— Талгат Файзуллиевич, чем вам запомнился 2023 год?
— Происходила рецессия, затем стагнация рынка, сокращение ипотечных программ. Приходилось бороться за рынок, за выживание. Из-за отсутствия возможности приобрести недвижимость происходило падение покупательной способности. Но, на мой взгляд, любая кризисная ситуация только укрепляет бизнес, делает его сильнее.
— С какими проблемами могут столкнуться застройщики в 2024 году?
— Во-первых, экономика – это постоянно развивающийся процесс, и, с моей точки зрения, как эксперта, бизнесмена, строителя, то, что наши министерства сегодня рапортуют о росте ВПП на 4,9 % — это, конечно, за счет девальвации тенге. У нас денежная масса увеличивается, и, хотя ее частично изымают за счет повышения процентной ставки Нацбанка, все равно, как при любой девальвации, валовой внутренний продукт будет показывать рост. То, что прервали ипотечные программы, отрицательно повлияло и на ситуацию в строительной отрасли, и на социально-экономическое развитие в целом. На мой взгляд, правительству необходимо было найти средства, занять, но сделать льготные ставки по кредитам на покупку жилья. Сейчас инфляция наблюдается во многих странах (ОАЭ, Гонконг, Китай), но она сдерживается за счет внутреннего капитала. Понимаю, что на это могут уйти большие деньги, но это вложения на долгосрочную перспективу. Люди будут получать кредиты и вкладывать деньги в недвижимость, а соответственно, в строительство и производство, таким образом экономика будет развиваться. У нас только есть надежда на то, что в 2024 году будет рост финансирования рынка. Тем более, что ставка Нацбанка упала до 15 %, надеюсь, дойдет до 13 %. Как только денежная масса увеличится, оборачиваемость национальной валюты вырастет, покупательная способность будет повышаться. Думаю, это произойдет не одномоментно, а в течение 2024-2025 годов.
— Как скажется на развитии строительной отрасли изношенность и ограниченность инженерных сетей? С водой и электроэнергией уже некоторые ЖК испытывают проблемы из-за того, что сети не рассчитаны на такую нагрузку.
— Изношенность и ограниченность инженерных сетей будет сдерживать не только развитие отрасли, но и всей экономики в целом. Дефицит важной инфраструктуры приведет к невозможности строительства не только жилых домов, но и торговых центров, производственных помещений для бизнеса. Проблема в том, что в Министерстве промышленности и строительства отсутствует стратегия развития. С учетом роста населения и урбанизации нужно четко знать, сколько надо строить жилых домов, школ, больниц, дорог, на это количество людей должны быть рассчитаны мощности, производящие электроэнергию, тепло, решены проблемы с водой. Но из-за отсутствия общей стратегии мы работаем стихийно. Есть отдельные программы, но они не включены в общий комплекс мер, которые должны учесть рождаемость, миграцию, потребность в жилье. В итоге во всех городах Казахстана мы испытываем дефицит то тепла, то электроэнергии, то воды. Это также барьер для развития предпринимательства. Без соответствующей инфраструктуры бизнес не сможет быть конкурентоспособным.
— Увидим ли мы дефолты строительных компаний?
— Дефолты будут, однозначно. В зоне риска окажутся компании, которые не имеют большого опыта работы на рынке, и запас прочности какого-либо капитала у них небольшой. Сейчас очень важно сдержать возмущение дольщиков. Можно было всего этого избежать, если бы был продуманный, рабочий закон «О долевом участии». Неработающее законодательство вынуждало строительные компании заключать предварительные договоры об участии в долевом строительстве, соответственно, идти в обход закона. Если бы действующие нормы и правила не ущемляли права строителей, такого бы не случилось. В 2024 году планируют внести поправки в закон и запретить предварительные договоры.
— Спасет ли строительные компании от дефолта создание новых агломераций, строительство дорог и LRT?
— Массовое строительство дорог, новых городов должно привести к притоку денежных средств в отрасль. Но спасет ли это рынок — вопрос спорный. Потому как проблема справедливого определения победителей тендеров сегодня не решена. И, скорее всего, в проекте будет участвовать узкий круг строительных компаний. На мой взгляд, чтобы разогреть рынок, нужно менять правила участия в тендерах. Допустим, ввести такую норму — если компания взяла один объект, то в конкурсе по строительству следующего объекта принимать участие не может. Но такого подхода, к сожалению, нет. И есть опасность, что тендер выиграют десятки компаний, которые будут отдавать работу на субподряд и снимать прибыль. Субподрядчики будут работать только «на зарплату» и не смогут развиваться, расширяться. Всю прибыль получат компании, которые имеют родственные или дружественные связи с заказчиками.
— Сейчас цены в новых загородных ЖК практически такие же, как в Алатауском или Турксибском районе города Алматы. Стоит ли ждать снижения цен в 2024 году на недвижимость в новой агломерации?
— Все в ожидании снижения стоимости квадратного метра, но никто не ждет падения цен на продукты питания, мяса, масла, овощей и т.д. Строительные материалы составляют 50 % от стоимости строительства, к тому же нужна техника, горючесмазочные материалы. Быть может, то, что я сейчас скажу, неприятно, но цены на недвижимость не упадут.
— Какая цена, по вашим прогнозам, ожидается за квадратный метр первичного жилья, вторичного жилья?
— Нужно понимать, о каком жилье идет речь — элит-класса или комфорт-класса. Если брать жилье элит-класса, то сейчас оно стоит от миллиона тенге за квадрат и более. По моим прогнозам, в ближайшее время цена квадратного метра комфорт-класса тоже дорастет до миллиона тенге. Уже сейчас цены ниже 300 тыс тенге практически нет. В связи с ужесточением законов и отсеиванием неопытных компаний цены будут расти. Что касается вторичного рынка, то он следует за первичным.
— Как на ваш взгляд, будет развиваться рынок индивидуального жилого строительства в Казахстане?
— Казахстан занимает достаточно обширную территорию. И мы можем и имеем право жить в индивидуальных домах. Если не в мегаполисах, то на окраинах, тем самым делая города комфортными и экологически чистыми. Но домам тоже нужны инженерные сети, с которыми сейчас проблема. Думаю, что люди, которые приобрели земельные участки лет пять назад, будут еще достраивать дома, новых земельных участков из-за отсутствия инженерных сетей не будет. Поэтому временно темпы ИЖС снизятся.
— В 2023 году было много жалоб на качество строительства, ряд строительных компаний в Астане и Алматы попали в «черный список». Изменится ли в лучшую сторону качество строительства?
— Были такие упущения в плане качества. Но рынок сам расставит все по своим местам. Из-за отсутствия нормальных финансовых возможностей люди больше ориентировались на цену квадратного метра, а не на качество жилья. Но как только у людей появится финансовая возможность, они будут выбирать более качественное жилье. Недобросовестные компании просто уйдут с рынка. Следует отметить, что до 2015 года вторичный рынок был дороже, чем первичный. Но после 2015 года ситуация изменилась, потому как качество отделки, инфраструктура жилых комплексов, дизайн улучшились.
— Какие советы вы бы дали казахстанцам, которые собираются купить недвижимость?
— Никогда не поздно покупать жилье, любое вложение в недвижимость – это инвестиции. Это ваш капитал, который приумножит ваше состояние. Лучше, конечно, покупать квартиры у надежных компаний, которые имеют завершенные объекты. Считаю, что сегодня это самое выгодное вложение денег. Потребность в жилье будет расти, миграция продолжается, количество людей будет увеличиваться. Вы можете не верить в мои слова, вложить деньги в золото, автомобили, открыть депозит в банке и сравнить доходы за 2-3 года. Но, возможно, вы потеряете время.