Город у них, судя по количеству подписантов, едва дотягивает до полутора десятков жителей, но разве это имеет значение, когда речь идет о любименьких деньгах. Креативят ребята с азартом, что и понятно, дни их кормушек сочтены – 1 июля все формы кооперативов будут ликвидированы, перспективы в качестве владельцев управляющих компаний или сервисных организаций туманные, вот и бьются в конвульсиях в надежде хоть что-то отыграть.
О промахах чиновников, которые сейчас они используют в своей пропагандистской войне, мы писали не однажды. Речь идет о неудачной попытке куратора ЖКХ в правительстве помочь собственникам с расчетом минимального размера ежемесячных платежей на содержание общедомового имущества. Прежнее руководство министерства индустрии и инфраструктурного развития, само того не желая, взвинтило этот тариф, внедрив систему коэффициентов для домов различной степени комфорта и даты их строительства.
Из их логики за содержание общедомового имущества должны платить больше всего владельцы недвижимости в панельных пятиэтажках, коими застроена вся страна.
Понятно, что подобный подход сомнителен, тем более что единственными, кто обладает правом принятия решения по любым видам платежей, являются собственники дома, о чем мы не устаем писать и говорить.
Последний детальный разбор ситуации вышел в материале на прошлой неделе, ознакомиться с ним можно на нашем сайте caravan.kz, поэтому подробно останавливаться на нем не будем. Скажем только, что вызывает сожаление реакция уже нынешнего руководства министерства, а точнее, ее отсутствие: ну допустили промах – исправьте, мы же только будем все “за”. Самое действенное в нынешней ситуации – временно приостановить действие резонансного нормативного приказа в части “Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума” и обсудить свой революционный подход к формированию размера расходов с народом.
Одним словом, работа над ошибками нужна, и сделать ее необходимо срочно.
Озлобленные реформой управдомы внаглую используют неосмотрительно принятые местными маслихатами тарифы, чтобы накручивать в своих КСК ежемесячные платежи и сеять смуту среди собственников.
В нынешней ситуации – дело не пустяшное, легкомысленно создавать проблемы там, где их можно избежать, не потратив при этом ни тиына из казны.
Срок годности
Прежде чем перейти к основной теме: как не допустить воровства ваших денег председателями КСК, хотим напомнить тем, кто успел создать у себя в доме ОСИ (объединение собственников имущества), что срок годности подписи у новых руководителей истек. Дело в том, что сейчас срок полномочий у председателя ОСИ составляет один календарный год, это означает, что любой подписанный ими документ по истечении этого срока становится недействительным.
Мера, заложенная разработчиками новой редакции Закона “О жилищных отношениях”, замечательная, нами она всячески поддерживается. Сейчас новые избранники в ОСИ не имеют возможности, как в случае с КСК, заволокитить процесс созыва годового отчетного собрания собственников, им придется докладывать о расходах и видах работ по дому, чтобы выставить свою кандидатуру на переизбрание, подтвердив тем самым свою легитимность. Это хорошо и служит еще одним барьером на пути хищений денег собственников председателем и быстрой возможностью исправить ошибку, если владельцы недвижимости промахнулись с выбором. Поэтому не стесняемся проводить отчетно-перевыборные собрания и не шалим.
Уменьшаем расходы на содержание дома
Тему уменьшения расходов на управление и содержание общедомового имущества мы крутили со всех сторон за эти 2 с лишним года, причем рассматривали их как для новых структур ОСИ и товариществ, которых сейчас запугивают непомерным ростом трат из-за ухода от КСК, так и в этих самых кооперативах. В конце материала мы вам приведем список статей, касающихся схем экономичного формирования расходов объединений и товариществ, которые вы сможете прочесть на нашем caravan.kz. А сейчас о том, как доживать последние месяцы внутри кооперативов, если общее собрание по смене власти в доме провести никак не удается.
Первое и главное правило – свести все расходы до минимума. Платим столько и тем, кому не платить не имеем права, либо делаем это вынужденно из соображений безопасности и гигиены. Нравится вам председатель КСК или нет, но заработную плату платить ему придется, обязательными являются все платежи в бюджет: индивидуальный подоходный налог (ИПН) с заработных плат, социальный налог, социальные отчисления, ОСМС и пенсионные взносы, если ваш глава кооператива еще не пенсионер. Если у вас в КСК бухгалтер на зарплате, то весь перечень платежей обязателен и для него. В случае, когда кооператив находится на бухгалтерском обслуживании, платим только сумму по договору.
Никуда не деться до расставания с КСК от оплаты услуг банка – они включают комиссию за обслуживание расчетного счета, комиссии за снятие наличных и платежи сторонним организациям или в бюджет.
Сократить перечень расходов на “управление общедомовым имуществом”, так он выделен государством в методике расчета сметы расходов, сложно, разве что меньше тратить денег на закупку канцтоваров и бумаги.
Важно помнить, что “Управленческие расходы” составляют только 30 процентов от размера ежемесячного платежа, не более! Для примера, ежемесячный платеж на управление и содержание общедомового имущества в доме составляет 25 тенге за квадратный метр, значит, “Управленческие расходы” в нем равны – 7 тенге 50 тиынов за квадратный метр.
Теперь разбираемся с “Расходами на содержание общедомового имущества”. Вот здесь уже есть где разгуляться. У вас сухой подвал, наводнений в регионе не наблюдалось последние 100 лет, крысы и мыши по двору не бегают, тогда зачем включать в тариф расходы на: “пункт 1) дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума…”. Цитата нами приведена из нормативного документа, обязательного для использования всеми КСК, ОСИ и ПТ страны для расчета сметы расходов на год. Наши постоянные читатели его хорошо знают: “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”.
Нет смысла закладывать расходы “на текущий ремонт” , если председатель КСК не предоставил вам дефектный акт на основании результатов осмотра состояния дома, или же дефекты незначительны и могут подождать смены власти. В любом случае эту статью расходов можно существенно поужать.
Аналогично стоит подойти к мероприятиям по противопожарной безопасности: огнетушители на месте, срок годности в порядке, надписи, схемы эвакуации висят в доступных местах, ну так и тратиться на это не стоит. Но не жадничаем – безопасность превыше всего, смотрим на статью расходов внимательно, подходим разумно и осторожно к сокращению.
Присмотреться на предмет сокращения стоит к работам: “Приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета…”. Как правило, обслуживание общедомовых приборов входит в тариф сервисной организации, которая обслуживает внутридомовые инженерные сети: отопление, водоснабжение (горячая и холодная вода), электрика и аварийное обслуживание всего этого хозяйства. В некоторых КСК этот тариф выделен отдельно в квитанции, в Алматы, например, он колеблется от 8 до 11 тенге за квадратный метр. Поэтому для принятия решения вам придется посмотреть договор с вашей обслуживающей компанией, где перечень их работ по домам должен присутствовать обязательно. Если сервисное обслуживание по общедомовому прибору учета входит в их тариф, то и ладно, если нет, то никто не мешает вам перенести их на другой срок после ухода от КСК. Избавляться от самой сервисной организации не имеет смысла на время перехода, себе дороже, тем более что на них лежит весомая часть ответственности за состояние дома: “техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции) и оборудования объекта кондоминиума…”. Да, чуть не забыла, эти ребята обязаны заниматься еще одним архиважным делом: “Подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду…”. Поэтому проверяем договор и на этот вид работ.
Санчасть сокращаем или нет
Санитарная часть в расходах вызвала полемику у наших читателей, они не понимали, зачем в методике дважды писать вроде бы об одном и том же. Нам даже пришлось посвятить этому отдельный материал. Когда вы начнете взвешивать, где стоит сокращать расходы, а где нет, то обязательно наткнетесь на эти 2 пункта. Первый: “4) обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума…”, он касается уборки в подъездах, как правило, оплата сейчас выведена отдельной строкой в квитанции и средства идут напрямую сервисной организации, специализирующейся на уборке помещений. Понятно, что здесь ни добавить ни прибавить. На чем могут зарабатывать собственники жилья в многоквартирных домах
Второй вид работ: “5) обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение, посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши)…”. Очевидно, что речь идет о работе дворников, которые, как правило, входят в штат кооператива, поэтому на их зарплате и налогах не разгуляешься, а вот с высадкой растений, побелкой и прочими красивостями можно подождать до дня освобождения вполне.
Закон “О жилищных отношениях” через методику устанавливает еще 3 вида платежей, сократить которые не получится. Речь идет об: “7) обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущему ремонту и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов)”; “10) оплату коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений”, “12) техническое обслуживание домофонного оборудования…”. В квитанциях коммуналка входит в тариф, перечисляемый на счет КСК, а 2 других, как правило, идут напрямую поставщикам. Экономят в этом случае только те, у кого нет лифта, либо те, кто не желает устанавливать у себя домофон.
Размер “Расходов на содержание общедомового имущества” может составлять не более 70 процентов в общем тарифе ежемесячных платежей, но вот потрудиться над расчетами вам придется.
Самая любимая уловка председателей КСК для оболванивания собственников – внести путаницу, они никогда не суммировали все виды расходов в единый тариф, а размазывали их по всей квитанции, из-за чего собственникам казалось, что они мало платят КСК на содержание общедомового имущества.
Именно этим низким тарифом они сейчас хлестаются перед чиновниками и неискушенными владельцами недвижимости, сознательно вводя всех в заблуждение. На самом деле, если вы суммируете все перечисленные нами виды расходов в единый тариф, то получите и 70 тенге за квадратный метр, и 120 тенге за квадратный метр. Иными словами, уже сейчас управление и содержание общедомового имущества влетает вам в тиыночку.
Ну о тех местах, где можно сэкономить, мы вам рассказали, принять решение о размере любого платежа имеют по закону только собственники, поэтому всё в ваших руках. В заключение обещанные ссылки на материалы на сайте caravan.kz:
Методика расчета сметы расходов (“КАРАВАН” от 7, 14 и 21 февраля 2020 года);
Методика расчета минимального размера акиматами (“КАРАВАН” от 6 марта 2020 года);
Как вернуть назад свое при переходе из КСК в ОСИ или простое товарищество (“КАРАВАН” от 10 апреля 2020 года);
Как выявить хищения председателем КСК перед сменой власти (“КАРАВАН” от 30 апреля 2021 года);
Как сэкономить на платежах ОСИ и товариществу (“КАРАВАН” от 15 октября 2021 года);
Как сэкономить на платежах ОСИ и товариществу – 2. (“КАРАВАН” от 22 октября 2021 года).
АЛМАТЫ