году вашим ОСИ куплены: огнетушители для каждого подъезда, ведра, лопаты, оборудовано место для хранения песка, развешаны схемы и указатели. Значит, расходы на все эти нужности были вами оплачены в этом году, так зачем на них снова собирать в году следующем? Можно ограничиться расходами на дозаправку огнетушителей, если этого требует их срок годности.
К слову, приведенный пример еще раз показывает несостоятельность механизмов расчета, установленный министерством в “методике для чиновников”.
Добавим, что главным в любом доме, независимо от этажности, классности и сроков эксплуатации, было и остается общее собрание собственников, а не чиновники. Поэтому принимаем смету расходов на год, исходя из своих нужд, и ни на кого не смотрим.
Законодательство по теме:
1. Закон РК “О жилищных отношениях”
4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ