Месяц назад Президентом страны было озвучено 5 социальных инициатив, одна из которых касалась ипотечного кредитования. Государство решило пойти на беспрецедентные меры, предоставив гражданам возможность получать дешевую ипотеку.
“7-20-25” – так назвали новую программу, суть которой в предоставлении гражданам ипотеки под 7 процентов годовых, с первоначальным взносом в 20 процентов, сроком займа на 25 лет.
Поставленная задача вызвала оторопь в банковском секторе. Нацбанк, который занялся разработкой программы, сразу сообщил, что кредитование будет осуществляться через банки второго уровня (БВУ). Но как? Пришедшие на “круглый стол” представители Ассоциации финансистов старались быть осторожны в комментариях:
– Программа разрабатывается, мы все ждем конкретики, какие условия будут по фондированию, будут ли банки сначала за свой счет это делать? Будет ли кассовый разрыв? Пока неизвестно, – сказал Павел АФАНАСЬЕВ, директор аналитического центра Ассоциации финансистов.
Круг собравшихся сразу разделился на тех, кто проявлял озабоченность судьбой банков, и тех, кого интересовали перспективы для населения.
Решит ли программа жилищные проблемы?
Ответ на вопрос, вынесенный в подзаголовок, попытался дать представитель “Жилстройсбербанка”.
– Мы выполняли Государственную программу 2007, 2008, 2010 годов. Было охвачено 33 тысячи заемщиков. По программе 2011–2014 было охвачено 9 с половиной тысяч. Также была программа “Доступное жилье-2020”, там около 9 тысяч человек. Есть программы “Нурлы жер” и “Нурлы жол”. Все они вместе лишь частично решили проблему по обеспечению населения жильем, – заявил представитель ЖССБК Талгат БАЙДОСОВ. – На текущий момент количество очередников около 400 тысяч человек. Спрос на кредитное жилье большой. Недавно была озвучена новая программа “7-20-25”. По ней планируется около 100 тысяч нового жилья за 5 лет, это всего 25 процентов охват потребности. “Нурлы жер” поднимает ипотеку
Ирина АРХИПОВА, эксперт в области недвижимости, считает, что даже при ипотеке в 7 процентов далеко не все граждане смогут позволить себе ее:
– Несмотря на кризис, девальвацию, падение цен, до сих пор остается высокая стоимость жилья. Например, в Алматы стоимость квадратного метра составляет 337 тысяч тенге, и это вторичный рынок, на первичном в зависимости от расположения цены намного выше. Мы считаем, что рынок до сих пор переоценен, и жилье недоступно для покупателей.
Если учесть, что при таких ценах жилье будет даваться в ипотеку даже под 7 процентов, на конец выплат через 25 лет квартира фактически будет стоить вдвое дороже для покупателя. Это недоступно для многих.
Все эксперты прекрасно понимают, что цены в Алматы и Астане дутые. Еще одна проблема – это низкий уровень дохода населения. Если казахстанцы будут брать квартиру за 25 миллионов тенге по ипотеке, первоначальный взнос будет 5 миллионов.
А ежемесячный платеж от 142 до 187 тысяч тенге. Это значит, что граждане должны иметь доход около 350 тысяч тенге.
При этом средняя заработная плата заявлена около 150 тысяч. У многих 80 тысяч тенге вообще. Поэтому, прежде всего, надо найти механизмы, как снизить стоимость жилья.
Эксперт предположила, что, возможно, само государство возьмет под крыло строительство и продажу. Опыт в реализации есть – приватизация жилищного фонда в прошлом. Это позволит избежать перекупщиков и посредников по всей цепочке строительства и реализации…
Чего боятся банки?
Казалось бы, согласно озвученной Нацбанком информации, кредитование желающих будет осуществляться через БВУ. Туда пойдет поток денег. Но почему-то вместо радости пока в душе банкиров сплошные тревоги. А эксперты финансового рынка видят подводные камни, которые могут еще преподнести сюрпризы. И нужно заранее знать, как избежать проблем.
– Международный опыт говорит, то, что делает государство, это интервенции на жилищный рынок. Субсидирование ставки, строительство арендного жилья и т. д., – считает экономист, член правления HalykFinance Мурат ТЕМИРХАНОВ. – Есть анализ Всемирного банка и ключевой момент рекомендаций, то, что вмешательство государства должно идти по такому пути, когда оно должно улучшать рынок. Если сам рынок не может кредитовать, то все усилия направлены, чтобы помочь на этом этапе, но государство не может постоянно это делать.
Новая инициатива поможет населению, но она не создает базу для того, чтобы, когда государство отойдет в сторону, рынок сам начал производить доступное жилье.
Банки имеют свою базу фондирования и могут давать кредиты в среднем от 15 процентов, учитывайте инфляцию, которая почти 7 процентов. Когда все должны будут выдавать под одинаковые 7 процентов, это уменьшит инициативу развиваться.
Как только государство уйдет, ипотечный рынок рухнет.
Мы предлагали пойти по иному пути. Государство может компенсировать определенный процент непосредственно заемщику, но получать кредит он будет по рыночной ставке, которая у разных банков может быть разная. Нельзя давать ипотеку под нерыночные ставки.
За чей счет банкет?
Экономист Магбат СПАНОВ задался вопросом, где, собственно, найти деньги на новую ипотечную программу.
– Программа жилищного строительства нужна, но она должна реализоваться рыночными методами, сейчас мы видим лишь административные рычаги. И это проблема. С 2007 года мы до сих пор сидим в кризисе. И мне лично непонятно, как можно будет давать ипотеку под 7 процентов, когда базовая ставка у нас 9,5 процента? Программа будет стоить около 1 триллиона, но где источники финансирования? Где деньги у государства?
Что касается банков, то какой из них захочет давать деньги себе в убыток? Это значит, что будет происходить дотирование из бюджета.
Я согласен, что решение жилищной проблемы – это вопрос социальной стабильности. Нужно наладить экономический рост не менее 5 процентов ежегодно, решить вопрос с инфляцией. Каждый год мы берем коридор инфляции – 6–8 процентов, всегда одно и тоже, не уменьшается. Нужно эти вопросы тоже решить.
Программа подстегнет рост цен
Программа еще не запущена, а уже аукнулась на рынке недвижимости. Риэлторы, которые тоже присутствовали на “круглом столе”, сообщили “КАРАВАНУ”, что уже наметилась тенденция роста цен.
– Некоторые продавцы, услышав о программе, сразу же стали отказываться от уже намеченных сделок. И теперь ждут более высоких цен.
Если вспомнить опыт прошлого, именно приход ипотеки и легкие кредиты стали одним из факторов колоссального роста цен на рынке недвижимости.
– Цены начали расти в 2005 году с приходом на рынок ипотеки. До 2008 года ценники менялись практически каждые две недели, – вспоминает Ирина Архипова. – Начиная с 2009 года рынок стал падать, но он до сих пор не упал, цены так и не подкорректировались. Потому что многие продавцы, которые покупали по завышенным ценам, снимают свои предложения и уходят в аренду. Пусто в карманах
Мы ожидали стагнацию рынка где-то в течение трех лет… Цены должны были потихоньку снижаться.
Но произойдет ли это теперь? И не отреагирует ли рынок резким скачком, который на корню может перечеркнуть все благие идеи о доступной ипотеке, которые предложил сам Президент, – покажет время.
Вопрос, как удержать рост цен на рынке свободного спроса и предложения, слишком сложный.
Как бы наша собственная жадность не стала главным препятствием к доступному жилью…
АЛМАТЫ