Сейчас даже не вспомнить, что появилось раньше – кооперативы собственников квартир или западническая манера зашивать кафелем трубы в ванной в так называемые короба. Но тяга к прекрасному захватила казахстанских хозяев недвижимости с такой силой, что в некоторых случаях они даже стали терять связь с реальностью.
История наших читателей как раз о таком случае, и, как вы понимаете, произошла она не в 90-х, а буквально несколько дней назад.
Купили они квартиру без ремонта: к стенам руки маляра прикасались лет десять назад, кафель на кухне и в ванной клали еще при царе Горохе, ну а трубы не скрывали от покупателей своей ржавчины и намерения прорваться в любой момент.
Цену хозяева запросили разумную, с учетом “масштаба трагедии”, так что на сделку наши герои согласились сразу. Более того, именно в таком плачевном состоянии муж видел плюсы подобного приобретения: разруха вся на виду, установить трубы и прочую сантехнику можно качественную, а не пойми какую там тебе прежние хозяева установили, да и сам ремонт можно делать под себя, а не жить в чужом представлении о прекрасном. Подход разумный, жена не сопротивлялась, и позицию благоверного разделяла полностью.
Вскоре после оформления государственной регистрации и запустили они ремонтников в свои новые апартаменты.
Сантехники, как водится, стали смотреть объемы работ и указали приобретателям на дополнительные расходы и сложности – в старой чугунной трубе канализации процесс саморазрушения проходил в аккурат на расстоянии пяти-семи сантиметров от потолка, а это означало, что потолочное перекрытие надо ломать и присоединяться к трубе соседей сверху. Что делать – пошел хозяин договариваться… Всему свой срок. Как правильно отремонтировать дом
Многоточие мною поставлено здесь не для красоты повествования, а включает оно в себя и те печатные и непечатные слова, которые были ему сказаны хозяйкой квадратных метров сверху, и те места, куда ему было предложено идти и поселиться, ну и, главное, демонстрацию непримиримой позиции, от которой наши герои пришли в ступор.
Первым, куда обратились они за помощью, был КСК, председатель, нужно отдать должное, попытался урезонить соседку, но та уперлась и ни в какую: я сама купила квартиру полгода назад, только-только закончила ремонт, почему прежние хозяева не почесались и не поменяли все трубы вместе со мной, а теперь мне прикажете красоту всю сломать, снова жить в грязи-пыли, еще и на дыру в полу любоваться: нет, нет, нет…
Управдом честно признал, что рычагов влияния у него на нее нет, поэтому придется им самим с ней как-то разбираться. Что делать, включили посулы взять все расходы по демонтажу и установке коробов на себя, понятное дело, все работы по перекрытию тоже взялись оплатить сами, но непримиримая соседка встала в позу и… ремонт у наших героев встал.
Общее и частное
Итак, ситуация понятна и, как говорилось выше, знакома, теперь о том, что с этим делать.
Прежде всего, нужно знать, что трубы в квартирах, называемые стояками, и труба канализационная являются не личной или частной собственностью владельца квартиры, а общедомовым имуществом, так как это часть инженерных систем водоснабжения, отопления и канализации, просто они проходят внутри, а не в подъезде.
Смотрим Закон “О жилищных отношениях” п. 24 ст. 2: “Общее имущество – части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности…”. Исторически так сложилось, что советские архитекторы размещали стояки и канализационные трубы не в подъездах, а внутри квартир, из-за этого и сложилось превратное мнение об их частной собственности.
Наиболее въедливые собственники сейчас могут задать вопрос: а почему тогда мы их меняем за свой счет, а не за счет расходов на содержание общедомового имущества или капремонт.
Почему это происходит в вашем кооперативе, мы не знаем, лучше этот вопрос поставить на обсуждение общего собрания вашего КСК. Но такие кооперативы, где это делают за общий счет, в Казахстане есть, просто у них не возникало сложностей одномоментно обеспечить доступ к стоякам в своих домах. Правда, тема у нас сегодня другая, и мы, с вашего позволения, продолжим.
В помощь собственникам, оказавшимся в аналогичной с нашими героями ситуации, в Законе “О жилищных отношениях” имеются еще две статьи.
Статья 38 обязывает владельца квартиры открыть дверь, впустить ремонтников и обеспечить им доступ к вышеупомянутым инженерным системам для их ремонта, единственное условие – его необходимо предупредить об этом за несколько дней: “По получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника”.
Причем если речь идет об аварийной ситуации и вас заливают соседи, то и писать ничего не надо – собственник обязан впустить ремонтников для устранения аварии.
Сама обязанность вытекает из другой статьи под номером 35, часть 2: “Собственники помещений (квартир) обязаны содействовать сохранности и безопасной эксплуатации общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности”. Обращу в очередной раз ваше внимание, что мною не случайно приводятся цитаты из закона и номера статей, делается это для того, чтобы вы самостоятельно могли их использовать по своему усмотрению: при подаче иска или письменного обращения, а также в словесных баталиях с противником, ну и, конечно, были твердо уверены в своих правах.
Письмо счастья
Теперь об алгоритме действий в подобной ситуации.
Первая часть стратегии все же переговорная.
Соседям приводятся статьи закона и говорится о неизбежном его/ее проигрыше в суде. Далее переходите к расходам, которые обидчику придется оплатить:
гонорар юристу в Алматы по такому делу в суде только первой инстанции обойдется тысяч в 50, в суде вы будете доказывать необходимость проведения работ по демонтажу перекрытия части канализационной трубы соседа, а для этого нужно проводить судебную строительную экспертизу, накиньте еще тысяч 30, итого: уже 80 тысяч тенге.
А теперь удар под дых – никакой компенсации за демонтаж короба сосед/ка не получит, так как его установка тоже незаконна, не имеют права собственники общедомовое имущество без согласия остальных членов кооператива в европейскую кафельную красоту зашивать.
Здесь в случае чего на помощь придут инспекторы из местного управления архитектуры. Когда вы услышите возражения в грубой форме: на суд твой чхал – то не верьте, там себя все ведут как пай-детки, а в качестве твердости своих намерений объясните противнику, что решение суда ему придется исполнить, для чего вы намерены обратиться к частному судебному исполнителю. Как найти управу на соседей, делающих незаконный ремонт
Плюсуем его услуги: “Сумма оплаты деятельности частного судебного исполнителя, уплачиваемая в рамках исполнительного производства в зависимости от категории дел, устанавливается в следующем порядке: о выселении и (или) вселении, обязании должника совершить определенные действия и (или) воздержаться от их совершения – с физических лиц 50 МРП, юридических лиц 100 МРП…”. (Постановление правительства Республики Казахстан от 4 мая 2014 года № 437 “Об утверждении размеров оплаты деятельности частного судебного исполнителя”.) Считаем: 50 МРП в этом году составит 50 х 2 405 = 120 250 тенге. Итого: такая сумма за нежелание мусора и шума в доме.
Причем в этом случае ремонтная бригада приходит в сопровождении частного судебного исполнителя, и если хозяин дверь не открывает, то в следующий приход к ним присоединяются представители полиции, в их присутствии дверь вскрывается, и ремонт производится.
Оказался противник неумным, не внял вашим предостережениям – направляем ему по почте заказным письмом с уведомлением о вручении письменное обращение об обеспечении доступа к инженерным системам в соответствии со ст. 38. Пришли – не открыл, составляете акт о том, что в назначенное время ремонтники не были допущены по указанному адресу. Хорошо также это снять на видео. Акт подписываете вы, ремонтник и по выбору кто-то из соседей или членов правления КСК. Содержание общедомового имущества – их забота, обязаны расстараться.
Затем платите госпошлину в размере 0,5 процента от МРП и подаете иск о принудительном обеспечении доступа в помещение для проведения ремонтных работ, к которому прилагаете копии письменного обращения, почтового уведомления о вручении и акта.
Соглашусь, что выглядит хлопотно, но не квартиру же продавать из-за каждого, да и очень многие умнеют и трезвеют, оказываясь в суде и слыша все мною перечисленное уже из уст судьи, так что вопрос решается быстро за то время, которое дается на примирение сторон.
Наши герои сейчас еще в начале пути, как и ожидалось, им достался крепкий орешек, но письмо счастья уже отправлено, и председатель КСК обещал лично в установленный час быть, так что смотрим с оптимизмом.
Алматы