Мы уже не так давно стали рассматривать алгоритм мероприятий, способных защитить интересы и деньги владельцев недвижимости при переходе из одного состояния – “каэскашного” в новое – “осишное” (ОСИ – объединение собственников имущества). Напомним, что новая форма создается и действует по принципу “один дом – один банковский счет – одно ОСИ”. В чем подвох?
Верим – не верим
Как правило, кооперативы собственников квартир в Казахстане состоят из нескольких домов. В нарушение существующего законодательства орган управления КСК не открывал на каждый из них банковский счет, а все деньги шли на один, более того, не открывались отдельные счета для зачисления платежей “Накопления на капитальный ремонт”, и все средства шли туда же. В результате получался этакий общак, и теперь поди разберись, кому сколько денег причитается. Отсюда первый и самый главный риск – потерять их при разделении домов на ОСИ.
Поэтому шаг первый: узнать в своем КСК, какое количество банковских счетов открыто. Выигрывают, кстати, те собственники, кто после наших материалов настоял на том, чтобы на их дом был открыт свой, отдельный.
Но ничто не мешает вам потребовать от председателя вашего кооператива открыть такой на ваш дом даже сейчас. Не слушается, незамедлительно направляйте жалобу в местную жилищную инспекцию, приведут голубчика в чувство в шесть секунд.
Не стоит слушать отговорок, что, мол, я о вас, дураках, забочусь, чтобы вы не платили лишние деньги на открытие и содержание счета. Рассчитано на… доверчивых и нетребовательных, не желающих зайти на сайт любого банка или позвонить им, чтобы узнать расценки. В алматинских филиалах банков цена открытия расчетного счета, куда поступают платежи “расходы на содержание общедомового имущества”, колеблется от двух с половиной до трех с половиной тысяч тенге. Ежемесячная комиссия – 700 тенге. Открытие же сберегательного счета для накоплений на капитальный ремонт – нуль тенге. Так кто о ком заботится, хочу вас спросить, он о себе или вы о нем.
Поэтому и задача номер один – открыть счета на ваш дом и проследить за председателем, чтобы тот перечислил туда деньги из общака.
Не стоит верить ему на слово, мол, денег у вас нет, всё потрачено. А накопления на капитальный ремонт (?) – их без решения общего собрания собственников никуда расходовать не могут. А “остаток средств за прошлый период”, есть такое понятие в бухгалтерском мире, когда потратить деньги потратили, но не все, еще кое-что осталось.
Отсюда всплывает еще один документ “Отчет по управлению объектом кондоминиума (МЖД)”.
Предоставляться он должен по первому требованию любого собственника, докладываются жилуправленцы за каждый квартал, составляется на каждый дом, а не на весь кооператив целиком. Причем в типовой форме, утвержденной правительством, а именно по ним обязаны производить отчет органы управления КСК. Там имеется разделение: расходы по расчетному счету и расходы по сберегательному. Причем, если вы видите в отчете данное разделение, это не означает, что на ваш дом открыты два банковских счета, просто они на бумаге поделили денежки, а как там на самом деле, известно только им самим. Ну что поделаешь, такие это ребята и девчата, умеют голову морочить. Поэтому написанному верим не очень, требуем предоставить официальную информацию с указанием номеров счетов на ваш дом и не забываем об их эксклюзивности.
Глаз да глаз
Еще один важный момент, требующий вашего контроля, – председатель КСК должен направить в компанию, предоставляющую вам квитанции об оплате услуг ЖКХ (в мире их принято называть биллинговыми), письмо с указанием, что деньги собственников по такому-то адресу теперь должны перечислять на такие-то счета. Без этого ваш биллинговый партнер будет по-прежнему перечислять деньги на тот же счет, а новые будут стоять пустыми.
Почему не нужно слушать председателей, когда те станут говорить, мол, зачем открывать новые счета, вы и так всё получите?
Потому что это правда только для тех, кому повезло, и КСК возглавил человек порядочный, все доходы и расходы у него прозрачные; не дожидаясь решения властей, он завел группу в социальных сетях, там и проблемы обсуждают, и отчеты выкладывают, и фото выполненных работ публикуют. Нет сомнений, что, пройдя процедуру создания ОСИ, собственники наймут такого управляющего вновь, подобная возможность законодательно оставлена. При других раскладах верить на слово управдому, тырившему ваши деньги и сейчас обещающему всё перечислить без обмана, не стоит.
Тем более что процесс разъединения, создания и юридического оформления ОСИ займет не один месяц. Сам законопроект еще не принят, в действие его могут ввести не сразу, а с января 2020 года. Так зачем собственникам все это время перечислять средства в карман председателя и его свиты. Поэтому разделение банковских счетов и контроль за биллинговой компанией – задача номер один. Как защититься от беспредела КСК
Мы писали ранее, что на переходный период хорошо объявить мораторий на отдельные виды платежей, например, накопления на капитальный ремонт, ремонт подъездов (расходы на него берутся из платежей на содержание общедомового имущества), другие виды работ, которые не ухудшат состояние дома.
Для этого нужно созвать общее собрание и проголосовать: на что скидываемся, а что подождет до ОСИ.
Конечно, нужно знать, что государство не оставит все на самотек и после принятия поправок в жилищное законодательство стоит ждать постановления правительства, где будет прописан весь алгоритм “цивилизованного развода” КСК на ОСИ. Мы обязательно будем контролировать весь документальный поток из госорганов и будем вас с ним знакомить.
Пусть попробует вас не послушаться
Как-то оставили мы без внимания еще одну категорию жилищных управленцев – “хитрые, но неумные”. Действуют они нахально, врут нагло и безапелляционно, так что собственники и вовсе могут от них услышать, что платежи шли на счет КСК, и там и останутся, ни в какие ОСИ они перечисляться не должны.
Здесь нужно навсегда запомнить, что собственники оплачивают не содержание КСК, а исключительно расходы на содержание общедомового имущества дома, где они владеют недвижимостью.
Не соседнего, входящего в кооператив, не через дорогу, а только своего. В сам платеж входят в числе прочего заработная плата председателя, дворника и бухгалтера, если последние входят в штат, и налоги в бюджет с этих выплат. Вот и все, никаких других расходов на КСК нет. Весь перечень вы сможете посмотреть в “…методике расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума”, утвержденной приказом и.о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246. Документ, который очень не любят многие председатели, и в случае его упоминания они делают возмущенные глаза, что, мол, знать они о нем не знают и никакой юридической силы он не имеет, и вовсе не обязателен для исполнения… Ну вы поняли…
Одним словом, пролистайте методику, выберите перечень работ, за которые готовы платить в переходный период и которые могут погодить, проголосуйте на общем собрании, его можно проводить и без управдома, по инициативе собственников.
Протокол передадите под личную подпись управленцу, и пусть попробует вас не послушаться.
И раз уж сегодня у нас пошел разговор именно о банковских счетах, процитируем Закон “О жилищных отношениях”, статья 31:
“8. Орган управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования обязан открыть на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума…
Орган управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования обязан открыть на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума. Революция будет летом? Продолжается интрига с принятием поправок в жилищное законодательство
Расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания…”.
В разговоре с особо упертыми всегда лучше использовать цитаты из закона, нежели ссылаться на газетную статью. Добавим также, что все вышесказанное относится и к тем домам, которые сейчас находятся на обслуживании в управляющих компаниях.
Ничего особенного для них жилищной реформой не предусмотрено: на базе каждого дома создается ОСИ, открывается банковский счет, избираются председатель ОСИ, совет дома, затем собственники принимают решение, будут они сами управлять своим общедомовым имуществом или наймут управляющую компанию.
Здесь не важно – кто был застройщиком, чья дочерняя управляющая компания. Создали ОСИ, приняли решение, заключили договор, но управляете своим банковским счетом сами. Подробности узнаем, когда проект закона будет принят.
Алматы