Способ законного “отъема”
Эти “боевые” сводки редко попадают в прессу, и даже на прямой вопрос, который мы задали некоторым банкам о том, сколько недвижимого имущества изъято за долги, они предпочли отмолчаться. Впрочем, объемы проблемы можно увидеть, зайдя на сайты банков и найдя разделы по продаже залогового имущества. Они внушительные. Понятно, что заемщик не справился с платежом, и банк продает залоговое имущество, чтобы покрыть долг. Но вопрос больно уж щепетильный. Что делать, если это единственное жилье, в котором проживает семья с детьми… Юристы, которые ведут дела, связанные с кредитами, считают, что банки сегодня проводят слишком агрессивную политику по отношению к заемщикам. Мало того, им выгодны проблемные кредиты.
– У нас идет вал обращений от людей, которые остаются без жилья. В случае просрочки по ипотеке банки готовы сразу же реализовывать жилье, даже если оно единственное, – рассказывает директор международной юридической компании Есентай БУТИНБАЕВ. – Никто не задается вопросом, как быть им, куда идти. Судебные исполнители руководствуются своими нормативными документами, и там статус “единственного жилья” не прописан. Если человек выходит на просрочку, банк отправляет уведомление заемщику, просит закрыть просрочку, в случае неисполнения в течение месяца банк будет проводить процедуру внесудебной реализации. Человек должен обратиться в ЦОН и написать отказ от внесудебной реализации. Но об этом не знает большинство заемщиков. И вскоре человек получает уведомление, что его жилье выставляют на торги, понятно, что он в шоке. Если заемщик все же пишет заявление об отказе от внесудебной реализации, то банк подает на него в суд. При этом срок просрочки кредита в среднем может составлять от 2 до 6 месяцев. Но когда заемщик берет кредит, он не знает, что может лишиться жилья так быстро при возникновении затруднительных ситуаций с выплатами. Эти сроки не прописываются в договоре, они существуют во внутренних документах банка.
Мнение юристов: “Людей запугивают”
Примеров по выселению людей из единственного жилья очень много.
– Мы весь день можем рассказывать истории, как выселяют людей, у нас на руках ситуация по всему Казахстану, при этом людей запугивают, идет давление, – сокрушаются юристы компании. – Коллекторские компании, также зарабатывающие свой процент на людской беде, действуют, нарушая закон. Могут прийти на работу, устроить скандал. Был случай, после которого заемщика уволили, и он вообще лишился возможности делать выплаты. Или другой пример агрессивности некоторых банков: если заемщик не делает выплат, они могут снимать всю его зарплату в счет платежа. Хотя по закону они могут взять только 50 процентов, ведь человеку надо жить на что-то. У нас же принцип – оплати кредит и умри с голоду!
По аналогичным делам компания ведет сотни процессов по всей стране. Но мы, обычные люди, постоянно слышим, что банки готовы идти навстречу клиенту. И даже предоставлять заемщикам льготные каникулы – но и на это юристы смотрят скептически.
Льготные каникулы или кабала?
Ипотека – заем долгосрочный, и в жизни бывает всякое, даже если человек берет его с твердой уверенностью в своих материальных возможностях. В случае проблем с выплатами банки предлагают так называемые льготные каникулы, когда человеку дают возможность в определенный срок погашать более мелкие суммы. Но юристы считают, что это не помощь, а лишь возможность “глотнуть воздуха перед смертью”.
– На самом деле льготные каникулы – это еще большая кабала для заемщика, – говорит Есентай Бутинбаев. – Ему дают, например, на год возможность платить меньшую сумму, а потом этот остаток закидывают в основной долг. Получается, что идет начисление процента на процент. В сумме, которая прибавляется к основному долгу, уже заложен процент банка. Особенно если это первые годы оплаты кредита, там почти 80 процентов суммы – это проценты банка и лишь 20 – погашение самого долга. В итоге сумма платежа становится намного выше. Поэтому банку это выгодно. Одной заемщице трижды давали каникулы из-за проблем, в результате вместо 60 тысяч, которые она платила, ее сумма ежемесячного платежа стала почти в два раза больше. Разве это помощь? Другой пример: клиент получил кредит около 6 миллионов тенге, в залоге была приобретенная недвижимость. Он выплатил более четырех миллионов тенге и вышел на просрочку. Взял льготный период, ему сделали перерасчет, и выяснилось, что сумма долга стала без малого 7 миллионов. Больше, чем брал человек в кредит. Но по документам все верно, просто у банка такие условия. Человек в шоке, его ввергли в огромную долговую яму.
Неофициальные “схемы спасения”
Люди рассказывают и другие истории про неофициальные “схемы спасения” своего единственного жилья.
В юридическую компанию обратился мужчина, он взял большой кредит и через несколько лет не смог делать выплаты. К сумме долга приросла колоссальная пеня. Понятно, что для решения проблемы требовалось реализовать его жилье, но он договорился с менеджером банка, который вел его дела. За определенное вознаграждение он пообещал не начислять проценты и не передавать квартиру в коллекторскую компанию. Понятно, что это был обман. Потом менеджер ушел из банка, и заемщику начислили всю сумму за время “неофициальных каникул”. Квартира ушла на торги… В общем, проблема изъятия единственного жилья может порождать самые разные и порой незаконные схемы.
Нужно наконец четко определиться с этим вопросом. Общественники предложили создать социальный фонд жилья для людей, которые оказались в такой ситуации… Но и здесь, как выяснилось, свои проблемы.
Арендатор в своей же квартире
– Существует альтернатива реализации залоговой недвижимости – сдача жилья в аренду. В кредитных организациях создаются так называемые социальные фонды жилья, они предусматривают проживание человека в его жилье за незначительную плату на неопределенный срок, – сообщили в АО “Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов”. – Вариант рассчитан на заемщиков, кредит которых обеспечен единственным жильем, а платежеспособность оценивается как критическая.
Но у юридических компаний уже есть жалобы и на этот метод решения проблемы.
– Люди рассказывают, что в одном из банков уговаривают, чтобы они не препятствовали изъятию единственного жилья в счет долга, квартира переходит банку. За это обещают проживание в их же квартире за умеренную плату. Люди живут, а потом вдруг банк меняет свои планы и предлагает им выселиться. Этот вопрос отдан на откуп самим банкам. И никаких гарантий нет, – говорит Есентай Бутинбаев.
Проблема изъятия единственного жилья достигла апогея, о ней заговорил даже Президент страны. А общественные организации предлагают схемы решения проблемы. Возникла идея создать социальный фонд жилья, но уже не в рамках конкретных банков, а общий – государственный фонд, который бы не зависел от конкретной коммерческой структуры. Он может выкупать проблемные кредиты и недвижимость, переведенную на баланс банка, и дать возможность заемщику не лишиться единственного жилья. Общественники предложили выкупать основной долг заемщика с дисконтом 50 процентов без пени и вознаграждения банка, которые автоматически списываются. Залоговые квартиры переходят в собственность государства и считаются социальными на время, пока заемщик не расплатится с государством. Идея хорошая, но будут ли предприняты конкретные шаги по решению проблем? Может, депутатам стоит серьезно продумать этот вопрос и наконец-то развязать этот гордиев узел…
Что такое “единственное жилье”
На этот вопрос “Каравану” ответили в Национальном банке РК:
– На законодательном уровне отсутствует понятие единственного жилья. При этом требует решения ряд спорных вопросов, связанных с затруднительностью подтверждения того, что у заемщика действительно единственное жилье. Например, должно ли учитываться то, что у членов семьи заемщика может также находиться на праве собственности отдельное жилье.