Вначале рабочая комиссия, созданная акимом Алматы, подготовила и направила в Астану очень толковые поправки в законодательство по реформированию ЖКХ, а теперь почти в полном объеме внесла их в новые правила содержания жилых домов. Местные председатели кооперативов в подавляющем большинстве своем уже высказали свое “фи” нововведениям, а вот для собственников они “что надо”.
Сам документ называется “Правила содержания жилищного фонда”, утверждены они решением ХХI сессии маслихата города Алматы VI созыва от 15 сентября 2017 года № 151. Привожу официальное название целиком: так будет легче искать правила в базе министерства юстиции и так вы будете ссылаться на них в суде, если у вас председатель недогадливый. Данные правила относятся к нормативно-правовым документам и являются доказательством в суде, так что не отвертится голубчик. Нашим читателям, живущим в других регионах республики, название поможет отыскать аналогичные документы в своих маслихатах, именно они утверждают все эти вещи. В любом случае ознакомление с нововведением алматинских властей никому не повредит, а даже, наоборот, сослужит хорошую службу.
Общее собрание и опрос
Теперь о тех предложениях и поправках в законодательство, которые рабочая группа из Алматы подготовила и передала в Астану и которые нашли отражения в принятых местным маслихатом правилах.
Прежде всего, внесено уточнение, перекрывшее лазейку ухода от ответственности для недобросовестных управдомов, любивших в судах рассуждать, мол, раз дом не зарегистрирован как объект кондоминиума, то и Закон “О жилищных отношениях” на них не распространяется: “На кондоминиумы, не зарегистрированные в органах юстиции, распространяются требования настоящих правил. Отсутствие регистрации объекта кондоминиума является неисполнением требований настоящих правил”. По сути, новые правила и повторяют, и дополняют, и конкретизируют статьи Закона “О жилищных отношениях”. Например, председатель общего собрания собственников и председатель кооператива не одно лицо: “Пункт 17. Для ведения собрания избираются председатель, секретарь и ответственное лицо за подсчет голосов из числа собственников помещений (квартир)”.
Не менее важно запомнить требования, которые прописаны в новых правилах для оформления листов регистрации участников общего собрания, а также протоколов и листов письменного опроса.
Именно этими бумажками в суде любят прикрывать свои грязные делишки недобросовестные председатели, представляя непонятно к какому собранию и по какой повестке листы регистрации с липовыми подписями. Теперь правилами установлены требования, затрудняющие возможные манипуляции: “Пункт 18… Лист регистрации должен содержать повестку собрания, дату проведения собрания, адрес собственников помещений (квартир) с указанием анкетных данных (фамилия, имя, отчество, адрес собственника), а также графу подпись собственника помещений (квартир). Пункт 28. Протокол собрания собственников помещений (квартир) прошивается вместе с листами регистрации и пронумеровывается. Протокол собрания подписываются председателем, секретарем и ответственным лицом за подсчет голосов, а также доводится до сведения всех собственников. В случае, если собрание проводится по ежегодному отчету, протокол собрания дополнительно подписывается членами ревизионной комиссии”.
И еще одно дополнение, которое здорово может помочь собственникам в случае неадекватного поведения управдома: “Пункт 12. Собрания собственников помещений (квартир) вправе проводиться с применением аудиовидеофиксации”.
Если ситуация настолько разгорячена, что хоть святых выноси, то собственники имеют право пригласить для участия в общем собрании представителей правоохранительных органов для наведения порядка, так сказать.
В свое время при обсуждении поправок в рабочей комиссии было много споров о сроках проведения письменного опроса собственников. Действительно, в Законе “О жилищных отношениях” временного ограничения нет, чем, ясно дело, пользуются жулики из КСК, был или не был проведен опрос, в какие сроки, поди разбери, собственникам в лучшем случае вываливают нужный управдому результат – и привет. Теперь в правилах установлены ограничения – 45 дней. Скажете, много, конечно, много, если в кооперативе только один-три дома, а вот если в нем сто домов, то времени только-только. Тем более что охват участников в 2/3 от общего числа собственников никто не снимал.
Переход в другой КСК
Нужно сказать, что в новых правилах впервые четко прописан алгоритм перехода многоквартирного жилого дома из одного кооператива в другой. К слову, это может быть и не кооператив, а управляющая компания, как собственники захотят, но порядок передачи имущества, денег и документации один и тот же. Никакого обнуления денег на банковских счетах, как любят говорить управдомы, в этом случае нет и не может быть, все деньги как на текущем, так и на сберегательном счете (накопления на капитальный ремонт) должны быть перечислены на счета нового органа управления дома.
Сама процедура передачи дома с баланса на баланс, так это называется официально, должна производиться новым и старым председателями, а не инициативной группой собственников, проводивших собрание.
Поскольку в ее основе лежат нормативно-правовые акты, действующие на территории Казахстана, то и применима она для всех КСК независимо от места их расположения и будет полезно ее знать всем нашим читателям.
“Пункт 50. Вновь избранный орган управления направляет письмо предыдущему органу управления о необходимости передачи основных средств и документации. К письму прилагается заверенная органом управления копия протокола общего собрания собственников помещений (квартир). Переход из одного органа управления в другой орган управления осуществляется в течение тридцати дней путем составления акта приема-передачи основных средств и документации финансово-хозяйственной деятельности. Акт приема-передачи основных средств и документов финансово-хозяйственной деятельности включает в себя следующую информацию:
сведения о передаваемых жилых домах (количество квартир, общая площадь жилого дома, балансовая стоимость жилого дома, износ жилого дома, год проведения текущего и капитального ремонтов, ремонт общего имущества объекта кондоминиума, техническое состояние общего имущества объекта кондоминиума); Имею право. Как сменить КСК?
перечень передаваемого оборудования (общедомовые приборы учета, лифты, подъемники инвалидные, автоматизированные тепловые пункты и т. д.);
остаток денежных средств на текущем и сберегательном счетах на момент передачи жилого дома;
данные о лицах, имеющих задолженность по расходам на содержание жилища и коммунальным услугам;
инвентарные дела на передаваемые жилые дома;
договоры с поставщиками коммунальных услуг;
договоры по сдаче в аренду мест общего пользования;
финансовые документы (банковские договора, ведомости по заработной плате);
протоколы собрания собственников помещений (квартир), ежеквартальные, ежегодные отчеты за последние три года;
отчеты о проведенных работах с подтверждающими затраты документами;
иные документы по требованию собственников помещений (квартир).
Для составления акта приема-передачи принимающая сторона создает рабочую группу, в состав которой входят представители органов управления, представители технической комиссии, представители ревизионной комиссии передающей и принимающей сторон, представители сервисной компании, обслуживающей жилой дом. Рабочая группа проводит обследование технического состояния общего имущества объекта кондоминиума и передаваемого оборудования. По окончании обследования составляется дефектный акт.
Для передачи финансовых документов истребуется выписка из банков второго уровня об остатке текущего и сберегательного счетов. Акт приема-передачи должен быть прошит и пронумерован, подписывается руководителем органа управления, бухгалтерами передающей и принимающей сторон. Данный пункт распространяется на все случаи изменения форм управления объектом кондоминиума и смены председателя кооператива собственников помещений (квартир)”.
Не захотят передавать, будут делать это принудительно в судебном порядке. К слову, за обнуление банковских счетов тоже придется ответить, на языке Уголовного кодекса это называется “хищение чужих вверенных средств”, а денежки собственникам вернуть.
Имеется подобное требование и в новых правилах, только называется оно помягче “нецелевое использование”: “Пункт 86. Орган управления обязан возвратить денежные средства, использованные на цели, не согласованные на общем собрании собственников помещений (квартир)”. Причем правилами запрещено, и это также является предложенной поправкой в законодательство. "Пункт 85. В случаях разрешения споров между органом управления объектом кондоминиума и собственниками помещений (квартир) по вопросам смены органа управления или его руководства в судебном порядке орган управления объектом кондоминиума не вправе относить судебные расходы на денежные средства собственников помещений (квартир)".
Ну и в заключение проинформируем вас с еще одним важным аспектом – ознакомление собственников с документацией КСК: “Пункт 61. Орган управления обязан обеспечить доступ собственникам помещений (квартир), должностным лицам жилищной инспекции и ревизионной комиссии к документам объекта кондоминиума для ознакомления”.
Это особенно актуально в тех случаях, когда как такового офиса у КСК нет, а документы председатель хранит у себя дома, вход в который охраняется Конституцией РК (неприкосновенность жилища).
Теперь не хочешь пускать в дом – ищи помещение и неси все документы туда. И снова мы повторяем, что собственник имеет право ознакомиться со всеми документами, включая выписки о движении средств на банковских счетах КСК, в новых правилах пункта 84.
Об остальных важных для собственников переменах читайте в ближайших номерах “КАРАВАНА”.
Алматы