Постановление нормативное, поэтому вступает в силу со дня его опубликования, обжалованию не подлежит, является общеобязательным и окончательным.
За сухими юридическими формулировками этого правового акта — судьбы и благополучие тысяч казахстанцев, острейшие конфликты между гражданами и властью, всколыхнувшие, без преувеличения, всю страну…
Стремительный рост цен на недвижимость в крупных городах Казахстана и, прежде всего, в обеих столицах, по времени совпал со строительным бумом и реконструкцией исторических центров городов.
Два пересекающихся процесса привели к крупным и обостряющимся конфликтам, в которые все больше втягиваются граждане — владельцы сносимой недвижимости, застройщики, оценщики, государственные административным и судебные органы. Конфликты быстро приобрели острую форму — в Алматы некоторые владельцы предполагаемых к сносу домов, недовольные предлагаемой компенсацией, объявили голодовку, во многих городах проходят митинги протеста.
Суды завалены исками о принудительном изъятии земли и встречным исками о материальной и моральной компенсации за сносимое жилье. На всех этапах процессов изъятия земли и сноса недвижимости царит неразбериха, суды зачастую действуют, как бог на душу положит, без единой и общепринятой методики. Оценщики не могут реально оценить масштабы изъятий, генеральный план застройки остается тайной за семью печатями.
То, что справедливость судебных решений, сама судебная процедура определения суммы компенсации за сносимое жилье и изымаемую землю далеки от совершенства — это несомненные факты, которые серьезно будоражат все общество, создают в нем опасное напряжение.
Поэтому группа депутатов Мажилиса обратились в КС с просьбой растолковать: что понимается под «исключительными случаями» в контексте пункта 3 статьи 26 Конституции и какими признаками они должны характеризоваться?
А также: носят ли изложенные в пункте 1 статьи 39 Конституции пределы ограничения прав и свобод человека и гражданина исчерпывающий характер, определяющий содержание законов в части исключительных случаев для принудительного отчуждения имущества для государственных нужд? И, наконец: являются ли нормы пункта 3 статьи 26 и пункта 1 статьи 39 Конституции правовым препятствием для установления в Земельном кодексе РК каждого из исключительных случаев для принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд? Таких случаев в новом проекте изменений в Земельный кодекс предусматривается только шесть.
Вся эта юридическая казуистика имеет самое непосредственное живое наполнение. Понятие «исключительные случаи» и, особенно — «государственные нужды», использовались властями безоглядно и бесконтрольно для того, чтобы изымать у граждан самые лучшие участки земли в городах, не давая им взамен нормального материального возмещения. А потом на этом месте возводился очередной супермаркет или элитный жилой дом…
Не лучше повели себя и суды, произвольно относя к «государственным нуждам» все, что угодно. Например, генеральный план города или поселка, который не только не был доступен практически никому из граждан, но и постоянно меняется.
Конституционный Совет отказался дать толкование относительно конституционности шести перечисленных в проекте закона случаев принудительного отчуждения земли под государственные нужды, поскольку, цитирую: «В компетенцию Конституционного Совета не входят толкование законов и проверка законопроектов».
А так бы КС пришлось толковать статью 84 Земельного кодекса РК, а также предлагаемые изменения, изложенные в проекте закона о внесении изменений в Земельный кодекс, который сейчас находится в парламенте.
Однако другие пункты обращения депутатов КС разъяснил достаточно определенно, чтобы пределы ограничений прав граждан были ясны и для граждан, и для местных властей, и для судов.
КС полагает, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд может иметь место только при наличии потребности перехода такого имущества в государственную собственность или для удовлетворения государственных интересов, вытекающих из функций государства и преследующих общественно значимые цели.
Это значит, что если у гражданина изымают участок, то там должна быть построена дорога, подстанция, котельная, но никак не коммерческий объект — ресторан, магазин или жилой дом.
Важное положение, которое прописано в постановлении КС, это что термин «государственные нужды» нужно понимать и применять в сочетании с понятием «исключительные случаи», и что перечень таких случаев нужно четко установить в законе.
КС также постановил, что исключительность случаев принудительного изъятия имущества для государственных нужд предполагает отсутствие иного способа удовлетворения государственных нужд без такого изъятия.
То есть, закон не может допускать возможность принудительного изъятия имущества, если, к примеру, есть другие варианты размещения объектов строительства. Это дает сегодня хороший «козырь» для граждан в суде: пока застройщики не докажут, что иного варианта для строительства нет, вопрос не может быть решен в их пользу.
Очень важно и то, что КС в очередной раз подтвердил: обязательным условием принудительного отчуждения имущества для государственных целей в исключительных случаях является предоставление собственнику равноценного возмещения. То есть, граждане вправе требовать такого возмещения в суде и суды обязаны удовлетворять их требования по защите имущественных прав, исходя из реальной стоимости имущества, а не по каким-то надуманным критериям.
Много конфликтов возникало тогда, когда власти к «исключительным случаям» и «государственным нуждам» относили включение того или иного объекта строительства в генеральные планы населенных пунктов.
КС указал, что сам факт включения того или иного объекта не может автоматически признаваться исключительным случаем, и что перечень таких случаев должен быть установлен законом. Пока этого нет — любое решение местной власти, если оно не устраивает владельца имущества, можно оспаривать в суде и при этом у граждан появились веские аргументы в свою пользу.
Новое важнейшее нормативное постановление КС дает возможность строить отношения местных властей, собственников и застройщиков на новой, цивилизованной основе, пресечь вопиющие злоупотребления, коррупцию и нарушения прав граждан в этой важнейшей и болезненной сфере.
В сочетании с постановлением Верховного Суда РК «О некоторых вопросах применения судами законодательства об изъятии земельных участков для государственных надобностей», которое действует с 1 февраля этого года и является общеобязательным для всех судов страны, теперь есть возможность унифицировать процедуры изъятия собственности и своевременной и полноценной компенсации за нее.
Например, вопрос оценки прописан в этом постановлении очень детально (чего, кстати, в прежних актах не было или они зачастую противоречили друг другу).
В пункте 12 постановления говорится, что при исследовании отчетов, письменных консультаций и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует их проверить на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка, домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке.
«При этом следует иметь в виду, что размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок не может определяться исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельного участка». А ведь до сих пор нередки были случаи, когда именно кадастровая цена становилась основанием для судебного решения. Так что этот пункт постановления чрезвычайно важен для унификации судопроизводства.
Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за изымаемое имущества, то судом может быть привлечен другой специалист — оценщик для дачи письменных показаний.
Этот пункт трудно переоценить, поскольку до сего дня такая независимая экспертиза была для судов необязательна и не каждый суд ее назначал. В результате судья был вынужден в своем решении становиться на сторону того или другого участника тяжбы, что порождало взрыв эмоций и обвинения в предвзятости.
И немудрено — порой разница в оценке стоимости имущества специалистами, привлеченными каждой стороной, превышала 50 — 80 процентов! А в иных случаях судья вообще брал на себя роль оценщика, хотя никакими знаниями в этой сфере не обладал. Теперь, согласно постановлению, такие «волевые» способы решения сложнейших задач по оценке запрещены. В судебных решениях также теперь должны быть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестве доказательства или отвергают его. Раньше судьи не были обязаны давать обоснованную мотивацию своего решения в этом вопросе, что также порождало массу жалоб.
Однозначно подтверждено, что при оценке судом размера компенсации за изымаемое имущество, судьи должны исходить из его рыночной цены на данный момент (пункт 13 постановления).
В сумму компенсации предложено включать не только все убытки, причиненные собственнику этим изъятием, но и убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Это, по сути положения, позволяет собственнику земли и имущества требовать получения компенсации за упущенную выгоду, если, к примеру, в сносимой квартире была туристическая фирма, адвокатская контора, парикмахерская или иное коммерческое предприятие.
Постановления Конституционного Совета и Верховного Суда обязательны для исполнения. Однако уже появляются тревожные случаи, когда местные власти предпринимают действия, идущие вразрез с буквой и духом этих правовых актов.
А суды все еще находятся в плену старых представлений о том, что понимать под «справедливым возмещением».
Только неустанный общественный контроль со стороны самих граждан, их объединений, адвокатов и оценщиков может привести к тому, чтобы важнейшие постановления, защищающие фундаментальные права граждан, исполнялись со всей возможной полнотой.
Положение этих постановлений обязывают власть и застройщиков (которые чаще всего выступают в тандеме) — договариваться с собственниками имущества.
Тяжело, трудно, непривычно? Пора привыкать…
Изображение с сайта http://www.advokat-nsk.com