Плохо, что председатель ОСИ избирается только на один год, плохо, что нельзя им стать любому с улицы, а нужно иметь в данном доме недвижимость в собственности, еще много чего плохо, но до конца не определились – будут думать и готовить предложения в парламент. Мною пересказан в двух словах смысл открытого письма одного из региональных союзов, размещенного на ресурсе, лоббирующем интересы председателей КСК. Намеренно не приводим название организации, не в этом смысл, аналогичные движения сейчас идут по всей стране. Просто одни из них вышли в СМИ, а другие, более искушенные, сели на уши местным чиновникам: мол, видите, ничего не выходит, народ не хочет, закон нужно менять.
Дело в том, что в отличие от собственников у этой публики имеется доступ к влиятельным в их городах телам – всё это время идут совещания, конференции и прочие мероприятия, в которых они участвуют. Не поверите, но существует у них свое лобби в виде представителей и на республиканском уровне. Одним словом, никто со своей кормушкой просто так расставаться не хочет и намерен воевать за свое сытное место.
Конечно, сейчас никто не станет, задрав штаны, выполнять желания этой публики, но недооценивать их нельзя – удалось ведь им протащить под благовидным предлогом отеческой заботы о собственниках поправку, по которой управляющая компания может распоряжаться банковскими счетами ОСИ или простого товарищества (ПТ). Вы когда-нибудь видели, чтобы какая-то фирма позволила распоряжаться своим банковским счетом другой фирме только потому, что та оказывает ей некие услуги? Вот и мне таких дураков видеть не пришлось. А здесь умудрились вписать эту чушь в сам закон.
Ну и не забываем про “пятую колонну” – доверенных и верных председателю соседей, у этих ролюшка попроще – промывка мозгов собственников в пользу “счастливого” прошлого.
Расклад сил мы вам показали, теперь разберемся с тем, почему же им стало так плохо, а для собственников это очень даже хорошо.
Год – не срок
В свое время мы хвалили депутатов за их дотошность во время обсуждения проекта закона, напомню, что избранники внесли более полутысячи (!) поправок в вариант, предложенный реформаторами. На моей памяти ничего подобного ранее не происходило, ни одно ведомство не позволяло себе принести в парламент сырой документ.
Норма в один год возникла в качестве защиты собственников от ошибочного выбора.
Кто помнит, в 90-е, когда затеялась вся эта история с самоуправлением и КСК, в председатели “избирались” невесть кто, избавиться от них потом было практически невозможно.
Поэтому несколько лет спустя в качестве спасительной меры в прежнюю редакцию была внесена поправка – право собственников одного дома выйти из состава кооператива. Сделать это было сложно, но можно, и подобным образом многим нашим читателям, а мы подробно описывали алгоритм выхода, удалось сбросить с себя ненавистное ярмо.
Поскольку сейчас существования кооперативов с большим числом домов не предусмотрено, вводится принцип “один дом – один орган управления – два банковских счета”, то депутаты, помня старую историю, ввели ограничение в один год. Таким образом, они не оставили председателям ОСИ или руководителям (доверенному лицу) простого товарищества никаких вариантов. Хочет не хочет, обязан провести общее собрание через год и пройти через процедуру переизбрания.
Грамотному управленцу в этом угрозы нет, а вот мутным типам – угроза, и авторы открытого письма это поняли. Иначе чего им бояться, переизбрался на год – и все дела. Тем более что в любом случае общее собрание нужно проводить, и это еще одно объяснение ограничения срока в один год. “Уходящая натура” не любила проводить годовые общие собрание – на них нужно было представлять собственникам отчет о проделанной работе, расходах, утверждать их голосованием. А собственники могли ведь и отказаться утверждать расходы, и тогда можно было не только под аудиторскую проверку попасть, но и под уголовное дело.
Не нравилось этой публике, что на годовом общем собрании нужно было выносить на голосование владельцев недвижимости перечень планируемых работ и смету расходов – чем меньше собственники знают, тем крепче спит председатель КСК.
Поэтому, как известно, мало где годовые общие собрания проводились.
И здесь мы подошли к основному узловому моменту: депутаты увязали обязательные ежегодные перевыборы председателя ОСИ (доверенного лица ПТ) с его обязательным ежегодным отчетом о работах и расходах по дому, а также обязательным утверждением работ и сметы расходов на предстоящий год на годовом общем собрании. Отсюда делаем выводы: ограничение срока полномочий для председателя ОСИ или доверенного лица ПТ в один год – великое благо для собственников, поэтому никому и никогда его не отдаем.
Зона оседлости
Мой опыт показывает, что председателю КСК, живущему с тобой в одном доме, воровать сложнее. Писалось мною об этом не раз, поэтому сегодня мы эту историю опустим, а расскажу я другую, неизвестную постоянным читателям: в кооператив входило несколько домов, в том числе и наш. С самого начала мы слышали от председателя, что работ у нас много, а денег мы платим мало и “живем” за счет других домов, одним словом, лежим мы бременем на кооперативном бюджете. В то время мне не было известно о существовании Закона “О жилищных отношениях” и других нормативных актах, поэтому вместе с соседями слова принимались на веру, и ничего не проверялось.
Правда, внешнее различие в уходе за домами в глаза бросалось, к примеру: у нас раздолбанный асфальт лежит – у них всё идеально закатано; у нас вытоптанная трава и покосившиеся качели вместо детской площадки – у них все скамеечки перед подъездами покрашены, цветочки высажены. Но мы помним, что захребетники, и нам не положено. Трудный выбор ОСИ: какие привилегии имеет собственник жилья
Фокус с неравенством разгадан был не сразу, а спустя несколько лет, когда мои доблестные соседи перестали верить на слово и затеяли проверку.
Выяснилось, что председатель сдавала в аренду сотовой компании нашу крышу, деньги клала сами знаете куда, поступления на капитальный ремонт вовсе исчезли, мол, они их направили на ремонт крыши какого-то другого дома. Одним словом, завели на врунью уголовное дело, а цветники и скамеечки объяснялись очень просто – в этом доме жила главный бухгалтер кооператива и лепшая подружка председательши.
Депутаты тоже не на Марсе живут, поэтому опыт по республике суммировали и приняли еще одну поправку, которая так не нравится “уходящей натуре”. Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ обязаны иметь в собственности недвижимость в данном доме. Логика очевидна – за своим будет лучше смотреть.
О полномочиях и деньгах
Ну и о путанице в головах. Желающим разобраться рекомендуем посмотреть публикации с января прошлого года на нашем сайте Сaravan.kz, там дается разбор по алгоритмам действий, нормативным документам и всем изменениям, которые должны произойти.
Похоже, что авторы открытого письма сами до конца не поняли многие моменты, к примеру, они почему-то решили, что ОСИ или простое товарищество не могут самостоятельно управлять общедомовым хозяйством, и их руководители обязаны заключать договор с управляющей компанией. Допускаю, что и вам подобные глупости кто-то может внушать. Ничего подобного в законе нет: собственники, создав ОСИ или ПТ, имеют право самостоятельно управлять своими добром, для чего они избирают либо председателя ОСИ, либо доверенное лицо ПТ. Те уже, в свою очередь, заключают договоры с сервисными организациями и поставщиками коммунальных услуг.
Видимо, к теме обязанностей председателя ОСИ нам придется еще вернуться, а в заключение – в двух словах о банковских счетах.
В самом начале мы сказали, что лоббистам удалось продавить поправку, крайне вредную для собственников. Объясняли они это заботой о них: мол, если управление передается управляющей компании, то зачем держать бухгалтера, платить ему зарплату, это же лишние расходы для собственников, лучше передать право управления банковским счетом управляющей компании. Депутаты, конечно, не стали делать эту норму обязательной, оговорив в законе, что такое решение вправе принимать только общее собрание собственников, но хрен редьки не слаще.
Объясню, что будет происходить, если передать “чужому” управление своим банковским счетом ОСИ или ПТ. Поступили деньги от собственников на содержание общедомового имущества, скажем, 200 тысяч тенге, тут же управляющая компания “забирает” эти 200 тысяч тенге к себе на счет. И вы никогда не узнаете, сколько на самом деле и кому они платят. По Закону “О жилищных отношениях” вы имеете право знакомиться с выписками с банковского счета только ОСИ (или ПТ), а не управляющей компании. Поэтому увидеть вы сможете исключительно, как эти 200 тысяч поступили и как их к себе на счет забрала управляющая компания.
Движение денег по банковскому счету управляющей компании для вас закрыто – закон не обязывает их знакомить вас с выписками. Следовательно, вы будете лишены основного элемента контроля за расходами.
А про расходы на бухгалтера – полное вранье, в каждом банке менеджер вручную наберет любой платежный документ, и для этого никаких бухгалтеров держать не надо. Повторюсь, услуга эта доступна в любом банке любому руководителю, стоит копейки, а по сравнению с тем, какие суммы вы можете потерять, так и говорить нечего. Поэтому помним о чужих интересах и отстаиваем свои.
Законодательство по теме:
1. Закон РК «О жилищных отношениях»
4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
5. Типовой устав объединения собственников имущества
6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума
Алматы