Вот принял парламент решение о снижении размера ежемесячных платежей для собственников на капитальный ремонт, а те уже доверительно и восторженно вещают прессе, что они снизили тарифы КСК с 51 до 12 тенге, и даже ничего, что это совсем разные платежи и разные статьи расходов. Понятно, что СМИ восторг от первоисточника подхватили и понесли по экранам, радиоприемникам и полосам газет радостную весть.
Ну как – как?! – это у них получается, ведь ничегошеньки такого не произошло, ничегошеньки такого они не сделали, а резонанс очень даже для них благоприятный…
Огорчает в этом и то, что собственники введены в заблуждение: какие 51 тенге, если мы платим 25, значит, теперь будем платить не 25, а 12, – думают они.
К слову, мы начали топить за снижение размера платежей на капитальный ремонт еще более года назад, когда только-только пошла первая информация, что в недрах кураторов ЖКХ зреет революционный план. Не переставали этого делать и когда проект закона попал к депутатам, не однажды мы писали, что нынешнее требование Закона “О жилищных отношениях” об обязательном платеже собственниками накоплений на капитальный ремонт в размере 0,02-кратном МРП (в этом году он и составляет 51 тенге за квадратный метр) нежизнеспособно, особенно учитывая разницу в доходах по регионам. Поэтому и настаивали на том, чтобы депутаты исправили ошибку предшественников и снизили размер платежа, что они, к их чести, и сделали, внеся новую норму – 0,005-кратно к МРП (2 525 х 0,005 = 12,625 тенге).
Никаких других снижений тарифов КСК не предусмотрено, а некоторые поправки с подачи мажилиса, напротив, могут существенно увеличить размер ежемесячных платежей.
Поэтому и вынесли мы в заголовок вопрос о деньгах, о них и будем сегодня говорить, дабы собственники могли четко понимать, где они могут контролировать размер платежей, как и откуда им ждать подвоха.
Кому, сколько и как платить
Про платеж “Накопление на капитальный ремонт” мы вам только что всё написали, после принятия поправок в Закон “О жилищных отношениях” он станет разумно меньше и будет меняться каждый год, так как взаимосвязан с размером МРП (месячный расчетный показатель), который утверждается правительством ежегодно. Вот на этот год он установлен в размере 2 525 тенге, наверняка его размер в будущем году будет выше, но не кардинально, такой практики в Казахстане не было. Поэтому по приведенной нами формуле вы всегда можете его рассчитать и перепроверить управленцев вашим общедомовым имуществом.
Далее идет самый главный платеж – оплата расходов на содержание общедомового имущества. И сейчас, и после принятия поправок в закон размер расходов исчисляется и будет исчисляться по “Методике расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума”, утвержденной министерством, курирующим сферу ЖКХ. Сейчас это министерство национальной экономики.
Иными словами, председатель вашего кооператива, а впоследствии объединения собственников имущества (ОСИ), не имеет права устанавливать этот тариф в размерах, какие ему в голову взбредут.
Алгоритм действий должен быть таким: управдом назначает специальную комиссию по обследованию состояния дома, куда помимо него входят специалисты сервисной организации, старший по дому и член ревизионной комиссии. После обследования ими составляется и подписывается акт, где будет прописано, что в будущем году необходимо провести, например, замену кровли, частичный ремонт общей канализации, ремонт входных групп у подъездов, покраску ограждений и скамеек и т. д. На основании этого акта составляется смета работ, которая затем включается в общую смету расходов по данному дому. В ней уже помимо перечисленных работ отражаются расходы на заработную плату председателя, бухгалтера, дворника, иных специалистов, входящих в штат, налоги, которые необходимо будет заплатить с их заработка. Сюда же входят расходы на канцтовары, содержание офиса, коммунальные платежи, расходы на банковские услуги и ряд других работ, которые входят в перечень, указанный в методике расчета сметы. Расходы на содержание общедомового имущества: как избежать лишних трат
Напомню, что документ можно найти на сайте министерства юстиции, это никакая не тайна, и вы самостоятельно можете ознакомиться со всем перечнем работ, а также процентным соотношением, которое они могут занимать в ежемесячном платеже собственников. Например, на заработную плату там отводится 25 процентов.
Если ваш платеж за квадратный метр составляет 40 тенге, то на заработную плату из него может пойти только 10 тенге за квадратный метр – поверьте, это немало в масштабах всего дома и всего кооператива.
Сам расчет платы за один квадратный метр также не может быть произвольным, он рассчитывается по формуле, указанной в методике расчета сметы.
Прозрачности больше – воровства меньше
Убеждена, что многие из прочитавших сейчас этот материал знать не знали о подобных правилах и существовании какой-то методики, да еще утвержденной правительством в лице министерства экономики. Одна из причин подобной неосведомленности – отсутствие в нынешнем Законе “О жилищных отношениях” прямой ссылки на данный документ. Депутаты, утвердив соответствующие поправки, этот пробел исправили, и если ничего не произойдет, то в новой редакции закона мы увидим прямой отсыл к данному документу.
Хочу обратить ваше внимание, что после принятия проекта закона методика расчета сметы будет пересмотрена и доработана кураторами из министерства. Естественно, как только это произойдет, мы обязательно документ рассмотрим.
Имеется и новшество: "министерством также будет разрабатываться методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума" (из проекта закона). По ней уже местные власти в лице акиматов будут рассчитывать минимальный размер именно для их населенного пункта. Пока сложно сказать, благо это или нет для собственников.
В свое время в Алматы это помогло обуздать алчность многих председателей кооперативов. Тогдашний аким Есимов принял такую методику, устанавливающую минимальный тариф в размере 25 тенге, в ней шел перечень расходов и размер оплаты за квадратный метр. Так “грязные управдомы” лишились возможности морочить голову собственникам, мол, вы же не знаете, как дорого это на самом деле стоит, поэтому платите, сколько мы вам скажем.
Впервые владельцы недвижимости смогли увидеть, за что нужно платить, а за что нет, и, главное, сколько это может стоить в их городе на самом деле. Помимо того, документ стимулировал укрупнение кооперативов с одного дома до сколь угодно большого числа.
Мне известен, например, КСК, куда захотели войти более сотни домов. Естественно, что там стало порядка больше, понятности с платежами тоже, и размер ежемесячных платежей также существенно снизился. Появились кооперативы, где собственники стали платить 11 – 12 тенге за квадратный метр, а не 25, как это предполагалось постановлением акима.
Будет ли это происходить аналогичным образом у вас в регионе после принятия поправок, сказать сложно. Но необходимо помнить, что права собственников самим устанавливать размер расходов на содержание общедомового имущества никто не отменял. Вас не устроит размер платежа акимата – собираете общее собрание, устанавливаете свои расценки. Хоть больше, хоть меньше, никто не имеет права вам навязывать свои решения в этом вопросе. Самое главное, чтобы дом оставался целым, коммунальные услуги по общедомовому имуществу оплачивались и все находилось в исправном состоянии.
В центре внимания
Теперь – откуда ждать подвохов. Из очевидных их три. Первый – депутаты узаконили поборы с собственников помимо ежемесячных платежей на содержание общедомового имущества, назвав их целевыми взносами. Никаких добрых слов это депутатское "одобрямс" инициативы разработчиков от правительства не заслуживает, и, несмотря на то, что мы неоднократно писали, как именно вся эта председательская когорта под разными предлогами выманивает деньги у собственников себе на карман, они нас не услышали или не захотели этого сделать. Поэтому придется быть очень внимательными, методику расчета сметы и методику расчета минимального размера расходов держать при себе и следить за тем, чтобы ушлый управдом не захотел с вас взять дважды за одни и те же работы. Куда уходят доходы КСК
К слову, вы можете на общем собрании запретить подобную практику, никто вам не мешает это сделать.
Неменьшего внимания потребуют от вас и два других подвоха, которые внес мажилис и поддержал сенат – они дали право органу управления ОСИ выбирать управляющую компанию и форму управления. Имеется оговорка: если общее собрание собственников даст им такие права.
Тут придется держать ухо востро, управляющая компания – это потенциальный рост платежей на содержание общедомового имущества. Большой вопрос – качество их услуг, при этом важно помнить, что управляющая компания и сервисная компания – это две разные организации. Управляющая компания только управляет, иными словами, заменяет собой вашего управдома, а сервисная компания – выполняет работы по содержанию и сохранению вашего общедомового имущества.
Похоже, что здесь мы подошли к еще одной теме, требующей отдельного внимания, поэтому продолжим с этим и деньгами разбираться в ближайших номерах.