Только в компании “Азбука жилья” пострадали более 3,5 тысячи дольщиков. По версии следствия, 14,6 миллиарда тенге, вложенных ими в строительство квартир, растратили топ-менеджеры застройщика во главе с экс-мажилисменом Ерканатом Тайжановым, который сейчас скрывается за рубежом.
Тем временем рынок недвижимости постепенно выходит из комы. Отделы продаж завлекают потенциальных клиентов беспрецедентными скидками и беспроцентной рассрочкой. Как не стать жертвой мошенников и обезопасить свои деньги при покупке недвижимости в новостройке, “КАРАВАН” поинтересовался у столичного адвоката Алькена Досболова.
Когда строители – “наперсточники”
– В Казахстане действует Закон о долевом участии, но основной поток сделок несколько лет подряд застройщики заключали в обход этого документа, по паевым договорам или договорам инвестирования. Насколько безопасно сейчас покупать квартиры в строящихся домах? Какие риски есть у дольщиков?
– Покупать квартиры сейчас очень проблематично, так как они могут быть проданы и другим людям. Дело в том, что любая строительная организация-генподрядчик, как правило, имеет несколько субподрядчиков. Субподрядчик берет определенный объем работ: монтаж электрооборудования, канализации, межкомнатных перегородок и т. д., но оплату он получает не в тенге, а в квартирах. Где ему взять деньги для строительства? Денег нет, и он вынужден продавать эти квадратные метры.
Субподрядчик перепродает эту квартиру третьим лицам через договор цессии и производит взаимозачет уже со своими субподрядчиками. То есть квартира, не успев построиться, уже стала средством расчета. Она не зарегистрирована в юстиции, но уже продана 3–4 раза. В конце концов генподрядчик, если у него не в порядке канцелярия или бухгалтерия, может попросту запутаться в том, кто же является конечным покупателем конкретной квартиры.
Возможно и мошенничество. К примеру, субподрядчик стал банкротом, и ему снова нужны деньги. Он может незаконным способом завладеть печатью генподрядчика, организовать себе справку о том, что данная квартира принадлежит только ему, и по этой справке продать ее несколько раз. Получается, что добросовестный покупатель купил эту квартиру, а ее уже нет. К сожалению, такие случаи есть.
Иногда продавцы обманывают покупателя, показывая ему не ту квартиру. Это несложно сделать, если потенциальный клиент не разбирается в чертежах. Его приводят к подъезду дома и говорят: это твой подъезд, на 8-м этаже будет твоя квартира. Но как это проверить, если дом еще не построен? Позже, когда дом уже завершен, а клиент вселился, выясняется, что изначально его водили к совсем другому подъезду и ремонт он сделал в чужой квартире. В итоге проблемы начинаются у него и у настоящего хозяина. А могут появиться и другие претенденты на это жилье. Все они подают в правоохранительные органы заявления о нарушении своих прав, возбуждается уголовное дело…
Компенсации не ждите
– Плачевность ситуации в том, что даже уголовный суд, вынося приговор, по большому счету, не может восстановить права потерпевших лиц, потому что правонарушитель уже не владеет ни ситуацией, ни имуществом, проданным несколько раз. Такая квартира, возможно, достанется одному из покупателей, но остальным никто не возместит потраченных средств.
Эта ситуация может длиться несколько десятков лет, и каким образом она разрешится, непонятно, потому что из государственного бюджета никто не будет выплачивать компенсации по таким сделкам. Гарантировать, что нарушитель возместит средства, тоже никто не станет. Наверное, генеральный подрядчик все же должен отвечать за то, что квартиры в домах, которые он строит, реализуются только один раз одному лицу. Должна быть такая гарантия!
– Сделки оформляются через нотариусов. Они могут повлиять на ситуацию? Наверное, люди, имеющие высшее юридическое образование, способны разобраться в том, сколько раз перепродана квартира?
– Для начала я бы предложил ужесточить регулирование правоотношений в нотариальных конторах. Взять договор уступки права требования. Есть нотариусы, для которых важна справка о том, что генподрядчик продал покупателю определенную квартиру. Но эту справку любой строитель, более или менее разбирающийся в технологиях, может сделать за пару минут. То есть эта схема давно отработана и для мошенников довольно проста. Пока нотариусу не представят конкретный список документов, он не должен иметь права удостоверять сделки!
При регистрации договоров купли-продажи или цессии каждый нотариус требует разное количество документов, и чаще всего единственный вопрос, который задает нотариус, это вопрос к продавцу: “Получили ли вы денежные средства от покупателя?”. Это говорит о том, что в правовом отношении сделка купли-продажи имущества не отрегулирована.
И если бы мошенник остановился на одном-двух процессах, но он совершает 15, 20, 30… Сотни эпизодов могут быть на одном доме! А обнаруживается это только через год, когда уже все запутано настолько, что судебному процессу остается просто удостоверить сам факт. Суд выносит решение взыскать с того-то столько-то морального, материального ущерба, а потом уже судебный исполнитель через дорожную полицию, департамент юстиции, через банки проверяет имущество, банковские счета. А там уже нет ничего! Ну получит мошенник 5–10 лет, а десяткам потерпевших что делать?
– А если осталось какое-то имущество?
– Тогда его могут конфисковать. Но конфисковать в доход государства. Потерпевшие недоумевают: “Зачем? Заявления же мы писали, мы – потерпевшие! Восстановите наши права, передайте это имущество нам, мы его разделим и хотя бы частично вернем потерянные деньги”. Но нет, конфискованное идет в доход государства. Получается, что цели государства при выравнивании прав граждан в суде совсем не совпадают с целями самих граждан. И таких нюансов много.
Адвокатские советы покупателям жилья
– Если подвести итог, получается, что гарантированно защитить себя от мошеннических схем при покупке квартиры в строящемся доме невозможно?
– Получается, так.
– Даже если перед покупкой нанять адвоката, чтобы он перепроверил юридическую чистоту документов застройщика? Или это тоже не гарантия?
– Это повышает шансы не попасть в неприятную ситуацию. В развитых странах для защиты своих прав люди в первую очередь обращаются к юристу, однако у нас эта практика пока не распространена, во всяком случае, на рынке недвижимости. Рискуя 100 тысячами долларов на покупку жилья, человек не хочет заплатить 500 долларов юристу, который по крайней мере владеет ситуацией и разбирается, какие документы ему нужно проверить, а какие оформить, чтобы минимизировать риски.
– Что бы вы, как адвокат, посоветовали тем людям, которые все же планируют купить квартиру в строящемся объекте? Каких ошибок не допустить?
– Во-первых, нужно стараться приобретать недвижимость не у субподрядчика, а у застройщика. Так можно избежать некоторых неприятных ситуаций, о которых мы говорили. Во-вторых, делая покупку даже у генподрядчика, человеку нужно хотя бы немного разбираться в чертежах, чтобы понять, ту ли квартиру он покупает, которую ему показали. Чертежи регистрируются, на них ставится печать, удостоверяющая, какое именно это “пятно” или подъезд, какой этаж, квадратура. Нужно понять, соответствуют ли эти данные той квартире, которую он покупает. Например, люди платят за пентхаус, смотрят чертеж, а там нет лестницы в квартире. Но у них даже вопроса не возникает, как подниматься на второй этаж, потому что они в таких документах ничего не понимают. При совершении сделки важны все детали, начиная от размещения дверей и балконов и заканчивая лестницами, и если человек не может разобраться в этом сам, пусть обратится за помощью к специалисту.
– На что еще нужно обратить внимание?
– Я бы посоветовал оформлять документы в светлое время суток. Не удивляйтесь. Вечером фотография в удостоверении личности “читается” хуже. Нотариус заверил сделку, а потом в суде говорит: “Мне предоставили оригинал документа. Человек, который оформлял сделку, был похож на фотографию из удостоверения, хотя было уже темновато”. А “продавец” квартиры, который на самом деле ее не продавал, утверждает в суде: “Я к нотариусу не приходил, недвижимость не продавал, мое удостоверение всегда было при мне”. То есть вместо него у нотариуса был другой человек с похожим типом лица. Так что лучше оформлять сделку днем. Ну и главный совет, известный: тщательно изучайте все документы, которые подписываете.
АСТАНА