Точности ради нужно сказать, что действие приказа выходит за рамки переходного периода, он имеет силу закона для всех случаев передачи управления общедомового имущества, смены руководства объединения или товарищества, но и не только этого.
Сам документ называется: “Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума”, мы его разбирали для вас в номере от 1 мая этого года, с материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz.
Первоначально министерские ребята упустили из виду ключевой и самый скандальный этап – передача власти из КСК новым управленцам из ОСИ (объединение собственников имущества) или простого товарищества.
Понятно, что, как только народ стал брать власть в свои руки, пошли проблемы – прежние “хозяева жизни” начали вставлять палки в колеса: тянуть время, требовать некие дополнительные документы в качестве доказательств, одним словом, начался скандал. Вольно или невольно, но к ним присоединились местные биллинговые компании, предоставляющие квитанции об оплате, которые по старым нормативным документам начали требовать от новичков дать им то, чего у них не могло быть, поскольку председатели КСК отказывались передавать техническую и финансовую документацию по дому.
Вот и завертелось: воля народа есть, общее собрание ОСИ одобрило, государственная регистрация тоже на руках, а в итоге пшик – деньги идут на банковский счет КСК, председатель сидит – в ус не дует, управы на него тоже нет – жилищные инспекторы пошли в отказ, мол, сами в суде с ними разбирайтесь.
Мы начали об этих рисках писать еще в марте, когда народ сидел на карантине и никаких движений в сторону смены власти в домах не было. Но в министерстве индустрии и инфраструктурного развития нас тогда не услышали, поэтому произошло то, что произошло – саботаж председателями КСК реформы на местах, о чем нами было честно рассказано. Если мне не изменяет память, то материал вышел в номере за 17 июля, пионеры жилищной революции, чин по чину зарегистрировав ОСИ, вынуждены были обращаться за помощью в редакцию “КАРАВАНА”, потому что государственные структуры “слились” – инспекторы, как писалось выше, ушли в несознанку, а большие люди в столице правила передачи документации, общедомового имущества и денег не прописали, а, значит, председатель КСК могла изгаляться над ними как угодно и сколько угодно.
Ну мы тоже не лыком шиты, поэтому на пробел и недостатки в работе чиновникам указали… раз несколько, и слышимость наладилась – в середине сентября в редакцию пришло письмо из министерства индустрии и инфраструктурного развития, что, мол, ситуацию с реформой мониторим, поправки в ранее принятые правила внесли, сейчас документ пошел по ведомствам собирать одобрения.
Однако время шло, жилищная реформа двинулась в народ, по республике пошли собрания за собраниями, а проблема с передачей власти и денег так и осталась, проект поправок тоже никто не спешил публиковать. Поэтому пришлось из номера в номер стоять на своем и напрямую попросить чиновников поделиться с нами и читателями своим видением процедуры передачи: в пятницу, 9 октября, статья вышла, а в понедельник мы увидели на сайте министерства проект приказа, за что им наша благодарность.
Итак, смотрим, как это должно будет происходить, если проект будет утвержден министром.
Начало начал
Все поправки включены в отдельную главу: “Глава 2-1. Порядок передачи технической документации на многоквартирный жилой дом и иных финансовых документов, связанных с управлением, технических средств и оборудования”. Обращаю ваше внимание, сейчас мы рассматриваем только ситуацию с передачей власти КСК – ОСИ или простому товариществу. Но вы должны знать, что аналогичный алгоритм действий предусмотрен в случае смены управляющей компании, изменения формы управления или перевыборов председателя.
Провели общее собрание, выбрали объединение (ОСИ) или простое товарищество (ПТ), и далее ваш новый управленец должен в течение трех рабочих дней направить в кооператив и местный акимат уведомление о принятом на собрании решении собственников. Какие документы прилагаются:
“…копии протокола собрания, копии документов о государственной регистрации объединения собственников имущества или копии договора простого товарищества”. В уведомлении также обязательно указывается: “наименование организации, образованной собственниками квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для управления этим домом, ее адрес, сведения о председателе объединения собственников имущества или доверенного лица простого товарищества”.
Напомню, что уведомление с приложением копий документов можно передать председателю КСК лично, в этом случае он должен расписаться на вашем экземпляре в получении либо направить заказным письмом по почте с уведомлением о вручении. Это же относится и к акимату.
Передача КСК документации
Теперь смотрим, что обязан делать председатель КСК после получения уведомления от новой власти: “…передает совету дома или председателю объединения собственников имущества либо доверенному лицу простого товарищества по акту приема-передачи не позднее 3 рабочих дней документы по объекту кондоминиума согласно приложению № 3 к настоящим Правилам”.
Здесь нужно сказать несколько слов о приложении № 3, о котором идет речь. Найти его можно в Интернете, оно является неотъемлемой частью правил и содержит перечень технической документации по многоквартирному жилому дому. Поверьте, этим очень удобно и просто пользоваться: распечатаете приложение и отмечаете в каждой строке, имеется документ или нет, можете сразу вписать причину отсутствия, это вам пригодится – как, расскажу чуть ниже.
Смотрим, какие наименования вы там можете встретить, например: “Чертежи и схемы инженерных коммуникаций”, “Схемы электрического оборудования”, “Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.” и т. д. Справа указываете характер полученного документа: оригинал, нотариальная копия или ксерокс, там же ставятся подписи по каждому документу: “сдал” – “принял”.
Помимо чисто технической документации в перечень включена и финансовая: “Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества за последнее время”, “Финансовая документация (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему счету)” и т. д. А также: “Протоколы собраний”, “Ключи от помещений, входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума”, “Электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества объекта кондоминиума”, и еще много всего прочего, о чем нам с вами и неизвестно было.
Отсутствие документов
Исполняю обещанное: к примеру, половины документов нет, отмечаем отсутствие каждого документа из перечня по приложению № 3, не волнуемся и не скандалим, а требуем законное. “В случае отсутствия… технической документации на многоквартирный жилой дом и иных финансовых документов, связанных с управлением, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 20-1 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и передать их по отдельному акту приема-передачи совету дома или председателю объединения собственников имущества, либо доверенному лицу простого товарищества”.
Сейчас еще одна цитата из проекта приказа: “20-4. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный жилой дом и иных финансовых документов, связанных с управлением, технических средств и оборудования, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в местный исполнительный орган в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами”. Почему в РК не принята инструкция по передаче документации и денежных средств из КСК в объединение собственников имущества
Иными словами, вы будете отвечать за отсутствие каких-либо документов, если не зафиксируете их отсутствие, а так вся ответственность лежит на прежней власти. Но что делать, если три месяца прошли, а результат нулевой? – спросите вы. Часть документов можно восстановить через государственные органы, на них, правда, будет стоять штамп “Дубликат”, но при наличии акта приема-передачи это не проблема. Часть документов можно потребовать через суд у председателя КСК, но это на ваше усмотрение.
Квитанции и биллинговые компании
В проекте приказа прописано четкое и единственное требование для заключения договора новой властью, ОСИ или ПТ, с компаниями, предоставляющими квитанции, называемыми биллинговыми компаниями: “20-5 …председатель объединения собственников имущества или доверенное лицо простого товарищества обязаны подать заявку на включение данной услуги в единый платежный документ и заключить договор. Организациям, выставляющим платежные документы, представляются только копия документа о государственной регистрации объединения собственников имущества либо копия договора простого товарищества о совместной деятельности и протокола собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома о создании простого товарищества. Представление иных документов не требуется”.
Накопления на капитальный ремонт
Наконец-то мы “добили” чиновников и получили внятный результат, напомню, что в новой редакции Закона “О жилищных отношениях” требования к КСК вернуть накопления на капитальный ремонт и неизрасходованные суммы по ежемесячным платежам нет, – ну недосмотрели разработчики и депутаты. Поэтому появление подобного окрика в правилах было не просто делом насущным, но и государственным.
Страна рискует оказаться в ситуации, когда жилищный фонд останется без многолетних накоплений на капитальный ремонт.
Смотрим текст проекта приказа: “При наличии денежных средств, накопленных на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума на сберегательном счете в банках второго уровня, кооператив собственников помещений (квартир), потребительский кооператив собственников квартир, нежилых помещений, потребительский кооператив или иная организация, ранее управлявшая многоквартирным жилым домом, должны в течение 3 рабочих дней перечислить все собранные на сберегательном счете средства на счет объединения собственников имущества либо простого товарищества”.
Для наших читателей здесь всё понятно, мне бы только хотелось уточнить формулировку для разработчиков приказа. Ну нет или практически нет сейчас в этих постылых КСК сберегательных счетов для аккумулирования накоплений на капитальный ремонт, зачем им давать даже малые возможности морочить голову людям? Сберегательного счета у нас нет, значит, мы ничего не должны возвращать, так будут они говорить собственникам, не сомневайтесь. Уберите вы уже эти уточнения с названием счета – и делу конец.
Расходы на содержание общедомового имущества
Здесь для собственников две новости, не знаю, хорошие или нет. Во-первых, в пункте 20-6 министерством прописан запрет на использование денег на нецелевые расходы, все траты должны быть ограничены работами, утвержденными в годовой смете расходов. Это однозначно хорошо. Но большой вопрос, в скольких КСК эта смета имеется, и это уже нехорошо.
Во-вторых, авторы поправок туманно сформулировали требование вернуть неизрасходованные деньги: “…Остаток средств на текущем счете должен быть в полном объеме направлен на содержание общего имущества объекта кондоминиума”. Не будем сейчас терять ваше и наше время, но вы, уважаемые господа чиновники, уж как-то поконкретнее сформулируйте, иначе не видать нам мирной передачи власти и денег.
Пока всё, тему продолжим обязательно, знайте свои права и живите счастливо.
Законодательство по теме:
Закон РК “О жилищных отношениях”