Вначале традиционно сама история.
Ничего сверхнеобычного не произошло: в доме, где живет наш герой, от времени рухнул козырек над входом в подъезд.
Жильцы подали в правление кооператива заявку на возведение нового, и спустя какое-то время оттуда пришел ответ: козырек вам будет построен за… два миллиона тенге.
Здесь нужно оговориться, мой собеседник не уточнил – два миллиона за три подъезда или два миллиона за один. Однако архитектурный размах налицо, два миллиона – сумма, достаточная для того, чтобы залить крышу в трехподъездном доме, а здесь какой-то козырек.
Наш герой и его соседи тоже люди грамотные, оплачивать подобный экзерсис отказались и, не дожидаясь милости от управдома, своими силами починили и установили на место старый козырек. Вроде бы истории конец, но нет.
Утром одного не очень доброго дня увидели они под окнами людей, копошащихся вокруг их козырька. Когда стали расспрашивать, кто они и зачем здесь, те ответили, мол, мы – мастера, меняем вам козырек.
Понятно, что собственники – в бутылку: мы же отказались, нам вашего козырька не надо, а те стоят на своем: председатель КСК поручил, ничего не знаем, будем возводить.
Слово за слово, разговор вышел жестким, хоть и с трудом, но отбить дорогостоящую и ненужную акцию добра все же удалось. На этом пока все остановилось. Как отстоять свои права в КСК: пошаговая инструкция
Именно пока, потому что вопрос оплаты приобретенных материалов (ведь не из воздуха же вознамерились мастера сколотить новый козырек), а также уже проведенных работ обязательно встанет. Причем при подобной манере ведения дел тамошнего председателя никто никого ставить в известность не будет, просто деньги снимет с их банковского счета – и привет.
Поэтому совет первый: если подали заявку в письменном виде и вас не устроило предложение органа управления, обязательно подавайте письменное заявление на отзыв заявки с указанием причины отказа либо письменный отказ от предложения, все эти бумажки пройдохам будет очень трудно преодолеть и вот так нахрапом впихнуть вам историю на два миллиона.
Запах суда
Теперь о том, как действовать, если председатель решил снять деньги, как нами описывалось выше. Трагедии в том нет, просто хлопот будет много.
Начнем с определения: является козырек общедомовым имуществом или нет? Закон “О жилищных отношениях” в статье 2 дает такое определение общему имуществу: “п. 39) жилой дом (жилое здание) – строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом…”. Козырек вполне “иная часть”, так что без вариантов. Значит, в отношении него действует статья 42-1: “п. 2. Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы:… 6) связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определением суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете…”.
Никто ведь не будет спорить, что полная замена козырька является капитальным ремонтом, тогда где общее собрание собственников, где их одобрение, где утверждение сметы расходов? Общее собрание было? Нет? До свидания.
Но если все так просто, то почему в подзаголовке говорится о суде? Потому что только очень жадный и неумный управдом будет переть танком, зная, что проживающие здесь собственники будут жестко стоять за свои интересы и свой кошелек. Поэтому не приходится исключать вариант рассмотрения дела в суде, вот тогда и ссылаться на статью 42-1, пункт 2 – отсутствие у председателя оснований для приобретения материалов либо заключения с кем бы то ни было договора на проведение работ.
Наличие заявки не является аналогом проведения общего собрания собственников.
Собственники изъявили желание – председатель обязан рассмотреть возможность, прежде всего финансовую, замены козырька или козырьков.
Найти подрядчика, запросить у него проект и смету, собрать общее собрание собственников – жильцов данного дома, вынести для принятия ими решения полученные проект и смету, большинство отказалось, хотят некрасиво и дешево – их право. Орган управления обязан найти некрасиво и дешево.
К слову, сейчас начало года, и по идее (читай: закону) должно пройти отчетное ежегодное собрание, на котором в том числе по закону собственникам должна быть представлена на утверждение годовая смета расходов. Так вот включить в смету данный вид расходов можно только в том случае, если собственники ранее одобрили проект и смету. Всунуть незаконно под шумок новую статью, конечно, возможно, но тогда и отменить ее в судебном порядке тоже можно. Тем более если кооператив состоит из нескольких десятков домов, а расходы касаются собственников конкретного дома. Троллинг по ЖКХ-овски: как председатели КСК могут сводить счеты с критикующими их жильцами
Кратенько резюмируем: заявка – не основание для того, чтобы повесить на собственников два миллиона за здорово живешь.
Махинации со сметами уйдут в небытие
Теперь о раздутых сметах. Пожалуй, это самое распространенное явление в строительстве и ЖКХ. За их счет живет уйма народа от председателя до… вам и не видно будет. Поэтому, увидели на дверях в подъезде объявление о грядущем собрании, где в повестке указаны темы утверждения какого-либо проекта или работ, их сметы, смело идите в орган управления и требуйте документы для ознакомления, причем не так чтобы где-то там на краешке стула посидеть у них в каморке и почитать, а копии этих документов.
Ваше право защищено Конституцией РК и Законом “О жилищных отношениях”.
Не устаем восхищаться и цитировать: “Каждый имеет право свободно получать и распространять информацию любым, не запрещенным законом способом. Перечень сведений, составляющих государственные секреты Республики Казахстан, определяется законом (статья 2 Конституции РК). И, конечно же, статья 42-1 Закона “О жилищных отношениях”: “п. 4. Собственники помещений (квартир) до проведения собрания имеют право ознакомиться у его инициаторов с материалами, необходимыми для принятия решений”.
Получили копии, отлично. Покупаем у себя в городе издание, это может быть журнал или бюллетень, где опубликован перечень строительных работ и их стоимость. Если не нашли печатного варианта, попробуйте найти подобный сайт в Интернете. Берете смету, читаете строку с названием вида работ и ищете в бюллетене аналогичный вариант, после сравниваете стоимость. Уверяю вас, это занятие захватит и увлечет вас целиком, а разница цифр так и вовсе потрясет ваше воображение. Вспомните, у наших героев неумный и жадный председатель запросил два миллиона тенге за козырек, если вы держите смету и бюллетень в руках, то ваш ничем не лучше.
Идем дальше. Почитали, провели анализ, вывели размер завышения сметы, обсуждаете результаты с соседями. Вам нужны сторонники и единомышленники. Пришло время общего собрания, берете слово и доводите до сведения остальных собственников выявленные суммы завышения сметы.
На возражения типа "мало ли что там написано" говорите, что данный бюллетень, а также информация со специализированных сайтов расцениваются судом как доказательства. Если суд считает данные сведения достоверными, то и всем остальным не стоит сомневаться.
К слову, подобными сайтами и бюллетенями пользуются профессиональные конторы, специализирующиеся на подготовке смет. Эту информацию рекомендуем запомнить, она пригодится в тех случаях, когда нерадивые соседи отказываются компенсировать внеочередной ремонт, сделанный по их вине, или, наоборот, с вас решили взять много лишнего, а также при любых других конфликтных ситуациях, где договориться не получается.
Итог голосования собственников известен, вряд ли они захотят платить втридорога, но, повторю, это не снимает с председателя обязанности найти поставщика, который окажет вам данную услугу, хотя точнее будет сказать, не снимает обязанности умерить аппетит.
Раз мы заговорили о завышенных сметах, то самое время обратиться к депутатам. Напомню, что сейчас в парламенте обсуждаются поправки в жилищное законодательство. Махинации со сметами уйдут в небытие, если законодательно будет введен запрет на снятие наличных средств на сумму, превышающую 5 МРП в месяц. 12 625 тенге – сумма, достаточная для того, чтобы накупить ветоши, метел, гвоздей, канцтоваров и прочей мелочевки за глаза. В противном случае собственники на едином сайте будут видеть только одну операцию на их банковском счете – снятие наличных. Дальнейший контроль с помощью электронного ресурса, как мы все этого хотим, будет невозможен.
Сейчас в большинстве КСК процветает именно такая схема, в начале месяца председатель снимает все деньги наличными, и далее… никому не известно.
Всем хотелось бы, как это и задумано разработчиками, отслеживать все банковские операции в онлайне, не давая возможности пройдохам нивелировать законодательные нормы. Как заставить председателей КСК открыть тайны собственной бухгалтерии
Однако это не единственный финансовый вопрос, требующий вмешательства парламента.
0,02-кратный размер МРП на капитальный ремонт – сумма неподъемная для большинства семей.
50 тенге 50 тиынов за квадратный метр – это 2 тысячи 121 тенге в месяц для семьи, проживающей в двушке 42 квадратных метра. Сегодня это в два или три раза больше, чем ежемесячный платеж на расходы на содержание общедомового имущества. Помимо этого, нынешний показатель не учитывает разницу стоимости жизни и строительных работ в регионах. Поэтому самое время исправить ошибку предшественников и войти в историю здравомыслящими избранниками, получившими признание народа.