Изначально программа предполагала активное участие в ней банков второго уровня без каких-либо ограничений. Условие было простым: если ставка по ипотечному займу у них не превышает 17 процентов годовых, то государство готово субсидировать банкам 7 процентов ставки вознаграждения. Для конечного потребителя, решившего взять кредит, это составит 10 процентов годовых. Чудо?
В министерстве национальной экономики “КАРАВАНУ” пояснили, что новая жилищная политика государства направлена прежде всего на выработку новых подходов в стимулировании жилищного строительства, “чтобы повысить доступность жилья широким слоям населения”. Дальше бал начинает править “принцип домино”.
Доступность “квадрата” – через банки
Как считает вице-президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО, “основная цель проекта “Нұрлы жер” – активизировать сделки в сфере достроенной, но пока не проданной недвижимости”. Потому что до этой программы новостройки все-таки были доступны не всем слоям населения. Что же касается свободного участия коммерческих банков в этой программе, то здесь эксперт увидела тенденцию. По ее словам, изначально свое желание поучаствовать в “Нұрлы жер” выразили всего четыре кредитных учреждения. Но когда правила игры были конкретизированы, а СМИ начали повествовать о возможностях и преимуществах проекта гражданам республики – круг претендентов расширился. Видимо, сначала ростовщикам нужно было посмотреть, на какие грабли наступят конкуренты. И какие риски для них еще могут присутствовать. До своей квартиры – пять шагов
– По моей информации, программа вызвала большой интерес среди банков. Насколько я знаю, через пару недель после ее утверждения было получено достаточно много заявок. Первый субсидированный заем выдал Банк Центркредит. На сегодня в программе участвуют семь банков: Центркредит, Сбербанк, АТФ, Жилстройсбербанк Казахстана, Tengri Bank, Цеснабанк и Bank RBK.
– Нина, это связано с отсутствием ограничений в отношениях с заемщиками? И они, получается, не рискуют, и банки, и даже строительные компании, которые по тем или иным причинам не сумели реализовать свои “квадраты” в новостройках?
– Конечно, прежде всего – именно это. Но я не думаю, что абсолютно все банки страны войдут в программу. Потому что ее условия распространяются исключительно на новое жилье. Кредитование возможно только на тот объект, который (вне зависимости от даты ввода в эксплуатацию, хоть в 2014 году) не был продан застройщиком. Есть также ограничения по стоимости займа. Он должен составлять не более 20 миллионов тенге по Алматы и Астане. И не менее 15 миллионов в регионах.
– Была официальная информация, что при снижении базовой ставки Национального банка размер субсидий тоже будет сокращаться. Банкам интересен этот вариант?
– Однозначно! Они действительно ничего не теряют. Они только наращивают свой портфель – “живые” клиенты, “живые” деньги. Многие банки тоже желали бы участвовать в программе. Но не всем удастся.
– Почему? В чем их проблемы?
– Речь не просто о чисто механическом одобрении их заявок. Речь об изменении технической части их деятельности. Могу пояснить. Для участия требуется совершенно другое технологическое обеспечение – например программы, которые будут правильно начислять проценты своим клиентам, правильно вести учет субсидированной ставки, ну и так далее. Замена технической части – это время и деньги. Ну и механизм внедрения также непрост. Не все, думаю, готовы сегодня. В то же время должна заметить, что государство выделило банкирам немалый объем средств – сейчас это около 10 миллиардов тенге.
– Очень вкусно!
– По предварительным расчетам этой суммы может хватить минимум на 8 тысяч займов. Как скоро их освоят – будет зависеть от того, насколько популярны сами объекты. Ограничений для претендентов на получение кредитов, как я уже сказала, нет: хоть вторая, хоть десятая квартира, хоть где работает человек. Главное, чтобы он соответствовал требованиям банка для получения займа. Да, жаль, что некоторые строительные компании, которые возвели жилые комплексы, пока не в курсе, что они могут предлагать своим покупателям эти условия. Но решить эту проблему проще, чем какие-нибудь другие…
Как сообщили “КАРАВАНУ” в министерстве национальной экономики, командовать парадом субсидий назначено АО “ИО Казахстанская ипотечная компания” (КИК).
По сути, именно она будет достраивать начатые объекты во всех регионах республики, выступая финансовым агентом правительства, которое и выделяет эти волшебные 7 процентов годовых от ставки вознаграждения по жилищным кредитам. Граждане рады (есть возможность сэкономить), банкиры вполне удовлетворены (маржа – она и в Африке маржа), строительные компании в восторге (товар будет продан при любой погоде). В общем, никто не обижен.
Программа укротила рост цен на квадратный метр
Начиная с 2015 года риэлторские компании предрекали удорожание жилья в Казахстане минимум на 1,5 процента в год. Вопреки этим мантрам цены постепенно снижались. Никто не спорит: спрос на свою крышу над головой был, есть и остается. Но этот спрос – отложенный. Если нет денег и накоплений, то и спроса не будет – даже при самых заманчивых предложениях. Госпрограмма “Нұрлы жер” и призвана нивелировать этот рыночный дискурс, поскольку какое-то время аппетиты коммерческих банков и запросы граждан никак не совпадали. “Нурлы жер” поднимает ипотеку
Месяц назад вице-министр по инвестициям и развитию Роман СКЛЯР во время одной пресс-конференции сказал:
– При разработке программы мы проводили активные консультации с ассоциациями застройщиков, финансистов, профессиональным сообществом строителей. Естественно, мы изучали цены на рынке. Хотелось бы отметить особо: из 10,5 миллиона квадратных метров жилья, которые ввели в эксплуатацию в прошлом году, лишь 1,5 миллиона “квадратов” – это жилье, которое построено за счет госбюджета на “револьверной” – возвратной основе. То есть это кредитное жилье, которое предоставляется через систему жилстройсбережений. И эти деньги реинвестируются.
По его словам, реализация госпрограммы “Нұрлы жер” очень эффективно сказалась на стоимости квартир в целом – они существенно снизились. Вопреки мрачным пророчествам некоторых экспертов, предрекающих рост. Единственный, кто попер против течения, – директор центра прикладных исследований “Талап” Рахим Ошакбаев. Он прямо сказал в прошлом году, что своя крыша над головой для казахстанцев должна и будет дешеветь, “потому что это неизбежно”.
И оказался прав.
Сегодня даже модернизированная вторичка уже с трудом конкурирует с первичкой. Потому что новостройки растут как грибы после дождя во всех областях страны. А когда предложение превышает спрос – начинают работать законы рынка.
Напомним, в ближайшие годы в рамках государственной программы “Нұрлы жер” планируется ежегодно вводить по 100 тысяч квартир.
Жилье можно получить через Жилстройсбербанк или банки второго уровня. Или взять в аренду без выкупа.
Справка “КАРАВАНА”
По словам директора по развитию бизнеса Первого кредитного бюро Асем НУРГАЛИЕВОЙ, за последние полгода количество договоров по ипотечным кредитам выросло на 67 процентов. При этом “мы видим рост возраста заемщиков, которым более 50–55 лет. Это говорит о том, что более взрослое население при условиях достаточно льготного ипотечного кредитования позволяет себе улучшать жилищные условия”, добавила Нургалиева.
Всего за первую половину 2017 года банки Казахстана выдали ипотечных кредитов более чем на 200 миллиардов тенге. Эксперты прогнозируют, что до конца года эта цифра может удвоиться. Среди чемпионов по оформлению таких займов – Астана, Алматы и Карагандинская область.