Напомню, что при уходе от власти КСК владельцы недвижимости в жилом доме должны выбрать форму управления общим хозяйством. Это может быть объединение собственников квартир (ОСИ) или простое товарищество (ПТ), о котором речь. Задумывались они для небольших и старых домов, где не более 12 квартир, все соседи друг друга знают, и городить огород с регистрацией ОСИ не имеет смысла. Нужно починить водопровод – скинулись на материалы, сколько нужно, а дядя Юра с 1-го этажа – сантехник, приладит всё как надо. Нужно электрику починить – для этого Эдуард Васильевич из 1-го подъезда имеется, он по профессии электрик.
Одним словом, живут собственники в таком доме коммуной, нужно что-то заменить – сбросились деньгами, нужно какие-то несложные работы провести – соседи выручили.
Последнее на языке юриспруденции называется “трудовой вклад”. Понятно, что подобный уклад жизни не требует вмешательства государства, с монополистами – поставщиками коммунальных услуг у каждого собственника отдельный договор, за свет в подъездах и возле них, а также отопление тоже сбрасываются. Раз в месяц кто-нибудь из активистов квартиры обойдет, соберет деньги, и все дела. И вот теперь небывалый успех – из 35 тысяч 800 домов в Казахстане без малого 33 тысячи (!) выбрали для себя форму управления в виде простого товарищества. В самом крупном городе страны соотношение поменьше: 904 ОСИ против 2 761 простых товариществ. А вот лидер перестройки – Карагандинская область, где этот показатель в приоритетах: здесь за создание объединения проголосовали собственники в 198 домах, а вот за простые товарищества в 6 183 домах, то есть в 31 (!) раз больше. Не верится, что в шахтерском регионе одни старые двухэтажки стоят, какие-то фокусники тут точно постарались, по всему видать. Тогда вопрос – каким таким макаром удалось охмурить владельцев недвижимости? Ведь при других раскладах эта форма управления весьма рискованная для собственников.
Судите сами: хозяева квадратных метров в доме, проголосовав за простое товарищество, выбирают и главного – доверенное лицо, как о нем пишет Закон “О жилищных отношениях”. Затем все эти взрослые и разумные люди дают ему доверенность на открытие банковских счетов, сбор на них средств, которые они будут туда перечислять для содержание общего хозяйства и, соответственно, снятие и перечисление этих денег их избранником.
Подчеркиваю, что выбранный гражданин открывает счет в банке не для предприятия под названием "Простое товарищество", а как частное лицо, на свое имя.
Иван Иваныч Иванов или Омаров Амангельды Серикбаевич – выбирайте любой вариант, это не меняет сути – счет в банке, куда будут поступать деньги от собственников, открывается как банковский счет для частного лица на его имя. Сейчас мы не будет подробно останавливаться на том, что таких счетов должно быть 2, первый – текущий, для средств на содержание общедомового имущества, второй – сберегательный, для накоплений на капитальный ремонт. Это не меняет дела, оба они принадлежат одному человеку, а не группе собственников, и в этом весь подвох.
Невозвратный билет
Другие риски заложили реформаторы в сам закон. Точнее: из-за недогляда куратора ЖКХ в правительстве – министерства индустрии и инфраструктурного развития – в документ не были включены требования к доверенному лицу простого товарищества (как, впрочем, и к руководству КСК) вернуть деньги со счетов собственникам после того, как их полномочия прекратятся. Иными словами, сегодня главный человек в товариществе возвращать деньги не обязан.
Но и это еще не все плохие новости для друзей-товарищей: для них мушкетерский девиз “Один за всех, и все – за одного!” имеет прямое и крайне разорительное значение.
В законодательстве это называется “солидарная ответственность” – штука крайне неприятная, это когда деньги в долг брали одни, а платить будут другие, хотя, точнее сказать, деньги брали вместе, а платить будут, кого выберут, ну или с кого проще взять.
Хотя и это не совсем точно для ситуации с простым товариществом, где долг может взяться не от кредита, а потому, что доверенный профукал все деньги со счетов и не платил, например, коммунальщикам. Вот и ответят за немушкетерское поведение товарищи-соседи: “Обязательства простого товарищества, связанные с договором о совместной деятельности, перед третьими лицами являются солидарными…” (статья 43-1 Закона “О жилищных отношениях”).
Для кого-то, возможно, долг за электричество может показаться пустячным, но вот собственники в современных многоэтажках так не скажут – ежемесячный счет за электроэнергию в таких домах может достигать и миллиона, и полутора миллионов тенге. Поэтому жизнь на широкую ногу главного товарища здесь оплачиваться будет местными владельцами недвижимости. Суд, как это бывает в подобных случаях, не раз состоится без уведомления широких масс, частный судебный исполнитель наглеца, конечно, уведомит, только толку от этого нуль. Вот и пойдет арест счетов собственников, запрет им на выезд за рубеж, и взыскание – 50 процентов с заработной платы. Как мы писали выше, отвечать за долги всех будут самые законопослушные и состоятельные. Как накажут председателей КСК, саботирующих жилищную реформу
Очень мутные перспективы по кредитам доверенного лица или самого товарищества. Не знаю, для каких целей они их соберутся брать, но итог будет таким же, как и в ситуации с долгами за электричество. “3. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью” (статья 287 Гражданского кодекса РК). В решении судья как раз и напишет про солидарную ответственность, так что судебнику останется только выбрать жертвы, извините, за пафос. Зная об этих скрытых от непосвященных угрозах для собственников, трудно понять – почему они в массовом порядке по всей стране выбирают для себя крайне невыгодные условия?
Дурман-трава
Первый вариант ответа лежит в самом вопросе – они знать не знают о том, что их может ждать, передай они права распоряжаться своими деньгами на чужом банковском счете этому чужому им человеку.
Большинство не знает о различиях между объединением собственников имущества и простым товариществом, поэтому исходят из того, что между ними разницы никакой, а хлопот с регистрацией и последующими проверками госорганов будет меньше.
Внушают им безобидность выбора, как правило, ходоки от прежнего КСК. В некоторых случаях ими прямо предлагается на первом же общем собрании передать управление их общедомовым имуществом кооперативу, от которого те только что ушли. Не скажем, что это всегда плохо, добросовестные председатели КСК в стране имеются, настораживает только их нежелание открыть все карты собственникам при выборе теми простого товарищества. Структура-то не так проста, как может показаться на первый взгляд. О том, как всё может повернуться при криминальном управдоме, и фантазировать не хочется. Эта публика креативит не по-детски: вон, в прошлом номере мы разбирали одну даму, которая страсть как любит брать кредиты в микрофинансовых организациях и требует, чтобы государство снизило процент. Материал опубликован на нашем сайте caravan.kz, смотрите выпуски еженедельника от 25 февраля и 4 марта 2022 года.
Второе объяснение – собственники отказываются брать на себя ответственность, бегать собирать бумажки и регистрировать ОСИ (объединение собственников имущества), и им, кажется, что так будет проще: регистрировать не надо, на общем собрании проголосовали, – подписали типовой договор о совместной деятельности, сходили в местное управление жилищной политики, чтобы ПТ включили в единый реестр, и все дела. Повторим: простота эта кажущаяся, никакой ответственности эта форма управления общедомовой собственностью не отменяет, как видим, наоборот, несет финансовые риски.
Да, едва не забыла, простые товарищества милы сердцу председателей КСК еще и тем, что в отличие от ОСИ доверенное лицо не нужно переизбирать каждый год.
Обойти эти перевыборы им нужно до зарезу, не переизбрали – в банке делать нечего, подпись недействительна, договор заключать ни с одной организацией тоже нельзя, одним словом, кранты их вольготной и безбедной жизни. Вот и усердствуют с простыми товариществами – отсюда и небывалый ажиотаж…
На этом пока заканчиваем. Продолжим разбираться с перестройкой в следующих номерах "Каравана".
Законодательство по теме:
1. Закон РК “О жилищных отношениях”
4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума
5. Типовой устав объединения собственников имущества
6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности
7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума
АЛМАТЫ