Ситуация, в которой оказались собственники одного из алматинских КСК, типична, не было недели, когда бы мы не получали жалобы на какого-нибудь председателя, не желающего показывать документы или устанавливающего незаконные платежи. В случае наших героев нарушений собралось так много, что, как это ни прискорбно, впору издавать пособие по выживанию.
Есть два варианта
Если в двух словах, то дама, возглавившая несколько лет назад кооператив, так облюбовала свое кресло, что никак не желает его покидать. Все попытки сместить выскочку заканчиваются для инициаторов провалом: регулярно появляются протоколы некоего общего собрания собственников, на котором она якобы была переизбрана. Естественно, что дама препятствует любым телодвижениям недовольных, способным хоть как-то бросить тень на ее светлый образ, оттого и отказывается знакомить с документами, банковскими выписками, а также проводить аудит.
Для большей безопасности ввела в штат юриста для представления КСК в суде.
Ну и по мелочи: не заключила договор на аренду помещения, не включила платежи по нему в отчет о доходах и расходах средств по управлению общедомовым имуществом, летом перекрыла воду в домах, где проживают особо дерзкие собственники, так что все их цветники погибли, не дает сведений о количестве и номерах банковских счетов, ревизионную комиссию “избирает” сама. Вроде бы все перечислила… Троллинг по ЖКХ-овски: как председатели КСК могут сводить счеты с критикующими их жильцами
По-хорошему здесь есть два решения: первое – провести собрание собственников в вашем доме самим и выйти из состава КСК.
Вы можете создать кооператив в отдельно взятом доме или объединиться с другим КСК, где председатель не такой жадный и глупый. Второй путь – дождаться принятия поправок в жилищное законодательство, которые сейчас находятся в парламенте. В этом случае ваш дом сам собой станет сам себе хозяин и господин, только называться он будет не кооперативом, а объединением собственников имущества (ОСИ).
Кто не знает, в ближайшие месяцы должны будут вступить в силу поправки в жилищное законодательство, которые изменят конфигурацию в этой сфере. Кооператив собственников квартир как институт управления общедомовой собственностью будет упразднен, все существующие КСК будут ликвидированы, а вместо них на базе каждого многоквартирного дома будет создано ОСИ.
Выбранный властями принцип их деятельности не плох: один дом – один банковский счет – одно ОСИ.
Собственники могут управлять общедомовым хозяйством сами, избрав орган управления и председателя, либо, избрав председателя, передать управление управляющей компании.
Развивать тему плюсов и рисков новой системы не станем, мы писали об этом не раз, да и неплохо было бы посмотреть на окончательный вариант, который примут депутаты.
Но вернемся к нашей истории: второй путь не такой хлопотный, как первый, но придется подождать. Параллельно, не дожидаясь исхода общего собрания или появления закона, вы можете подать иск в суд о принудительном истребовании документов. В нем необходимо указать, когда вы обращались, какие документы и за какой период просили предоставить. Если вы обращались к председателю по телефону или в устной форме, придя в офис, то тогда необходимо предварительно направить заявление в письменном виде. Можно назвать документ досудебной претензией, где перечислить, какое количество раз вам было отказано в священном праве собственника знать всё, что касается финансов КСК, и потребовать в срок до такого-то числа предоставить такие-то документы за такой-то период.
Умный управдом отреагирует правильно и сам вам всё покажет, и даст снять копии, неумный пойдет в немой отказ, ответа вы от него не получите.
Заявление и судебную претензию нужно иметь в двух экземплярах, один отдаете, на другом – управдом или кто-то из органа управления ставит дату, свои ФИО, должность и подпись в получении. Отказываются брать – не проблема, отправляете их экземпляр по почте заказным письмом с уведомлением. Не получили требуемое в указанный вами срок – прилагаете копии заявления и почтовой квитанции к иску и подаете в суд.
Очень подробно о том, как выйти из КСК (“КАРАВАН” от 6.11. 2015 г. “Имею право. Как сменить КСК?”) и как истребовать документы (“КАРАВАН” от 28. 04. 2016 г. “Как правильно судиться с КСК и победить”), мы писали ранее, с материалами вы можете ознакомиться на нашем сайте caravan.kz. Добавим лишь несколько слов.
Не верьте, если вам будут говорить, что не могут что-то показать, потому что не имеют право по такому-то закону.
Вранье, нет законов, которые бы запрещали вам знать, сколько денег поступило на банковский счет и куда они были потрачены. Выше Конституции РК законов нет, а п. 3 ст. 18 говорит однозначно: “Государственные органы, общественные объединения, должностные лица и средства массовой информации обязаны обеспечить каждому гражданину возможность ознакомиться с затрагивающими его права и интересы документами, решениями и источниками информации”.
Заплатите за меня
Теперь о появлении юриста. Желание дамы понятно, похоже, нарушает закон она часто и много, а иначе зачем включать юриста в штат. Защищать себя в суде управдом имеет право, а вот вешать расходы на собственников – нет. Весь перечень расходов на содержание общедомового имущества утвержден правительством и содержится в “Методике расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума” (приказ и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 г. № 246). Никаких юристов, как вы догадываетесь, там нет. Это относится к дополнительным расходам. Данная категория требует в соответствии со ст. 50 Закона “О жилищных отношениях” соблюдения обязательной процедуры: “Дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их письменного согласия”.
Иными словами, каждый собственник должен дать письменное согласие на наем юриста для защиты председателя в суде. Если говорить о штате, то включены в него могут только те специалисты, расходы на которых предусмотрены методикой. Например, бухгалтер или дворник.
Если же говорить о самопроизвольном появлении ревизионной комиссии, то прежде всего хочу предупредить тех собственников, которые поддаются на уговоры нечистых на руку председателей. Вы наравне с воришкой несете уголовную ответственность за достоверность сведений, указанных в ваших отчетах, и ваша подпись на годовом отчете о расходовании средств на содержание общедомового имущества стоит вполне реального срока.
Конечно, ревизионная комиссия избирается на общем собрании собственников. Мы уже как-то писали, что один из эффективных способов борьбы с воровством председателя КСК – это войти в состав комиссии, поэтому и тащат они туда своих. Но противодействие здесь простое: если данные граждане не были избраны на общем собрании собственников, то в судебном порядке необходимо опротестовать решения по протоколу. Основание – собрание не проводилось, подписи подделаны и так далее. Аналогичная процедура и для не желающего уходить управдома, переизбирающего себя чудесным образом.
И в заключение история со сдачей в аренду помещения, находящегося в доме наших героев. Подобные вещи без разрешения самих собственников никакой председатель делать не имеет права. Если в двух словах, то орган управления, к которому управдом имеет прямое отношение, имеет право проводить общие собрания, оформлять протокол по вынесенным решениям и следить за их исполнением (подпункт 2-1 “Орган управления объектом кондоминиума осуществляет следующие функции..”. Ст. 42 Закона “О жилищных отношениях”). А вот права собственников закреплены иные: “На собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума” (ст. 42-1 Закона “О жилищных отношениях”). Разница очевидна и не требует разъяснений, как, впрочем, и то, почему дама из истории наших героев не захотела проинформировать их о том, что она сдала в аренду помещения и получает там денежки. Взыскания задолженности перед КСК или коммунальщиками рассматривается не судами, а нотариусами: что делать
Пару слов также скажем о роли банков в деятельности управдомов. Не первый раз наши читатели возмущенно вопрошают, куда смотрят финансисты и как только они могли дать доступ к банковским счетам этому/этой негодяю(-йке).
Эмоции лично мне понятны, но нужно знать, что ни один банк в Казахстане не обладает такой властью и не наделен функциями правоохранительных органов, а именно: проверять достоверность подписей в листах учета либо в самом протоколе. Существует законодательно установленный регламент, если им принесли документ с подписью первого лица и печатью, заявитель при себе имеет удостоверение личности с ФИО, указанными в этой бумаге, то и все дела. Добавлю, что аналогичная процедура предусмотрена и для внесения изменений в квитанции. Председатель КСК приносит протокол собрания, точнее, его копию, в компанию, специализирующуюся на формировании счетов, пишет заявление на внесение изменений – и привет, в следующем месяце собственники увидят другие тарифы либо новые платежи. Нравится собственникам или нет, но таковы правила.
Алматы