Причем эта публика под шумок реформы пытается сыграть на себя за счет перемен в законодательстве.
Действия, скажем, в нынешней ситуации в стране небезобидные – Президент ТОКАЕВ ввел мораторий на повышение коммунальных платежей, а люди увидели в своих квитанциях совсем иное. В Костанае некоторые ПКСК – аналог кооперативов, которые должны быть ликвидированы 1 июля 2022 года, – так вот, тамошние управдомы вывесили объявления на подъездах домов, где сообщили собственникам, что ими тарифы будут повышены, потому что… они повышены местными властями. Понятно, возник переполох, журналисты стали спрашивать у чиновников, на каких таких основаниях, а те по привычке – в отказ, мол, мы следим только за монополистами, а эта публика нам не подчиняется. И вполне резонно добавили, что собственники могут не утверждать новый тариф расходов на содержание общедомового имущества, если считают его нереальным.
И мы обращаем сейчас ваше внимание на ваше право: никто не имеет права навязать вам тарифы, платежи, целевые взносы, если вы с этим не согласны. Взгляните на название проекта: “Вся власть хозяину!”, а кто в доме хозяин? Правильно – хозяева в доме собственники, а не домоуправы какой бы то ни было структуры: КСК, ПКСК, в настоящем и будущем – ОСИ (объединение собственников имущества), ПТ (простое товарищество). Поэтому все волнения в Костанае и прочих городах страны снимаются на общем собрании решением большинства владельцев недвижимости – и всё.
Первое, второе и третье
Теперь не менее важная информация для вас: почему вдруг сейчас у недобросовестных участников рынка ЖКХ – председателей КСК и управляющих компаний – возникло желание поднять размер расходов на содержание общедомового имущества? Дело в том, что начиная с прошлого года власти на местах стали утверждать минимальный размер расходов на содержание общедомового имущества для своих городов. Процесс идет небыстро, их едва наберется два десятка на страну, сумевших что-то утвердить на заседании своих маслихатов, но растерянность среди собственников от цифр наличествует, и негативная реакция пошла. Добавлю, что мы поднимали эту тему в прошлом году, и, судя по происходящему сейчас недовольству на местах, придется некоторые ключевые моменты прописать еще раз.
Первое. Размер расходов на содержание и управление общедомового имущества не берется с потолка. Руководство КСК или новых форм управления, ОСИ и простого товарищества, должны и обязаны дважды в год проводить осмотр общедомового имущества вашего дома и по результатам составлять дефектный акт – новое название “АКТ осмотра”. В нем они перечисляют проблемные места в доме, далее узнают у сервисных организаций: сколько будет стоить починить, заменить, покрасить, отремонтировать? После чего составляется годовая смета расходов. За обязательность процедуры осмотра всеми руководителями КСК, ОСИ, ПТ и управляющих компаний и дальнейшие действия отвечает нормативный приказ министра индустрии и инфраструктурного развития РК под названием “О правилах содержания общего имущества объекта кондоминиума”.
Второе. Годовая смета составляется только по нормативному приказу “Об утверждении Методики расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума” (полное название приведено ниже в статье). Об этом прямо указывается в Законе “О жилищных отношениях” (ст. 2, п. 13). Подробно о том, как это должно происходить, какие статьи расходов могут быть включены в ежемесячный платеж, а какие нет, вы можете прочитать в наших материалях, размещенных на сайте caravan.kz (“КАРАВАН”, выпуски от 7, 14 и 21 февраля 2020 года). Вкратце скажем, что помимо работ по "Акту осмотра" в ежемесячный тариф должны быть включены коммунальные услуги: свет, вода и тепло в подъездах, а также заработная плата председателя, налоги, бухгалтерские и банковские услуги.
Третье. Размер расходов на управление и содержание общедомового имущества имеет право утверждать только общее собрание собственников.
Предлагаемая годовая смета расходов – не что-то незыблемое: собственники имеют право отказаться от работ, которые они считают нецелесообразными, они могут потребовать найти другие сервисные организации, где цены на услуги ниже, одним словом, завернуть смету и отправить руководство КСК, ОСИ, ПТ и управляющей компании переделывать документ. Каждый собственник имеет право предварительно ознакомиться с документами, заявленными в повестке (Закон “О жилищных отношениях”, ст. 42-1). Неважно, в какой форме будет проходить мероприятие – в явочном порядке во дворе дома или офисе, в заочном формате – в виде поквартирного письменного опроса, или в электронном виде на сайте, вы имеете право знать, и вам обязаны показать весь пакет документов. Ветер перемен для коммуналки–2: что в Казахстане входит в две составляющие сметы по оплате ЖКХ
Помимо годовой сметы вы должны увидеть: "Акт осмотра", ценовые предложения сервисных организаций, штатное расписание КСК, ОСИ, ПТ и договор с управляющей компанией, а также показания счетчиков по дому. Как только начали юлить – чего-то у них нет или у кого-то там находится – знайте, вас хотят надуть! Ну и помним, что само общее собрание в любой из его форм должно проходить в соответствии с требованиями Закона “О жилищных отношениях” и нормативного приказа “О правилах принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания”.
Яблоко раздора
Теперь о том, почему возникла такая путаница с тарифами и государственными органами? Дело в том, что в новой редакции Закона “О жилищных отношениях” написано, что помимо вышеназванной нами методики при расчете ежемесячного платежа на содержание общедомового имущества можно учитывать и другую методику, которую используют для расчетов местные власти. Чиновники внесли путаницу уже тем, что крайне неудачно в один нормативный акт засунули сразу обе методики, из-за чего с ходу разобраться даже профессионалу крайне сложно. Ну и название у нормативного приказа соответствующее: “Об утверждении Методики расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методики расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”. Для простоты запоминаем: первая методика – для людей, вторая – для властей.
Задумка авторов поправки была такой: для того, чтобы помочь новым структурам и не дать никому возможности дурить собственников, местные власти посчитают минимальный размер тарифа в своем городе, утвердят его на маслихате, и всем от этого будет хорошо.
Но вышло… не очень хорошо. Что-то у них пошло не так – первыми выстрелили власти в Усть-Каменогорске, тамошние собственники ахнули от 42 тенге за квадратный метр, чиновники опомнились и отозвали свое решение назад. За ними тариф стали утверждать то в одном городе, то в другом, размер тарифа был, к радости разжалованных управдомов, выше, да и путаницы от этих решений становилось больше.
Во-первых, не было и нет прозрачности – к решению маслихата не приложены ценовые предложения 3 компаний, на основании которых получены данные цифры. Во-вторых, этих цифр должно быть несколько для различных категорий домов. Застрельщики реформы, может, и хотели лучшего, но только с категориями перемудрили, по их методике выходит, что больше всех в месяц должны платить владельцы недвижимости в панельных пятиэтажках без лифта и круглосуточной охраны. Проблема поднималась нами еще 2 года назад (смотрите “КАРАВАН” от 6 марта 2020 года на сайте caravan.kz), но прежнее руководство министерства не спешило наводить порядок и устранять свои ошибки.
Теперь мы подошли к тому, что ушлые управдомы из КСК используют чужие неудачи в свою пользу, беря за основу не тот тариф, который они обязаны рассчитать на основе регламентированных правил, а тот, за который проголосовали политически близорукие депутаты местного маслихата.
Мы намеренно привели в тексте ссылки и названия на нормативные документы и статьи Закона “О жилищных отношениях” – это ваши аргументы в споре с разномастными барбосами, вознамерившимися напоследок вас хорошенько обуть. Помним, документ номер один – годовая смета с обоснованием каждой цифры в ней, на методику из акимата внимания не обращаем, по закону она не носит обязательный характер. Пока чиновники не опомнятся и не изменят в методике по минималке подход, ее нельзя использовать даже как рекомендательный документ.
АЛМАТЫ