Как известно, на прошлой неделе сенат принял в первом чтении проект закона о внесении поправок в законодательство, касающееся жилищно-коммунальной сферы. Хотя на момент написания данной статьи очередное заседание верхней палаты еще не состоялось, а в повестке у него стоит обсуждение документа во втором чтении, тем не менее у меня нет сомнений в том, что проект будет принят.
Если помните, мы писали ранее, что сенаторы подвластны регламенту, а по нему у них на всё про всё было 60 дней – на подготовку и одобрение варианта, поступившего от депутатов мажилиса. Очевидно, раз они его не завернули сразу, значит, будут принимать.
Со своей стороны, мы сделали всё для того, чтобы в данный документ не вошли предложения депутатов нижней палаты, дающие чрезмерные полномочия управдомам, несущие существенные риски для собственников.
Мы сейчас говорим прежде всего о поправках, дающих право органу управления ОСИ (объединение собственников имущества) самим решать, какую форму управления выбирать и с какой управляющей компанией заключать договор.
Оговорка на то, что они это будут делать с согласия собственников, может ввести в заблуждение только детей, за многие годы эти ребята научились морочить голову и рисовать любые протоколы и подписи, так что иллюзий ни у кого нет.
Не менее значимым считаем отменить поправку о целевом взносе, которая узаконит существующую практику поборов с собственников, а также не перестаем настаивать на ограничении возможностей управдомов учинять расправу с недовольными с помощью двоякости статьи о начислении пени.
Услышали нас или нет в сенате, узнаем, когда проект закона будет опубликован. Сейчас в открытом доступе нет никакой информации о том, какие именно замечания были сделаны сенаторами на заседании 10 октября, какие были внесены профильным комитетом и какие еще дополнения были у депутатов 17 октября. При любом раскладе тему эту мы не оставим и алгоритм действий для собственников при негативном развитии событий обязательно дадим. Кому выгодна спешка: как новые поправки в закон о ЖХК вредят собственникам жилья
Техник-сан
Теперь о сегодняшней теме – в ней сплелось сразу несколько стихий: инженерно-конструкторская мысль, извините, дурной запах и катастрофическая утрата профессионального мастерства. Согласна, туману многовато, но как-то сразу спускаться с высоких сфер, где решаются будущие судьбы миллионов, до прозы жизни с проблемами замены канализации не хотелось.
Между тем тема сегодняшняя чрезвычайно полезная. Судите сами, появился у моих соседей стойкий запах канализации в ванной комнате, они – к сантехникам.
Те, мол, у вас сифон неправильный под ванной стоит. Они в ответ: мол, как это не тот, если вчера и до этого годами он у нас стоял, вони не было, а теперь вдруг вонь пошла, и сифон стал не тот? Ну понимания они не нашли, записали название, какой поставить, заменили, а результат нулевой. Снова к сантехникам, те в отказ: мол, ничего не знаем, мы здесь ни при чем.
Стали соседи разбираться дальше, через друзей-знакомых отыскали одного пенсионера, который лет 30–40 до этого отработал сантехником.
Он посмотрел и говорит: надо проверить вентиляцию, похоже, на последнем этаже меняли стояк канализации и что-то намудрили.
Понятно, направились туда, там выяснилось, что молодая женщина – хозяйка квартиры, действительно меняла стояк канализации, делали это сантехники из КСК, как раз те, что приходили к нашим героям.
Делать-то они делали, да вот только вместо трубы диаметром 10 сантиметров поставили трубы диаметром 5 сантиметров, которые используются исключительно для водоотведения внутри квартиры. Тем самым запах, а точнее, газ, естественным образом испускаемый сточными водами, не смог выходить в прежних объемах и стал “искать” выход по периметру всего стояка, проходящего через квартиры этажами ниже, – в нашей истории это были отверстия в ванне.
Ну причину нашли и нашли, всем бы радоваться, но тут хозяйка вдруг встала в позу, если в двух словах передать ее монолог, то он сводился к тому, что она не собирается второй раз платить за установку стояка и за новую трубу, ну и долбить крышу она тоже не хочет, вдруг потечет.
Как объяснила молодая женщина, криворукие сантехники убедили ее в том, что так делать можно, что прежняя большая труба как-то не так стояла, и был перекос, так что, как прежде, сделать нельзя.
Возникший тупик озадачил наших героев, встречались они с подобным впервые, за тем с ними мы и встретились.
Законы и физика – главные
Тупик – на самом деле не тупик, не нужно думать, что вонь так и будет стоять в вашей квартире, если вы окажетесь в аналогичной ситуации. Физику, так же как и строительные, и санитарные нормы, никто не отменял, поэтому закон однозначно на стороне наших героев и всех тех, кому также не повезло.
Начнем с главного: стояки канализации, горячей и холодной воды, а также отопления, находящиеся внутри квартир многоэтажного жилого дома, на самом деле являются не частной собственностью владельцев жилья, а общедомовым имуществом.
В Законе “О жилищных отношениях” в статье 2 дается такое определение общего имущества: “…24) общее имущество – части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности”. Как по закону потревожить соседей и провести ремонт в квартире
Так вот, все вышеперечисленные стояки являются не чем иным, как общедомовыми инженерными системами.
К слову, в готовящемся проекте данное понятие прописано отдельно и детально, в частности, оно включает пояснение: “Находящиеся в многоквартирном жилом доме за пределами или внутри квартиры, нежилого помещения и обслуживающие две (два) и более квартиры, нежилого помещения…”. Однозначно, что подобная формулировка облегчит ведение переговоров с виновниками “торжества”, считающими, что стояк – их собственность, они могут ничего не делать и имеют право никого внутрь квартиры не пускать.
Здесь мы подошли к первой развилке дорог: можно попробовать в данной ситуации решить всё без КСК, по-соседски, хозяева проблемного стояка меняют его на нужный – и делу конец. Но, как вы помните, нашим героям с этим не повезло, у них собственник квартиры не захотела ничего делать самостоятельно. В этом случае вам без кооператива не обойтись.
Дело в том, что орган управления в лице председателя несет ответственность за сохранность и содержание общедомового имущества в любой его форме: “…9. Если в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей лицами, осуществляющими управление объектом кондоминиума, а также отдельными собственниками помещений (квартир), не исполняющими или исполняющими ненадлежащим образом обязанностей по содержанию и эксплуатации общего имущества жилого дома (жилого здания), причинены убытки собственникам помещений (квартир), данные лица обязаны возместить убытки в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан” (статья 42 Закона РК “О жилищных отношениях”).
Как видите, про упрямых и эгоистичных соседей здесь тоже все написано.
Есть два варианта
Но продолжим. Вооружившись знаниями о своих правах, идем к председателю КСК. Если он человек адекватный, то криворукие сантехники получат по башке, извините за сленг, и как миленькие за свой счет заменят стояк. Как правило, при таком подходе упрямые соседи тоже сдаются, тем более что контроль за исполнением, в том числе – работ на крыше, ведет сам председатель КСК либо главный инженер кооператива.
Если вам не повезло и место управдома занимает неадекват, который говорит: мол, сами виноваты – сами исправляйте, надо было к нам обращаться, а теперь что вы от нас хотите?
Ну что же делать, придется вразумлять с применением суда, не терпеть же вонь в квартире. Поэтому после такого монолога переходим на общение в письменном виде.
Пишете жалобу на имя председателя КСК, излагаете, как и что было, просите того, ссылаясь на вышеприведенную статью 2 Закона “О жилищных отношениях” о принадлежности стояка к общему имуществу, исправить ситуацию в соответствии со строительно-санитарными нормами. Внизу приписываете, что в случае отказа либо затягивания решения вопроса вы будете вынуждены решать дело в судебном порядке. Ответ, как водится, просите предоставить в письменном виде на языке обращения с указанием срока исправления ситуации. Идете в контору, просите расписаться на вашем экземпляре о получении и поставить дату. Отказывается – идем на почту и отправляем жалобу заказным письмом с уведомлением о вручении. Пришел в себя, исправился и всё сделал – отлично. Нет – подаем иск в суд, копию жалобы прилагаем. В подобных, беспроигрышных для собственников случаях всё решается, как правило, на первой встрече с судьей, они их быстро трезвят.
Но, как вы заметили, мы рассмотрели две крайности – к сожалению, человеческий фактор в этих делах имеет ключевое значение, но нужно быть готовым импровизировать.
Например, сантехники уволились, доставать их из щелей – себе дороже, управдом вроде бы не против, готов оплатить сервисной компании работы, но других денег нет или, наоборот, здесь придется импровизировать и, возможно, взять какие-то расходы на себя. К слову, пластиковый стояк в Алматы сейчас стоит на строительном рынке в пределах 2,5 тысячи тенге – не те деньги, из-за которых стоит втягиваться в судебный процесс.
Если пошел вариант с тупым упрямством соседей, тут тоже нужно будет проявить дипломатию и найти способ сдвинуть тяжелых товарищей.
Но самое важное, что вам нужно знать, – что при любых раскладах суд вынесет решение в вашу пользу и обяжет КСК и собственника квартиры устранить проблему, а также компенсировать все судебные расходы.