Кому какая доля уготована?

Поспешность и синхронность принятия этого закона с двумя другими законами («О легализации имущества» и «Об аренде») заставляют аналитиков задуматься о том, кому он будет выгоден.
На первый взгляд, новый закон называют «игрой в одни ворота» — то есть на благо дольщиков.
И в самом деле, все претензии и чаяния дольщиков словно удовлетворены вполне: например, участвовать в долевом строительстве смогут лишь те компании, которые работают на рынке не менее 2 лет и имели опыт жилищного строительства. Договор долевого участия отныне будет типовым, а не писанным под диктовку строительных компаний, причем будет вестись строгий учет договоров, чтобы одна и та же квартира не оказалась проданной дважды.
Сама компания обязана будет всегда держать на своих счетах не менее 12 процентов всей привлеченной суммы, а приступать к сбору средств от населения только, освоив «нулевой цикл».
А в случае невыполнения договорных условий, или сдачи объекта позже указанного срока, или при плохом качестве работы, — возможны штрафные санкции. Например, за каждый день просрочки сдачи объекта полагается выплата пени дольщику в размере 0,1 процента от суммы уплаченной дольщиком.
Так в чем тогда загвоздка?
По мнению директора консультационно-оценочного центра Александра Калинина, всего один пункт этого закона способен «обрушить» рынок жилищного строительства в Казахстане, в котором «долевка» занимает почти 80 процентов.
Например, в соседней России, где законом о долевом строительстве предусмотрен 7-процентный запас на банковских счетах, с рынка ушло почти 40 процентов компаний.
Это автоматически повысило цену жилья на 10-20 процентов. У нас в Казахстане долевым строительством занято 33 процента мелких и средних компаний. А значит, их, как потенциальных аутсайдеров, ожидает то же самое.
Потребители, возможно, возрадуются, поскольку заключать договор с известной и могущественной компанией им покажется куда более надежнее, чем с мелкой компанией.
Ведь у «мелочи» ко всему прочему и затраты больше и возможности меньше.
А крупная компания в выигрыше уже только оттого, что у нее имеются активы: техника, рабочие руки, поставщики стройматериалов и многое другое.
Казалось бы, и цена квадратного метра у крупной компании должны быть гораздо ниже, потому что затраты меньше. Однако этого не происходит.
По мнению оценщика Александра Калинина, все это из-за того, что долевое строительство изначально не ориентировано на конечного потребителя, способного купить жилье по сносной цене. Оно скорее рассчитано на тех, кто желает вложить инвестиции и получить неслабые дивиденды уже к моменту окончания строительства.
— Посмотрите, как синхронно были приняты три закона: «О легализации имущества», «Об аренде» и «О долевом участии в жилищном строительстве». Все это звенья одной цепи. Все эти законы пролоббированы чиновниками в угоду себе. Ведь до этого была легализация капиталов в 2001 году. После которой амнистированные купили себе особняки и квартиры, и тогда понадобилась легализация имущества. А поскольку расставаться с нажитым никто не намерен, приняли закон «Об аренде», который четко расписал взаимоотношения арендодателя и его недвижимости.
Что касается закона «О долевом участии в строительстве» — то он упрощает и гарантирует сохранность вложений в недвижимость, поскольку других инструментов пока нет.
Впрочем, и с этим можно смириться. В конце концов вкладывает тот, у кого есть что вкладывать. Не лежать же деньгам без движения?
Хуже всего, что новый закон о долевом участии резко разводит в стороны интересы застройщика и покупателя, а ведь на самом деле они партнеры! Такое противопоставление может привести к тому, что даже уже заключенные до нового года контракты могут оказаться под угрозой срыва. Представьте себе, что застройщик, посчитав себя неподходящим под условия нового закона, запросто свернет строительство. Или что еще хуже, дольщик, заслышав о новых договорах и гарантиях, затребует вернуть свои деньги и вложить их после нового года. Вот почему закон не выдерживает никакой критики на корректность.
Еще один нюанс. Почему новый закон не затрагивает интересы уже имеющихся дольщиков? Таким образом, после нового года их дела, получается, даже не будут приниматься к рассмотрению судами, поскольку закон обратной силы не имеет.
А ведь среди них немало брошенных застройщиком: как решить их проблему?
Специалисты предполагают, что разработчики закона так и не смогли придумать ничего путного. Между тем большая часть долевого строительства — это строительные пирамиды, когда деньги выплаченные вами за этот конкретный дом идут на строительство другого, ранее начатого, и так далее. Если эта цепь обрывается, может случиться кризис и по всей стране строительство просто-напросто встанет. К сожалению, меры безопасности и на этот случай новым законом не предусмотрены.
Впрочем, так называемая 12-процентная гарантия, которая должна лежать на банковском счете застройщика — на самом деле тоже вызвать кучу претензий.
Кто и главное как будет проверять финансовое состояние застройщика? Будет ли это простая оценка или аудиторская проверка? И потом, помимо денег, у компании могут быть другие активы, которые тоже можно посчитать за ее состояние. Как быть с этим? Нет ответа, как нет пока и четких нормативных актов, которые привели бы закон в действие.
Между тем, Ассоциацию риэлторов Казахстана беспокоит другое: почему сам закон оговаривает лишь долевое участие в жилищном строительстве, тогда как большинство застройщиков сегодня строит в жилом комплексе и торговые помещения, и развлекательные центры, и многое другое?
Получается, в этом дольщики априори участвовать не могут? И почему страхование рисков, как самого застройщика так и дольщиков не возведено в обязательный ранг?
— Есть такой пункт: «Застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков на условиях, которые принимаются соглашением сторон», — говорит президент ассоциации риэлторов Казахстана Александр Ким. — Если бы у нас было условно обязательное страхование, тогда риски дольщика были бы сведены к минимуму, но когда страхование не работает, надо сделать этот пункт обязательным. Ведь банки не идут на риск без страховки?
Большинство строительных компаний Казахстана имеют прибыль в 100 и более процентов, так почему бы не выделить из этих средств 1-2 процента на страхование собственных же рисков? Ведь сдать объект в срок удается далеко не каждой компании.
И это не должно сказываться на цене квадратного метра, поскольку риски дольщика от него самого не зависят — они целиком на совести застройщика.