Ипотека набирает силу

Но прошли только три года — и сегодня скептики посрамлены. В стране ширится ипотечный бум, подстегивающий строительную лихорадку. Ипотечный рынок, который в 2000 году оценивался едва ли в 500 млн. тенге, сегодня превышает 30 миллиардов тенге.
Три этапа, которые прошла за эти годы система ипотеки и которые полностью сейчас работают: выдача кредитов банками, приобретение прав требований по выданным кредитам специализированными ипотечными компаниями, и, наконец, выпуск ипотечных облигаций. Таким образом привлекаются инвестиции на внутреннем рынке, которые затем опять идут в систему ипотеки.
Вспомним, что представляли собой ипотечные кредиты в банках три года назад. Во-первых, это были кредиты краткосрочные, не более 3-х лет, во-вторых, практически все кредиты выдавались в иностранной валюте, третье — у них были очень высокие ставки вознаграждения. По валютным кредитам они доходили до 22 процентов, по кредитам в тенге — до 28 процентов годовых.
Сегодня кредиты стали выдаются на срок до 15 лет, кредитование стало осуществляться в национальной валюте, без привязки к курсу иностранной валюты, а главное — резко снизились ставки вознаграждения — до 12-14 процентов в год. Таким образом, ставки уменьшились в два раза.
В систему ипотеки пришли банки — а это первый и очень важный признак стабилизации как финансовой системы в целом, так и системы жилищного кредитования в частности. Практически все серьезные банки Казахстана сегодня включились в гонку за расположение клиентов. Система расширяется — и вот сегодня в стране, кроме банков появились две финансовые организации, имеющие лицензию Национального банка на проведение таких операций.
Кроме того, если ранее ипотека «работала» только в двух крупных городах — Алматы и Астане, то сегодня она действует по всей республике. Ипотечная система охватила всю страну.
Ипотека, пожалуй, один из самых ярких примеров благотворного влияния на экономику здоровой конкуренции. В следующем году максимальный срок кредитования будет увеличен до 20 лет. Постоянно пересматриваются стандарты кредитования в сторону их либерализации. В частности, вначале существовало очень жесткое требование к заемщику о 30-процентном первоначальном взносе от стоимости жилья. Сейчас взнос снижен до 15 процентов. Кроме того, предоставлена возможность вносить в залог свое прежнее жилье в качестве первоначального взноса.
Банки и ипотечные компании идут навстречу клиентам. Недавно стало возможным получить кредит не только на покупку жилья, но и на его ремонт. В следующем году, как предсказывают эксперты на рынке недвижимости, ипотека охватит программу строительства жилья, в том числе и индивидуального, элитного.
Конечно, победной поступи ипотеки способствовали и объективные причины. Однако многое зависело от быстрого решения наболевших вопросов в сфере законодательства. Например — страхование ипотечных сделок. Раньше законом было установлено обязательное страхование жизни заемщика, а в Казахстане работала только одна компания, которая имела лицензию на такого рода страхование. Естественно, что в этой сфере отсутствовала какая-либо конкуренция в части ставок за страхование. В настоящее время реализован проект по страхованию не жизни, а утраты трудоспособности. А здесь уже другие ценовые условия, потому что очень много компаний имеют лицензию на страхование по утрате трудоспособности.
Вот так, «обходным маневром», в этой сфере возникла здоровая конкурентная среда. В результате — гораздо ниже стали тарифы, и у заемщиков появилась возможность выбирать.
Основное достижение за эти три года — это внесение изменений в законодательство. В течение двух лет изменения согласовывались с Национальным банком, Минфином, со всеми министерствами и ведомствами, с парламентом. Долгая, трудная, но необходимая работа. Одним законом были внесены изменения в Гражданский кодекс, другим — во все остальные законодательные акты, касающиеся ипотеки.
В июне этого года законы были подписаны Президентом и вступили в силу, что значительно упростило процедуры получения ипотечного кредита, облегчило жизнь как банкам и ипотечным компаниям, так и, в первую очередь, заемщикам. В целом снято очень много законодательных препятствий, мешающих дальнейшему развитию системы. Это было, конечно, объективно, потому что законодательство писалось давно, когда о системе ипотеки никто не знал. Сейчас ситуация изменилась в корне и участники рынка постарались привести законодательство в соответствие с требованиями сегодняшнего дня.
Сейчас одно из главных направлений работы — упрощение процедур, связанных с государственной регистрацией сделок, как по купле-продаже недвижимости, так и по уступке прав требований по ипотечным кредитам. Правительство тоже пошло на уступки и уже полгода здесь действуют новые тарифы. Раньше тариф за уступка прав требований по кредитам составлял 100 долларов. Сейчас он снижен до 400 тенге и, конечно же, это в конечном итоге отражается на заемщиках, делает кредиты для них более доступными.
Новый этап развития этого рынка начался летом этого года. Был принят новый закон «О рынке ценных бумаг», в котором появилась новое понятие: «агентские облигации». Благодаря льготам, предусмотренным налоговым кодексом для этого вида ценных бумаг многие ипотечные компании эмитировали агентские облигации и смогли дополнительно привлечь огромные средства, а стало быть — и снизить ставку по кредитам. Для сравнения можно сказать, что если год назад плавающая ставка по кредитам составляла 8,6 процента над индексом инфляции, то сейчас она составляет 3 процента. За один год, благодаря выпуску агентских ипотечных облигаций удалось снизить ставку на 5,6 процента.
Итак, локомотив ипотеки набрал хороший темп и можно предположить, что будет дальше. Будет расширяться сегмент потенциальных заемщиков, которые могут получать кредит. Так называемый «средний класс» — вот главный объект ипотеки, и он будет расти. Будет и дальше упрощаться процедура оформления и регистрации в центрах по недвижимости, потому что эта система сейчас все еще сильно бюрократизирована и остается дорогой для клиентов. Многие вопросы трактуются по-разному различными центрами в различных регионах. Эти правила нуждаются в унификации.
Можно предположить, что будет расти конкуренция между банками, не только в Алматы и Астане, но и во всей республике. Сейчас уже есть банки, работающие за 3 процента маржи. А это, в свою очередь, будет способствовать снижению ставок за кредиты.