Суды завалены исками обиженных владельцев имущества. Доходит до массовых акций протеста, голодовок и даже угроз самосожжения — до такого «градуса» дошел конфликт.
В чем причины, предполагаемые последствия и пути разрешения возникшей ситуации?
С этими вопросами мы обратились к директору Исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО), вице-президента Казахстанской Федерации недвижимости Александру Калинину.
— Казахстанская ассоциация оценщиков (КАО), являясь аккредитованной при Минюсте РК, саморегулируемой республиканской организацией оценщиков, имеет право на экспертизу отчетов. Поэтому к нам массово обращаются владельцы недвижимости по поводу давления и откровенных угроз со стороны «Алматыжера», а также занижения размера компенсаций за изымаемое имущество. Схема, в общих чертах, такая: «Берите, что дают сегодня, а то завтра переоценим — получите еще меньше».
История вопроса имеет более чем трехлетний период. Вспомним прежних «героев» оценочного фронта и назовем новых.
Начальная схема выкупа имущества для госнужд (ВИГН) была следующая: заниженную оценку проводил Центр по недвижимости по г.Алматы. При несогласии владельцев с размером компенсации, материалы направляли в Центр судебной экспертизы, где сумма подтверждалась или незначительно увеличивалась. Суд выносил решение о компенсации, ничего общего с рыночной стоимостью не имеющей, т.к. средняя стоимость 1 сотки земли с учетом строений не превышала 5000 долларов США. Коммерческий застройщик «отмечался» на всех этапах и получал дешевый участок в центре города. Весь процесс изъятия курировался городским акиматом через специально созданное предприятие — ГКП «Алматыжер».
Независимым оценщикам, юристам и правозащитникам удалось доказать, что Центр по недвижимости не имеет права на оценку рыночной стоимости недвижимости, т.к. создавался для проведения оценки недвижимости в целях налогообложения. Судебная экспертиза вообще никак не связана с оценочной деятельностью и работает на основании собственной нормативной и методической базы.
Известно — изобретательность чиновника, когда вопрос касается личных интересов, не имеет границ. «Алматыжер» привлек ряд «независимых» оценочных компаний («BG-Сonsalting», ИП «Хусаинов», ТОО «Бай КОС»), которые действовали по принципу «чего изволите, любые пожелания за ваши деньги, только платите». Доказать их некомпетентность не составило труда.
Следующий шаг «Алматыжера» — проведение тендеров по выбору оценщиков. ТОО «Экспертно-Оценочная Компания» и ТОО «Dinex Co» получают право оценки ВИГН в большинстве районов. Но изменился ли механизм оценки? Отнюдь, что в итоге привело к резкому усилению социального противостояния.
— Ваша организация, как я знаю, несколько лет «пробивала» идею создания объективной системы оценки недвижимости и земли…
— Да, выходом из ситуации виделась «Единая методика оценки рыночной стоимости имущества, выкупаемого для госнужд». Разработкой ее занялись специалисты Казахстанской Ассоциации оценщиков, совместно с Академией оценки и строительства, и, конечно, столкнулись с противостоянием со стороны акимата и застройщиков. Методика предполагала простой принцип: «Делиться надо».
Другими словами: строишь коммерческий комплекс — частью доходов от продажи компенсируй изымаемые земельные участки с улучшениями (домостроение, надворные постройки, зеленые насаждения и т.д.). За два с половиной года нами были проведены более пятнадцати круглых столов и научно-практических конференций.
Только в Алматы были организованы три специализированных семинара по оценке земельных участков и другого имущества, изымаемого для госнужд. В них приняли участие более 80 оценочных компаний и представителей горсуда южной столицы. Однако, вышеназванные оценщики не присутствовали.
Руководитель рабочей группы, Председатель Совета КАО профессор В.М. Елисеев дважды встречался с премьер-министром по данному вопросу. Наконец, 7 декабря 2007 года Министром юстиции РК был подписан приказ № 329 об утверждении «Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд».
После публикации в газете 8 февраля 2008 года, Методика была принята к обязательному использованию при определении размера выкупаемого имущества для госнужд. Казалось бы все, порядок наведен, страсти улеглись. Но…
На вахту заступили новые и прежние «карманные» оценщики: ТОО «Мукият», ТОО «Экспресс Консалтинг-А» и ТОО «Dinex Co».
Вызывает недоумение критерии выбора «Алматыжером» победителей тендера. Первая компания — из Астаны, без опыта работы на рынке недвижимости южной столицы, имеет лицензию лишь на оценку движимого и недвижимого имущества, без права оценивать коммерческие объекты — магазин, аптека, АЗС и др.
Вторая — «Экспресс Консалтинг-А», нарушает требования Правил лицензирования оценочной деятельности № 419 от 25.05.07г., относительно наличия в компании не менее двух оценщиков.
Наконец, руководитель ТОО «Dinex Co» В.Г. Романтеев представил фальшивый диплом о высшем образовании при получении лицензии на оценку. Компания не может оценивать коммерческие объекты. В практической оценке специалисты ТОО «Мукият» и «Dinex Co» повсеместно используют данные Агентства РК по статистике о средней стоимости и арендной платы 1 кв. метра. При оценке домостроения с земельным участком, это методически недопустимо, т.к. эти данные рассчитаны для многоквартирных домов.
Директор ТОО «Экспресс Консалтинг-А» Г.А. Даутпаев в судах заявляет, что не признает утвержденную Методику, а министр юстиции ошиблась. Признает лишь результаты сравнительного метода. При этом подбирает реальные по цене объекты-аналоги, но с помощью корректирующих коэффициентов на месторасположение, условия продажи и благоустройство, занижает итоговую сумму оцениваемого объекта вдвое. Очевидная халтура, т.к. аналог не должен отличаться более чем на 20% — иначе его нельзя использовать.
Ситуация проясняется при знакомстве с договором № Л-2/08-ОЦ от 08.01.2008г. Оказывается, за 1075 самостоятельных объектов по Бостандыкскому району, компания «Экспресс Консалтинг-А» до 31.12.08г. получит от «Алматыжер» 16 125 000 тенге или более 130 000 долларов. Вопрос: за что такая щедрость от «Алматыжер»?
Наиболее обострилась проблема ВИГН в районе проспекта Аль-Фараби между ул. Розыбакиева и ул. Гагарина и продолжения строительства Восточной объездной дороги (ВОД) (район Аль-Фараби — Луганского).
Здесь два противоположных случая. Первый объект — коммерческая застройка, второй — реальная госнужда. Но для владельцев участков это не имеет большого значения. Чиновникам следует понять простую вещь — владельца интересует прежде всего справедливая компенсация. Он должен получить рыночную стоимость утрачиваемого имущества, что и предписывается Законами, нормативами и методическими рекомендациями. Бессмысленно и безнравственно обращаться к гражданской совести владельца. Нередко изымаемое имущество — это все, что у него есть.
— А как повлиял на ситуацию кризис в строительной отрасли?
— На рынке недвижимости произошли значительные изменения. Мониторинг, проведенный специалистами Казахстанской Федерации недвижимости по южной столице, свидетельствует о падении цен за последние полгода на вторичном рынке на 60%.
На первичном, — на 35-40% . Фактически заморожено коммерческое строительство. Выкупленные земельные участки не осваиваются, требуют расходов на охрану и выплату банковских процентов, но при этом не продаются.
Нет оснований утверждать о серьезном снижении цен в секторе земельных участков. При изъятии земельного участка с улучшениями компенсацию следует согласовывать с сегментом коттеджных городков. Анализ, показывает, что там снижение не превысило 12-15%, т.к. именно земля является главным предметом спора между владельцем, застройщиком и акиматом.
В структуре компенсационных выплат доля земельного участка, обычно, составляет 80 и более процентов. Следует отметить, что при выкупе квартиры серьезных споров, практически, не бывает.
— И все-таки, чем, в основном, недовольны владельцы изымаемого имущества, откуда такая острота возникающих по этому поводу конфликтов?
— Владельцев справедливо возмущает предлагаемый сегодня акиматом размер компенсации — одна сотка земли 40 000 долларов США, 1 кв.метр строения — не более 2000 долларов США. Откуда такие суммы, кто рассчитывал?! Чиновник, коммерческий застройщик?! Цифры привязаны к возможностям городского бюджета или пожеланиям застройщика? Владельцам не понятно — вчера соседям выплатили вкруговую более 100 000 за сотку, мне сегодня — в несколько раз меньше. К примеру, пять авторитетных риэлторских компаний представляют заключения о том, что в районе строительства ВОД стоимость одной сотки земли без строений составляет 95 -105 тысяч долларов США. А городской суд выносит решение по отчету ТОО «Мукият»: компенсация — в размере 40 тысяч долларов США за сотку!
Встречаются и противоположные случаи. Стоит владельцу заручиться звонком из высоких кабинетов Астаны — и повышенная компенсация обеспечена. Так, одна семья Т. получила по 6000 долларов за квадратный метр в известных «косых» домах, что превышает среднюю стоимость нового жилья элит — класса. Подумали, решили — мало. Обратились к «нужным» оценщикам, те провели тщательный натурный осмотр квартиры, (правда, дом уже был снесен!) Использовали данные 8-9-ти месячной давности, которые к отчету не прилагались. Ну и, очевидно, подключили «административный ресурс» из высоких властных кабинетов. В итоге — получилось более 8 000 долларов за 1 квадратный метр. Алмалинский суд незамедлительно утверждает это решение. Но люди-то все видят! Разгорается скандал. Сейчас материалы находятся на рассмотрении в городском суде, отчет — на экспертизе в КАО.
— Получается, что объективности в этом вопросе не добиться, вся система пронизана коммерческими связями и интересами…
— Не секрет, что проблема ВИГН стала разновидностью бизнеса. С одной стороны — акимат и коммерческий застройщик, с другой — владелец, юрист или правозащитник. Распределены роли, установлены цены за услуги, ставки «откатов». Немаловажна и роль оценщика. Однако, в самой выигрышной позиции — чиновник: при коммерческой застройке — сниму свое с девелопера. При госнужде — организую мировое соглашение, договорюсь о размере выкупа и возьму откат с владельца.
Десятки раз я выступал в городском и районных судах в качестве эксперта. Нельзя не обратить внимания на усталость судей от проблемы ВИГН. Особенно от бескомпромиссного давления со стороны акимата. А судьи — тоже люди…
В последнее время новое требование — специальный список оценщиков, отчеты которых следует рассматривать, а также рекомендации по привлечении бывших судебных экспертов, а ныне оценщиков, в качестве специалистов, для вынесения решения о правильности того или иного отчета.
Ситуация трехлетней давности повторяется. Мы опять начинаем ходить по кругу. Вот такое дежавю.
— А что, по вашему мнению, будет с теми самыми конфликтными участками в Алматы?
— Предполагаю, что в районе Аль-Фараби — Розыбакиева застройщик не собирается проводить выкуп своими средствами. Пытается минимизировать затраты по выкупу, с последующей продажей другому инвестору. Другая причина — заканчивается срок, отведенный на изъятие, необходимо обозначить деятельность, пусть по подаче исков в суд.
Если чиновникам удастся навязать владельцам свой размер компенсации, очередным объектом ВИГН станет район, примыкающий к ЦПКИО, выше ул. Гоголя.
Я неоднократно озвучивал в СМИ следующие предложения по совершенствованию оценки рыночной стоимости земельных участков и другого имущества в условиях ВИГН:
а) Придать процессу оценки открытый характер. Для чего создать при акимате общественный экспертный Совет с участием авторитетных оценщиков, риэлторов, юристов, представителей владельцев имущества.
б) Еженедельно публиковать бюллетени в СМИ по результатам рыночной оценки ВИГН. Создать специальную рубрику в СМИ, подчиненных городским властям. При необходимости — проводить экспертизу отчетов об оценке специалистами КАО.
в) Два-три раза в неделю проводить консультации по оценке и другим вопросам ВИГН, разъяснительную работу с населением через СМИ, круглые столы и т.д.
г) Привлекаемым оценщикам пройти 2-3-х дневную переподготовку на базе КАО по специализации «Оценка земельных участков и другого имущества в условиях его выкупа для государственных надобностей», с получением соответствующего сертификата.
д) «Алматыжеру» заключить договор с Казахстанской Федерацией недвижимости на постоянный мониторинг цен по жилой и коммерческой недвижимости в г. Алматы и предоставление предложений по свободному жилью для переселения владельцев сносимого имущества. Публиковать результаты на сайте Заказчика и в бюллетенях.
е) Предпринять необходимые меры по исключению участия в процессе ВИГН различного характера посредников, помощников, «сочувствующих». Препятствовать криминализации процесса изъятия.
ж) Разработать механизм по ограничению спекуляции на рынке жилья и коммерческой (арендной) недвижимости.
з) Утверждать через акимат ставки капитализации по аренде коммерческой недвижимости (офисы, аптеки, магазины и др.) по опыту г.г. Москва, Санкт-Питербург, Киев и др., что позволит контролировать результаты доходного подхода.
Но пока особого желания наводить порядок в этой сложной, болезненной сфере у властей мы не видим…
Фото с сайта www.caravan.kz