Приведу пример. Мои соседи жаловались на бездействие председателя кооператива, тот только делал вид, что предпринимает всё возможное против мелкого бизнесмена-самозахватчика.
Мало того, что он без согласия собственников пристроил к их дому и на их земле уродливую халабуду, так еще и врезался в их трубопровод с водой, отоплением и канализацией.
Понятно, что возвращать всё назад карлик-предприниматель отказывается и платить ни за что тоже не хочет. Активисты, как водится в таких случаях, подергались-подергались, но по закону прав у них было маловато, все упиралось в председателя, а он, как писалось выше, только создавал видимость, а результата – пшик.
Мы как-то разбирали эту ситуацию, и тогда говорилось, что решение в подобных ситуациях может быть очень быстрым и эффективным. Правда, для этого необходимо соблюдать одно условие – главное действующее лицо, имеющее на то законные права, должен захотеть это сделать. А именно: отрезать от трубопровода самозахватчика, поменять замки для входа в подвал, еще лучше – наладить систему видеозаписи над входом, повесить объявление, что любые работы и вход в подвальное помещение разрешен только в присутствии председателя КСК, и всё. Можно, конечно, еще проконсультироваться с юристом относительно мер наказания, которые определены для таких случаев, и заодно подать иск в суд о взыскании с “обидчика” компенсации за незаконное пользование общедомовым имуществом, но это уже как вам захочется.
Повторюсь, что все эти действия мог сделать только председатель КСК, уж такие у него по закону были полномочия.
Теперь совсем другое дело – выход из КСК и прохождение процедур регистрации автоматически устраняют слабое звено и дают собственникам право самим отрезать кого надо от чего им надо.
Здесь не важно, какую форму управления общедомовым имуществом изберут они на своем собрании: объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). И в том и в другом случае они будут обязаны пройти новую регистрацию права собственности на общедомовое имущество и землю. Заранее хочу извиниться, что сегодня у нас будет много юридических терминов и их объяснений, но разобраться с ними так важно, что обойти мы это никак не можем.
В первую очередь, если вы этого не сделали ранее, рекомендую зайти на наш сайт caravan.kz и прочесть материал о простом товариществе (выпуск от 3.04.2020 г.). Форма управления общедомовым имуществом любопытная, права при ней у собственников огромные, но имеются и существенные риски, поэтому не лишним будет полюбопытствовать.
Документ, обязательный для исполнения
Теперь о терминах. Убеждена, что вам часто приходилось слышать малопонятное словосочетание “объект кондоминиума”. На самом деле это такая форма собственности, когда в одном объекте существуют их два вида: индивидуальная (мы владеем квартирой или нежилой недвижимостью в доме), и общая собственность (мы все вместе владеем чердаком, подвалом, лестницей, трубопроводами, электрическими сетями, землей и прочим остальным). Не хочу вас путать, поэтому прошу вашего внимания.
Итак, в общем имуществе за каждым из нас закреплена доля, которую нельзя продать, купить или выделить, например, в виде 10 квадратных метров чердака – мне, и двух пролетов лестницы – соседу.
Доля каждого рассчитывается, исходя из общей площади квартиры или нежилой недвижимости, которой он владеет, и площади общедомового имущества.
Эти цифры не берутся с потолка, формула прописана в Методике расчета сметы расходов на содержание общедомового имущества. Подробно о ней мы писали в прошлых номерах. К примеру, у вас двухкомнатная квартира общей площадью 42 квадратных метра, за вами условно в общем имуществе числится 19 квадратных метров. У соседей однокомнатная квартира – 31 квадратный метр, значит, за ними числится доля меньшего размера, условно – 12 кв. м. Исходя из этого, в том числе рассчитывается и платеж каждого собственника на содержание общедомового имущества. Добавлю, что документ, указанный выше, обязателен для исполнения всеми формами управления, включая управляющие компании.
Передел сфер влияния
Но вернемся к объекту кондоминиума. Сохранить за собой право собственности на общедомовое имущество при продаже квартиры или офиса невозможно, эта доля автоматически переходит к новому владельцу. А вот зарегистрировать объект кондоминиума при переходе из КСК в ОСИ или простое товарищество обязательно.
Данной процедурой, если по-простому, собственники заявляют всем свое право собственности на данный дом и его землю: дом и земля наши, хотите что-то получить – приходите договариваться с нами.
Отсюда и будут происходить самые важные и приятные для собственников изменения.
Посмотрим, как развернется ситуация для моих соседей: к примеру, они на первом общем собрании выбирают форму управления ОСИ, избирают из активистов совет дома и председателя. Затем после регистрации объединения регистрируют объект кондоминиума. После чего председатель ОСИ отрезает самозванца от системы трубопровода, меняет замок на входе в подвал, вешает объявление и, если захотят собственники, подает иск в суд на взыскание компенсации с недобросовестного предпринимателя.
Но скандала не избежать, скажете вы, и будете совершенно правы. Если “незваный гость” неумный, то могут последовать самые различные варианты.
Но здесь важно помнить, что новая форма управления и новая регистрация объекта кондоминиума обнуляют все существовавшие договоры до этого, а также обнуляют срок исковой давности.
Если в нашей истории трехлетний срок исковой давности истек из-за бездействия председателя КСК, то теперь, узнав о творящихся в их доме безобразиях, новый орган управления может обращаться в суд по любому юридическому спору и предпринимать любые действия. Собственники на общем собрании давали право кому-либо врезаться в их трубопровод и пользоваться им бесплатно? Нет, поверьте, все были с ясной головой, ничего такого не происходило. Если у гражданина имеются какие-то другие решения общего собрания, милости просим в суд, пусть там доказывает их подлинность. Но, повторю, даже в тех случаях, когда ранее собственники на что-то давали свое согласие, то сейчас они имеют право от этого отказаться.
Будьте любезны…
Нулевой уровень наступает и для всех ранее заключенных КСК договоров, касающихся данного дома (объекта кондоминиума). Размещала рекламная компания на фасаде рекламный плакат – будьте любезны, пройдите к председателю ОСИ (ПТ), заключите новый договор. Если представителя собственников не устраивает размер оплаты, то придется его пересмотреть. Размещали сотовые операторы на крыше свое оборудование – будьте любезны, пройдите, перезаключите договор. К слову, денежки в обоих примерах должны направляться на банковский счет ОСИ (ПТ), а не кооператива. Это еще одна причина, почему стоит поторопиться с выборами и регистрацией.
Аналогичные процедуры должны пройти все типы арендаторов: кто-то использовал часть вашего подвала для своих бизнес-целей – будьте любезны, пройдите, заключите договор, денежки – к нам, на банковский счет.
Особенно внимательно придется присмотреться к владельцам коммерческой недвижимости в вашем доме. По Закону “О жилищных отношениях” им в общедомовой собственности также причитается доля. Поэтому новому руководителю придется посчитать размер его доли и посмотреть, какую площадь подвала тот под себя подмял для хранения тары и прочей необходимости. Перебрал предприниматель лишнего – выносите вопрос на общее собрание, пусть собственники решают отдать ему в аренду всё за так или пусть платит деньги. Оба решения в данной ситуации будут законными.
В заключение приведу две цитаты из законодательства, которые помогут вам противостоять разного рода алчным негодяям. Касаемо срока исковой давности – это сфера Гражданско-процессуального кодекса, статья 180: “1. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права…”. В разбираемом нами случае срок исковой давности начнет отчет, как только тот вместе с советом дома начнет осмотр здания и внесет нарушение в составленный ими акт осмотра. О процедуре осмотра дома и ее финансовом значении для собственников вы можете прочесть в материале от 21 февраля на нашем сайте. И вторая цитата уже из Закона “О жилищных отношениях”, статья 2: “…11) объект кондоминиума – единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и общего имущества, которое не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок…”.
Вот о “едином и неделимом земельном участке” мы поговорим в ближайших номерах, есть там с чем нам разобраться.