Бизнес-домоводство по-алматински

Еще 10 лет назад высококлассных офисов даже в самом продвинутом городе Казахстана — Алматы — и в помине не было. Примерно такая же ситуация наблюдалась и на рынках СНГ.
Офисные перипетии
Свои офисы первые ласточки отечественного и зарубежного бизнеса открывали, как правило, в административных зданиях, проектных институтах, бывших школах или детских садах, построенных в советское время.
Разумеется, зарубежные компании, которые привыкли к отличному сервису, такое положение дел не устраивало. И это можно назвать одной из причин привлекательности данного сектора рынка для строителей и риэлторов.
Специалисты указывают и на другой резон: в последние годы коммерческую недвижимость стало проще реализовывать, нежели жилую. Прибавим к сказанному, что стоимость, как и аренда офисной недвижимости — выше жилой, а потому строительство ее на порядок выгоднее. Первая стала для иных строителей и риэлторов приятным дополнением к привычному виду деятельности.
Общий экономический рост страны, увеличение доходов казахстанских компаний, приход на рынок солидных западных фирм также обусловил повышение спроса на офисную недвижимость высокого класса.
Некоторые алматинские риэлторские компании говорят о стабильном росте этого сегмента рынка, иные даже утверждают, что мегаполис испытывает острый дефицит в высококлассных бизнес-центрах класса «А».
Деление на классы — «А», «В» и «С» — офисной недвижимости, по крайней мере, для Казахстана, достаточно условно. Один и тот же объект строительные и риэлторские компании могут отнести к разным классам, поскольку требования к высококлассным помещениям несколько размыты.
В мировой практике выделены 20 критериев, которыми должны обладать офисы класса «А». К нам эти критерии применимы лишь отчасти. К примеру, в специализированных изданиях Алматы можно встретить рекламное объявление о продаже за немалые деньги офисов класса «А» в черновой отделке. Такое объявление по определению противоречит принятой на Западе классификации офисных объектов, согласно которой предлагаемые офисы нельзя отнести к классу элиты. Однако, ужесточение требований к офисным помещениям высокого класса на алматинском рынке — дело будущего.
Есть и другие минусы местного рынка. Компании строят или, по меньшей мере стараются, строить качественно. Беда в другом — они часто забывают о том, что зданием высокого класса нужно в дальнейшем эффективно управлять. Это условие тоже входит в перечень необходимых международных критериев офисных зданий класса «А».
Всем известно, что понятие «пятизвездочный отель» включает в себя отличный сервис. Арендаторы помещений класса «А» тоже должны рассчитывать на услуги ресторана, кофейни, юриста, нотариуса, автомойки, фитнес-центра и т.д.
Но в действительности все иначе. Эксперты сетуют — в настоящее время в республике нет ни одного высшего или среднего специального учебного заведения, которое бы вело подготовку таких специалистов на рынке недвижимости.
«Классное» настоящее
Вообще, отечественные риэлторы к основным критериям, которыми должно обладать здание класса «А», относят новое или полностью реконструированное здание, соответствующее всем стандартам офисных зданий, имеющее заключение по сейсмике.
С отделкой, выполненной дорогими материалами от ведущих мировых производителей. Обязательно наличие систем пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения, центрального кондиционирования, вентиляции и отопления, резервного дизель-генератора, UPS, службы охраны, уборки и технического обслуживания здания, администрации, телекоммуникаций, подземного паркинга, парковочных мест для арендаторов и гостей.
Рынок коммерческой недвижимости Алматы меняется каждые три месяца. Как мне сообщили в одной крупной компании недвижимости, сегодня заметно стремление компаний обосновываться в Медеуском районе, т.е. в микрорайонах «Самал», по пр. Достык и ул. Фурманова.
К престижным районам города следует также отнести Золотой квадрат (ул. Калдаякова — пр. Сейфуллина — ул. Сатпаева — ул. Жибек жолы).
Большинство клиентов компании вышли на тот уровень, когда каждая минута на счету и нет времени на дорогу из офиса в офис.
Бизнес-центры класса «А» — это места, где сосредоточено большое количество крупных иностранных и местных компаний, с арендной ставкой 45 -55$ за 1 кв.м.
Коммунальные услуги — дополнительная статья расходов. Данный сектор сейчас является наиболее крупным, на него приходится около 100 тыс. кв.м, или 40% всего офисного пространства Алматы.
По другим оценкам, в городе 150-250 тыс. кв.м офисных помещений класса «А» или «В». Причем ежегодный рост ввода новых зданий высокой классности прогнозируется на уровне 10-12% от общего объема рынка.
Ранее аналитики предсказывали снижение активности на рынке, но этого не произошло. Рынок хорошо принял ввод в эксплуатацию новых объектов офисной недвижимости, многие компании (как правило, сырьевого или финансового сектора) очень быстро развиваются и растут, им по-прежнему не хватает офисных помещений.
С другой стороны, на рынке появляются новые игроки, которым интересны инвестиции в офисную недвижимость для получения дополнительных доходов. Интерес инвесторов направлен на те объекты, срок возврата вложений в которые не превышает 5 лет.
По мнению специалистов еще одной компании недвижимости, для покупателей офисов класса «А» немаловажное значение имеют деловая репутация и история строительной компании. В первую очередь, для Алматы самые предпочтительные — корпорации «Базис-А» и «Элитстрой». Ну, и еще пара-тройка компаний. Одного их бренда для клиентов достаточно, чтобы оценить высокий класс недвижимости.
Рентабельность строительного бизнеса, по некоторым оценкам, зашкаливает за 200-300%. Но назвать реальные цифры вряд ли кому по силам, потому что этот вид бизнеса достаточно закрытый. Сами строители не спешат выкладывать карты и объяснять, из каких составляющих формируются цены на построенные объекты, как осуществляются продажи и т.д.
Бесплатные советы втридорога
Как писал известный девелопер и застройщик, владелец казино, отелей и крупнейших зданий в Нью-Йорке Дональд Трамп: «бесплатные советы на рынке недвижимости обходятся дороже всего нам, застройщикам».
Среди риэлторских агентств существуют и такие, которые демпингуют на рынке, многократно уменьшая стоимость своих услуг, при этом их обязательства и ответственность отсутствуют либо уменьшаются.
Присутствие «черных маклеров» на рынке создает неблагоприятное мнение о специалистах по недвижимости.
А крупные и серьезные агентства устанавливают ставку вознаграждения, как правило, 1-3% от стоимости объекта для продавца и 0,8-3% — для покупателя.
При заключении сделок аренды коммерческой недвижимости, вознаграждение риэлторов равно 5-8% от годовой арендной платы. Отметим, солидные агентства при заключении сделки представляют интересы только одной из сторон и активно участвуют в переговорном процессе.
Если 2-3 года назад количество компаний, готовых арендовать помещения класса «А» или «В», составляла чуть более 100, то сейчас арендовать или покупать офисы хорошего класса может позволить себе гораздо большее количество бизнесменов. При этом ставка аренды за последние 2 года выросла на 20-25%.
Собственники зданий, которые будут стараться предоставить услуги хорошего уровня арендаторам, могут рассчитывать через 1-2 года на возможность пересмотра арендных ставок в сторону увеличения, если, конечно, будет продолжаться рост цен на землю, недвижимость и коммунальные услуги.
Категория собственников, не желающих вкладывать в реконструкцию и улучшение здания, потребности своих арендаторов, в конце концов будет вынуждена снижать арендную ставку. В то же время возможны незначительные снижения арендных ставок в тех зданиях, которые окупили инвестиции своих владельцев.
В целом, покупка офисов пока не столь популярна, как аренда, однако рынок расширяется. Все больше компаний достигают того уровня развития, когда покупка собственного офиса становится необходимостью.
Более того, новые кредитные продукты банков значительно облегчают схему покупки офисов, причем ежемесячный взнос по кредиту оказывается часто меньше арендной платы.
Последние пару-тройку лет количество кредитов на подобные цели выросло в 3 раза. Средняя продажная стоимость офисов класса «А» в готовом виде — 3000-3500$ за 1 кв.м.
При продаже специалисты информируют клиентов о финансовых выгодах покупки. К примеру, офисы в деловом центре «Нурлы Тау» при условии долевого участия на нулевом цикле и при сроках строительства в 2 года, можно было после сдачи в эксплуатацию продать в черновом варианте и получить 100%-ю прибыль.
При продаже этого же офиса с ремонтом, прибыль превышала 100%. При условии сдачи в аренду офиса, который был приобретен на нулевом цикле и отремонтирован собственником, здание окупалось в течение 4-5 лет.
При приобретении принятого в эксплуатацию и отремонтированного офиса — 7-8 лет. Однако в настоящее время, как утверждают некоторые риэлторы, строительные компании уже на нулевом цикле стали устанавливать более высокие цены, чем раньше, и, как следствие, сроки окупаемости увеличились.
И наконец, даже первые разговоры о придании Алматы официального статуса регионального финансового центра авансом отразились на росте цен и активности на рынке недвижимости.
Разумеется, в сторону увеличения, и, в первую очередь, для престижных офисов класса «А».