Справляются с нежданной радостью собственники по-разному, виной тому не только карантин планетарного масштаба, но и нерасторопность прежнего руководства куратора ЖКХ в правительстве – министерства индустрии и инфраструктурного развития. Очевидно, что нужно скорейшим образом исправить все ошибки и оплошности, допущенные при принятии поправок в жилищное законодательство, но что-то тянут и медлят наши застрельщики реформ.
Напомню, в апрельском номере “КАРАВАНА” за 29-е число вышла большая статья с ответами от куратора, где, пожалуй, впервые за многие годы чиновниками дана максимально полная информация по текущим проблемам, предлагаемым решениям и планируемым ими поправкам в Закон “О жилищных отношениях”, с материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz.
Но вернемся к трансформации власти в отдельно взятом доме, задуманной разработчиками реформы. Сложности открылись там, где не ждали – многие рассматривали управляющие компании или управляющих как альтернативу председателю объединения собственников имущества (ОСИ). Они рассуждали так: выберем для галочки председателя ОСИ, затем передадим дом управляющей компании или управляющему, председатель спокойно отойдет от дел в сторону, более делать ему же ничего не нужно, всем будут заниматься управленцы. Логика понятная, но нерабочая – председатель ОСИ не какая-то пешка, а первый руководитель организации, называемой ОСИ. Иными словами, хотя он лицо, избираемое общим собранием собственников, а не назначаемое учредителем, как директор предприятия, но в своих обязанностях перед государством ничем от него не отличается. Подробно этот казус мы разбирали недавно (смотрите на сайте caravan.kz номер за 22 апреля 2022 года), поэтому повторим вкратце суть проблемы.
Управлять содержанием общедомового имущества будет управляющая компания или управляющий, а вот отчеты в налоговые и статистические органы по объединению ОСИ будет подавать председатель, за ним также остается право первой подписи под банковскими документами, – без этого никакие платежи невозможны.
Важно понимать, что управляющая компания в отношении к ОСИ является фирмой, которую ОСИ наняло для выполнения определенных услуг, – ничего более законодательно не определено, и не нужно думать, что теперь они у вас главные.
Нет. Главными были и остаются собственники, которые своим решением на общем собрании могут выбрать другую управляющую компанию, третью, четвертую или вовсе отказаться от их услуг и управлять своим домом самостоятельно, никто не имеет права им навязать себя со своей компанией.
Взять со стороны
Теперь о другом малоизвестном должностном лице – управляющем. В отношении ОСИ или простого товарищества этот гражданин – обычный наемный работник, имеющий по трудовому законодательству те же права и обязанности, что и дворник. Иными словами, собственники, приняв на общем собрании решение нанять специалиста в качестве управляющего и положить ему зарплату столько-то тенге в месяц, нанимают через эту процедуру на работу управляющего. По-другому никто никаким управляющим стать не имеет права – только большинством голосов собственников.
Небольшое примечание. Закон “О жилищных отношениях” требует, чтобы эти ребята имели сертификат о профессиональном образовании: “Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания оказывает услуги по управлению объектом кондоминиума при наличии в своем составе специалистов, прошедших обучение и обладающих документом, подтверждающим квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума” (Статья 48-1 “Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания”). Думаю, вы обратили внимание, что управляющая компания тоже обязана иметь у себя профессионалов в штате.
Два слова, где возможен подвох – в апрельском номере нами рассказывалась история, когда управляющая компания получила доступ к банковскому счету ОСИ наших читателей, взяв доверенность от председателя. Это незаконно, потому что только собственники общим собранием могут принять решение о передаче в управление банковского счета объединения собственников имущества (ОСИ), либо простого товарищества (ПТ).
Доверенное лицо ПТ или председатель ОСИ могут подписать доверенность только в том случае, если так решили владельцы недвижимости в их доме.
Не устанем повторять, что эта норма в законе крайне вредна для интересов собственников, потому что делает их совершенно беззащитными перед нечистоплотной управляющей компанией. Управляющая компания – это чужое юридическое лицо, которое не обязано отчитываться перед собственниками домов, находящихся на их обслуживании, и показывать им движение денег по своему банковскому счету. В результате отследить – куда, кому, на какие цели и за какие услуги были перечислены деньги, вы не сможете, выписка с банковского счета ОСИ покажет только, что такого-то числа вся имевшаяся сумма была перечислена на банковский счет управляющей компании. Поэтому в очередной, 101-й раз, настоятельно просим депутатов парламента, а также министерство индустрии и инфраструктурного развития отменить норму, закладывающую высокие риски для собственников, не нужно будить лихо, пока тихо. На рынке ЖКХ появился новый старый игрок: что от этого ждать
Если мы говорим о найме управляющего, то возможны два варианта: после того, как получено одобрение общего собрания собственников, председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ подписывает доверенность на право управления банковским счетом. В данном случае все операции будут видны, и вам будет просто контролировать доходы и расходы вашего объединения или товарищества. Если одобрения общего собрания нет, то управляющий исполняет свои обязанности, а платежки в банк подписывает руководство ОСИ или ПТ. Какой вариант выбрать – решать вам.
Возвращаясь к теме подвоха при заключении договора с обоими типами управленцев, обратим внимание, что сделать это председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ имеет право только после того, как одобрительное решение было принято общим собранием. Договор заключается сроком не более, чем на один год, и каждый год собственники будут решать: стоит ли продолжать сотрудничество с выбранными ранее управляющим или управляющей компанией.
Сфера услуг
Теперь о том, чем имеет право заниматься управляющая компания или управляющий в доме. С этим наши читатели тоже не до конца разобрались. В целом их функциональные обязанности тождественны тем, которые законом возложены на председателя ОСИ или доверенное лицо в простом товариществе. Покажем на примере.
Общее собрание проголосовало за передачу управления содержанием общедомового имущества управляющему или управляющей компании. После этого (назовем этих ребят для простоты “избранник”) подписывает договор с руководством дома и каждым собственником. Помимо этого, он должен собрать все актуальные сведения по собственникам недвижимости – это могут быть как частные лица, так и фирмы, и государственные организации. Параллельно специалисты управляющей компании или управляющий совместно с членами совета дома, а также приглашенными мастерами, если это необходимо, производят осмотр дома, составляют “Инвентарный перечень общего имущества объекта кондоминиума” и “Акт осмотра”. Типовые формы этих документов вы найдете в нормативном приказе “Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума”.
В инвентарном перечне указываются общие характеристики, к примеру, фасад – площадь 2 000 кв. м, земельный участок – 800 кв. м и так далее. Акт осмотра выглядит поинтереснее, в него вносятся актуальные сведения о техническом состоянии дома, к примеру, стены наружные – состояние удовлетворительное; наименование дефектов – облупилась штукатурка, площадь 1 кв. м; необходимый объем работ – отштукатурить 1 кв. м.
Обратите внимание, неважно, кто у вас в доме рулит, размер ежемесячного платежа будет зависеть от того, что будет написано в этой бумаге: штукатурили или нет в этом году стены наружные – решать вам, собственникам. Но прежде должен появиться акт осмотра.
Итак, акт осмотра “избранник” составил, все участники процедуры его в обязательном порядке подписали, возможно, кто-то из них вписал свое личное мнение, после чего начинается расчет ежегодной сметы расходов. Останавливаться подробно на этом не будем, напомним только, что расчеты ведутся в строгом соответствии с другим нормативным документом “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”. Все расчеты сделаны, “избранник” берет годовую смету, ценовые предложения потенциальных подрядчиков, акт осмотра и передает совету дома, чтобы те ознакомились, возможно, что-то поправили и созвали общее собрание, где собственники решат: каким видам работ быть, а каким нет, и ежемесячный платеж на содержание своим голосованием утвердить. Проголосовали, совет дома должным образом, по закону, это решение оформил и передал на исполнение “избраннику”, который волю народную обязан исполнить и необходимые для этого договоры заключить. Каждый месяц, будьте любезны, отчет о расходах совету дома предоставить, а те уже – собственникам. Ну и прозрачность “избранник” обязан обеспечить: “…8) обеспечение свободного доступа собственникам квартир, нежилых помещений к информации об основных показателях деятельности, о заключенных договорах на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества объекта кондоминиума, порядке и условиях их оказания (выполнения), стоимости…”.
Отношения с коммунальщиками тоже возложены на этих ребят, они контролируют температуру горячей воды и вызывают монополистов к ответу, если нужно.
Внимание: выполнять работы по содержанию дома управляющему и управляющей компании законом запрещено, это грядка для сервисных организаций.
Не может быть, чтобы в акте осмотра "избранник" определил виды работ, а затем сам же их выполнил и получил за это вознаграждение. Размер оплаты услуг “избранником” не может превышать 30 процентов от размера ежемесячного платежа.
АЛМАТЫ