Два этих взаимоподдерживающих процесса привели к крупным и все более разгорающимся конфликтам, в которые втягивается все большее количество граждан — владельцы сносимой недвижимости, застройщики, оценщики, государственные административным и судебные органы.
Конфликты быстро обрели острую форму — в Алматы некоторые владельцы предполагаемых к сносу домов, недовольные предлагаемой компенсацией, объявили голодовку, во многих городах проходят митинги протеста.
А недавно в Алматы вообще был вопиющий случай: отчаявшийся добиться справедливости житель Алматы покончил с собой…
Но даже если протест не принимает такие экстремальные формы — напряжение в обществе растет. Суды завалены исками о принудительном изъятии земли и встречным исками о материальной и моральной компенсации за сносимое жилье.
Во всем процессе изъятия земли и сноса недвижимости царит неразбериха, суды зачастую действуют, как бог на душу положит, без единой и общепринятой методики.
Оценщики не могут реально оценить масштабы изъятий, генеральный план застройки остается тайной за семью печатями.
Остроту вопросу придает то обстоятельство, что речь идет об огромных деньгах. Мой знакомый дипломат, который пробыл за границей каких-то два года, приехав домой, очень удивился: его трехкомнатная квартира возросла в цене вдвое.
— Сегодня за нее мне предлагают 250 тысяч долларов! — недоуменно говорит он. — Еще семь лет назад я покупал ее за 22 тысячи… Наши люди, наверное, не представляют себе всей солидности этой суммы. За такие деньги можно купить небольшую гостиницу в горном кантоне Швейцарии или Австрии. И жить себе припеваючи.
Действительно, цены в центре Алматы теперь зачастую выше, чем в европейских столицах. Но такова сегодня рыночная ситуация, и глупы были бы владельцы недвижимости, если бы не использовали столь благоприятный момент, чтобы получить за свое сносимое жилье высокую цену. Однако, если не удается договориться с застройщиками, единственным выходом в отстаивании своих прав остается суд.
Но и здесь граждане зачастую не могут найти защиты — и начинаются обвинения судей в сговоре с застройщиками, в коррупции, в нарушении прав человека, жалобы летят в высшие инстанции…
Конечно, в столь эмоционально обостренном деле, как жилье и деньги, следует относиться ко всем обвинениям весьма снисходительно — чего не скажешь в горячем споре… Хотя однозначно исключить элемент сговора и предвзятости судебных структур в деле, где фигурируют сотни тысяч и миллионы долларов, нельзя. Однако не пойман — не вор.
Но то, что справедливость судебных решений, сама судебная процедура определения суммы компенсации за сносимое жилье и изымаемую землю далеки от совершенства — это несомненные факты, которые серьезно будоражат все общество, создают в нем опасное напряжение.
До последнего времени судьи сами определяли, какими законами им руководствоваться при вынесении решения; какие документы и в каком порядке требовать от сторон и когда рассматривать; выводы какого оценщика принимать, а какого отвергать.
В одном случае они могли вынести одно решение, а в другом, аналогичном — совсем противоположное.
Именно неразбериха в судопроизводстве по делам об изъятии земли и недвижимости под новое строительство и компенсации за них стали основанием для Нормативного постановления Верховного Суда РК «О некоторых вопросах применения судами законодательства об изъятии земельных участков для государственных надобностей».
Данное постановление, согласно закону, вводится в состав действующего права со дня его опубликования, то есть с 1 февраля этого года, и является общеобязательным для всех судов страны. Это важный документ, который призван унифицировать процедуры изъятия собственности и своевременной и полноценной компенсации за нее.
Например, вопрос оценки прописан в этом постановлении очень детально (чего, кстати, в прежних актах не было или они зачастую противоречили друг другу).
В пункте 12 постановления говорится, что при исследований отчетов, письменных консультаций и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует их проверить на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка, домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке.
«При этом следует иметь в виду, что размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок не может определяться исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельного участка». А ведь до сих пор нередки были случаи, когда именно кадастровая цена становилась основанием для судебного решения! Так что этот пункт постановления чрезвычайно важен для унификации судопроизводства.
Далее, если в предъявленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за изымаемое имущества, то судом может быть привлечен другой специалист — оценщик для дачи письменных показаний.
Этот пункт трудно переоценить, поскольку до сего дня такая независимая экспертиза была для судов необязательна и не каждый суд ее назначал. В результате судья был вынужден в своем решении становиться на сторону того или другого участника тяжбы, что порождало взрыв эмоций и обвинения в предвзятости. Немудрено — порой разница в оценке стоимости имущества специалистами, привлеченными каждой стороной, превышала 50 — 80 процентов! А в иных случаях судья вообще брал на себя роль оценщика, как в скандальном случае с «косыми домами» в Алматы, так сказать — разом разрубив «гордиев узел».
Теперь, согласно постановлению, такие «волевые» способы решения сложнейших задач по оценке запрещены. В судебных решениях также теперь должны быть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестве доказательства или отвергают его. Раньше судьи не были обязаны давать обоснованную мотивацию своего решения в этом вопросе, что также порождало массу жалоб.
Однозначно подтверждено, что при оценке судом размера компенсации за изымаемое имущество, судьи должны исходить из его рыночной цены на данный момент ( пункт 13 постановления).
В сумму компенсации теперь предложено включать не только все убытки, причиненные собственнику изъятием, но и убытки, которые тот несет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Это, по сути положения, позволяет собственнику земли и имущества требовать получения компенсации за упущенную выгоду, если, к примеру, в сносимой квартире была туристическая фирма, адвокатская контора, парикмахерская или иное коммерческое предприятие.
Важнейшее значение имеет пункт 10 данного постановления, в котором говорится: «При разрешении споров о выселении граждан с предоставлением другого благоустроенного жилища в связи с изъятием (выкупом) земельного участка, суды не должны удовлетворять такие иски, если исполнительным органом предоставляется собственнику жилое помещение для временного проживания (временное жилье) либо неблагоустроенное жилище».
То есть теперь власти не смогут запихнуть семью из сносимого дома в общежитие — «временно» — и затем благополучно забыть о них, что часто бывало в прошлом. Иди потом, добивайся справедливости, когда дом твой уже снесен, а тебе — формально, предоставлено другое жилое помещение. А что обещали — так слова к делу не пришьешь…
В пункте 11 постановления устанавливается, что «благоустроенное жилище, земельный участок передаются, а денежная компенсация выплачивается до прекращения права собственности и лишь тем лицам, которые являются собственниками изымаемых объектов».
Это также весьма своевременная норма, поскольку часто жителям сносимых домов предлагаются компенсации в будущем, через год — два. Конечно, такие соглашения, например — на получение в качестве компенсации квартиры в новом строящемся доме, могут заключаться между гражданином-собственником и застройщиком, однако наличие общей правовой нормы дает гарантии защиты первому от обмана и других неприятностей.
Можно надеяться, что постановление Верховного Суда поможет снизить остроту в решении компенсационных проблем в ходе изъятия собственности у граждан, однако в этой сфере необходимы и другие важные перемены.
Срочно надо менять систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — существующие Центры по недвижимости явно не отвечают этим задачам и работают не на благо граждан, а на свое собственнное. Государство потеряло над ними контроль, что, как и следовало ожидать, привело к массовым нарушениям.
Законопроект об этом недавно представила в Парламент глава Минюста Загипа Балиева. Требуется срочно создавать общепринятые методики имущественных оценок, установить жесткую ответственность за качество работы оценщиков, которые сегодня зачастую откровенно, вопреки здравому смыслу и рыночным реалиям, поддерживают интересы застройщиков.
Нужен, наверное, Высший экспертный Совет по оценке, который мог бы не только рассматривать такие спорные дела, но и применять к явным нарушителям какие-либо санкции, вплоть до лишения нерадивого оценщика лицензии.
Много еще нужно сделать, чтобы в такой чувствительной сфере, где сталкиваются финансовые интересы могущественных производственных корпораций, государства и отдельных граждан, был порядок.
Иллюстрация с сайта http://www.upmonitor.ru